Copropriété : faut-il souscrire une assurance contre les impayés de charges ?

Avec la hausse des prix de l’énergie, le montant des charges des copropriétés bondit… et celui des impayés aussi. Certaines assurances se proposent de protéger les propriétaires contre ce risque. Mais ces formules sont-elles vraiment efficaces ? Que valent-elles ? Combien coûtent-elles à la copropriété ? Explications.

Copropriété : faut-il souscrire une assurance contre les impayés de charges ? © Quentin Ecrepont/Pexels

Par Ludovic Clerima

Publié le 28 octobre 2023 à 09h30. Mis à jour le 30 octobre 2023 à 12h19.

Lecture : 3 min

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Jusqu’où ira la hausse des charges de copropriétés ? La question mérite d’être posée face aux craintes observées par l’Association des responsables de copropriétés (ARC) qui signale une hausse importante des charges liées au chauffage. En 2022, elles ont progressé de 4,1% pour les copropriétés équipées en chauffage individuel et de 19,54% en moyenne pour celles équipées en chauffage collectif au gaz. «Pour l’année 2023, cette tendance se confirme fortement puisque les charges augmentent au moins de 5% pour les copropriétés n’ayant pas de chauffage collectif et évoluent de manière spectaculaire pour celles équipées en chauffage collectif au gaz, atteignant plus de 30%», observe l’ARC. Une variation liée en partie à l’explosion du prix du gaz qui, dans certaines copropriétés, a augmenté de 700%, selon l’association.

Cette situation nourrit la hausse des impayés de charges de copropriété. Dans son dernier rapport annuel du registre national des copropriétés, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) constate que plus de 215 000 copropriétés affichaient un taux d’impayés des charges supérieurs à 20%. Un niveau jugé critique pour la situation financière de l’immeuble. Outre les stratégies diverses et variées pour faire reculer le montant de leurs charges, de plus en plus de copropriétés se tournent vers les assurances de garantie contre les impayés.

50% du budget de la copropriété indemnisé

Sada Assurances, Verspieren ou CFDP… les assureurs sont nombreux à se lancer sur ce segment de marché. Le principe est souvent le même. Seules les dettes nées après la signature du contrat sont indemnisées. «L’assurance couvre aussi bien les charges courantes que les travaux, une fois que le syndic a tenté de recouvrir les fonds en suivant la procédure prévue dans le contrat», précise Jean-Robert Bignon, directeur copropriétés pour Citya Immobilier, qui déploie dans près de 5 000 des 30 000 immeubles qu’il gère l’assurance Coprotect.

L’assureur vérifie alors que le syndic a bien opéré l’ensemble des relances, indemnise la copropriété et se charge de recouvrer les fonds avancés auprès du copropriétaire défaillant. «Il n’y a aucune franchise. Le seuil de la dette minimale que l’on peut déclarer est de 500 euros. Et l’indemnité ne peut pas excéder 50% du budget annuel de la copropriété. Par copropriétaire, la dette ne peut pas dépasser les 5 000 euros aux titres des charges et des travaux. Avec les hausses significatives des prix de l’énergie, cela nous rassure», souligne Jean-Robert Bignon. Le montant de l’assurance s'élève à 24 euros TTC par lot principal et par an.

De leur côté, les plateformes d’aide à la gestion d’immeuble développent elles aussi des solutions. Matera vient de lancer sa garantie de charges impayées : «Elle ne se destine qu’aux copropriétés supérieures à 5 lots principaux dont le taux d’impayés est inférieur à 20%. Nous ne prenons pas en charge les impayés antérieurs à la souscription. Uniquement les impayés de charges qui viennent après et les frais de contentieux», précise Raphaël Di Meglio, fondateur de Matera. Coût total de l’assurance : 1% à 2% du budget de la copropriété.

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Une garantie pour quel type de copropriété ?

Si la tentation est grande de souscrire ces assurances, vous devez être vigilant sur certains points avant de signer. Tout d’abord, le délai à partir duquel il est possible de déclarer qu’un sinistre a eu lieu dans la copropriété. A titre d’exemple, la formule Coprotect n’est activable qu’après 102 à 120 jours une fois l’impayé constaté. Veillez aussi au coût de l’assurance. Si la copropriété est déjà en difficulté, demandez-vous s’il est judicieux d’ajouter une charge supplémentaire dont le montant progresse lui aussi. En 2021, il était encore possible de trouver des offres avec protection juridique et recouvrement des charges non réglées pour 10 centimes d’euro le mètre carré par an. «Aujourd’hui, on ne trouve plus rien en dessous de 35 centimes d’euro le mètre carré par an», prévient Anabelle Moreira, responsable syndic, relation clients & partenaires pour le syndic en ligne Cotoit. Pour une copropriété de 5 000 m², cela représente un coût supplémentaire de 1 750 euros à répartir entre les copropriétaires en fonction des tantièmes possédés par chacun.

Enfin, comme le rappelle l’association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) dans ses communications, «certains assureurs proposent des garanties ad hoc destinées à avancer les charges impayées, mais il convient d’être particulièrement vigilant, car il n’existe pas de cadre réglementaire à ce jour (…)». L’ANCC s’inquiète par ailleurs que «sachant que cette assurance existe, le nombre des impayés ne pourra qu’augmenter, servant ainsi d’alibi aux défaillants potentiels». Ce type de garantie s’adresse donc aux copropriétés dont les finances sont encore saines, peu endettées, qui cherchent à se rassurer. Mais pour celles déjà en difficulté, mieux vaut peut-être s’en détourner.