Copropriétaires, allez-vous bientôt devoir procéder à l’individualisation des frais de chauffage (IFC) dans votre immeuble ? Le gouvernement voudrait en tout cas vous y pousser. Le volet logement de son plan de sobriété énergétique, présenté le 6 octobre, prévoit en effet d’appliquer la loi une bonne fois pour toutes et d’accélérer la généralisation de l’IFC en France. Depuis 2015, l’individualisation des frais de chauffage est en effet obligatoire dans tous les immeubles qui consomment plus de 80 kilowattheures d’énergie par mètre carré et par an, dès lors que l'installation de compteurs individuels ou de répartiteurs de frais de chauffage est techniquement possible et qu’elle est considérée comme rentable. Soit dans environ 3,5 millions de logements (sur 4,7 millions qui sont chauffés collectivement).
Rappelons qu’habituellement, dans les immeubles chauffés collectivement, le partage de la facture de chauffage se fait au prorata de la surface des appartements ou selon la règle des tantièmes détenus. Mais cette répartition ne tient pas compte des effets comportementaux. L’IFC permet, elle, aux occupants de payer leurs charges de chauffage en fonction de leur consommation réelle.
“L’individualisation des frais de chauffage permet de connaître la consommation énergétique de chaque logement et d’ajuster en conséquence le montant de la facture de l’occupant. Cela permet, de fait, une plus grande équité entre les habitants, qui sont incités à réaliser des économies d’énergie pour diminuer leur facture”, prône le gouvernement. Selon une étude de l'Agence pour la transition écologique (Ademe), l’individualisation des frais de chauffage entraîne quasi systématiquement des gains énergétiques (dans 88% des cas observés), de l’ordre de 15% par foyer.
Tensions dans les immeubles
Pourtant, l’obligation est encore très très peu respectée. Selon une mission parlementaire conduite en 2019, seuls 30% à 35% des immeubles appliquent effectivement l’IFC. La faute à un véritable blocage philosophique, selon Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, le principal syndicat immobilier. “Je ne suis pas opposé au principe, mais il y a un rapport économies virtuelles et coût réel. Parce qu’au départ, il y a un coût d’installation, puis un coût de fonctionnement et d’entretien”, avance-t-il.
Selon lui, il y a aussi et surtout l’épineuse question du “vol de calories”. “Prenons l’exemple d’une personne qui habite au dernier étage d’un l’immeuble. Pour elle, l’individualisation des frais induit un transfert de consommation à son détriment, vraisemblablement au profit de ses voisins, qui vont indirectement bénéficier de sa couverture de chauffage”, assure le président de la Fnaim.
La situation n’est effectivement pas la même selon la situation des appartements au sein de l’immeuble. Pour atteindre la même température, un appartement situé dans les étages intermédiaires et en façade sud consomme bien moins d’énergie qu’un appartement situé sous les toits (où les déperditions énergétiques sont importantes) et en façade nord. L’IFC peut donc effectivement engendrer un gain énergétique… mais pas pour tous les occupants de la copro. Ce qui crée évidemment des tensions dans les immeubles.
“Le dispositif en vigueur d’IFC ne prévoit pas de système de pondérations selon la typologie et l’emplacement des appartements au sein de la copropriété”, reconnaît le ministère du Logement. La réglementation acte seulement la possibilité d’établir des coefficients de correction, afin de prendre en compte les situations thermiquement défavorables. “On peut effectivement appliquer un coefficient de pondération qui permet de mettre tous les logements sur un même pied d’égalité, indépendamment de leur situation au sein de l’immeuble. Mais ce n’est pas possible dans tous les immeubles”, prévient Jean-Marc Torrollion.
Solidarité entre occupants
“Le principe de l’individualisation des frais de chauffage est sain, car il permet de responsabiliser les occupants face à leurs consommations. Mais la mise en œuvre dépend de la réalité technique des immeubles. Cela fonctionne par exemple très bien sur les bâtiments construits ces 10 ou 15 dernières années. Mais au-delà, c’est beaucoup plus compliqué”, juge Eric Lenne, fondateur d’Efficap, une société spécialisée dans l’efficacité énergétique des bâtiments.
“Vous avez par exemple des immeubles pourvus d’une colonne horizontale, qui traverse plusieurs appartements pour alimenter les radiateurs en eau chaude. Dans le premier appartement, ce circuit hydraulique est tellement chaud qu’il n’y a pas besoin de chauffer. Mais dans le dernier, l’eau est bien moins chaude et l’occupant fait donc tourner le chauffage à plein régime pour atteindre la même température”, illustre-t-il. Notons tout de même que, pour atténuer les différences de consommation entre les logements, la réglementation a fixé une part de chauffage fixe de 30% pour tous les occupants. L’IFC ne s’applique donc que sur les 70% de la consommation restante.
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Mais pour beaucoup, cette clé de répartition apparaît insuffisante. Pour l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui fédère les grand bailleurs sociaux, le principe de l’IFC va même à l’encontre de la solidarité entre les occupants, dans la mesure où il est susceptible de pénaliser les personnes âgées et handicapées, qui restent globalement plus chez elles et chauffent donc davantage que les actifs.
Absence de contrôles
De son côté, le gouvernement rappelle toutefois que “l’absence d’installation IFC dans un immeuble soumis à la réglementation peut conduire à une sanction pécuniaire de 1.500 euros par logement et par année de retard”. Seulement, depuis l’entrée en vigueur de l’obligation, l’administration ne procède à aucun contrôle, ce que notait déjà la mission parlementaire en 2019. Difficile, dans ces conditions, de faire respecter l’obligation. Et, malgré l’urgence du plan de sobriété énergétique, l’exécutif semble peu enclin à faire respecter la règle. La ministre de la Transition énergétique, Agnès Pannier-Runacher, a d’ailleurs martelé qu’il était hors de question de mettre en place une “police des températures”. Pas de contrainte, donc.
Pour l’heure, le gouvernement entend simplement “sensibiliser les syndicats de copropriétés à l’intérêt de programmer l’individualisation des frais de chauffage à l’occasion de l’élaboration des plans pluriannuels de travaux (PPT)”. Entre 2023 et 2025, chaque résidence devra en effet voter en AG un plan listant les rénovations à prévoir dans les dix prochaines années.
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