Règlement de copropriété : contenu et modification

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Les règles de la copropriété

Le règlement de copropriété est la charte commune aux copropriétaires. Obligatoire dans tout immeuble soumis au régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967), il fixe à la fois les règles juridiques, organisationnelles et pratiques qui encadrent la vie de l’immeuble. Aucun propriétaire ou locataire ne peut se soustraire à son application.

Le fonctionnement de l’immeuble en copropriété

Il s’agit d’un document écrit, publié au service de la publicité foncière et qui définit l’organisation de la copropriété et les règles de fonctionnement de l’immeuble. Le règlement définit :

• la destination de l’immeuble (habitation, mixte habitation/professionnelle, résidence étudiante, résidence de tourisme, etc.), qui conditionne les usages possibles de chaque lot ;
• les conditions d’usage des parties privatives (par exemple, interdiction d’exercer une activité commerciale dans un lot à usage exclusivement d’habitation, etc.) ;
• les règles de jouissance des parties communes (utilisation du jardin, stationnement, bruit, animaux domestiques, antennes, panneaux solaires, etc.) ;
• les modalités de répartition des charges (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage, entretien, réalisation de travaux…).

État Descriptif de Division (EDD)

Le règlement inclut presque toujours un État Descriptif de Division (EDD), document technique annexé qui a une valeur juridique et cadastrale. Il attribue un numéro unique à chaque lot et en décrit la consistance (surface, étage, annexes). Il fixe les tantièmes de copropriété (ou millièmes), qui servent à répartir les droits de vote en assemblée générale et les charges.

Depuis 2020, avec la mise en place du registre national des copropriétés (RNCP) géré par l’ANAH, les informations issues de l’EDD doivent être intégrées à la déclaration de la copropriété, ce qui améliore la transparence et facilite l’accès aux données.

Cas de l’indivision ou de la vente par lots

Lorsqu’un immeuble appartenant à un propriétaire unique est divisé entre plusieurs personnes, dans le cadre d’une indivision successorale, par exemple, ou lorsque l’unique propriétaire initial vend son immeuble en lots, un règlement de copropriété doit aussi être rédigé. Les notaires veillent à intégrer des clauses adaptées aux usages modernes afin d’éviter des conflits futurs.

Qui rédige le règlement de copropriété ?

Ce document contractuel est rédigé le plus souvent par un notaire, mais peut être aussi mis en place par un avocat, un architecte, un géomètre expert ou des cabinets immobiliers spécialisés.

Un règlement intérieur de copropriété rédigé par un notaire

Dans la grande majorité des cas, le règlement est rédigé par un notaire, notamment lors de la mise en copropriété d’un immeuble neuf ou lors de la division d’un immeuble existant. Son rôle est d’assurer la sécurité juridique du document, sa conformité à la loi et son opposabilité après publication. Il coordonne aussi l’EDD.

Autres professionnels habilités

Même si le notaire reste la référence, d’autres intervenants peuvent participer ou assurer la rédaction :

• Avocats spécialisés en droit immobilier : surtout lorsqu’il s’agit d’une mise en copropriété complexe ou de mise en conformité d’un règlement ancien.
• Architectes : ils interviennent surtout pour décrire techniquement les lots, les parties et les équipements communs, dans les cas où l’immeuble est transformé.
• Géomètres-experts : souvent sollicités pour établir l’EDD, car ils sont compétents pour délimiter les surfaces et calculer les tantièmes.

Quelle est la valeur juridique d’un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un acte juridique contractuel, opposable à tous après publication au service de la publicité foncière. Il constitue la « loi interne » de la copropriété, s’imposant aussi bien aux copropriétaires qu’aux occupants.

Loi sur la copropriété

Les clauses du règlement doivent être conformes aux règles impératives de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, qui forment le socle juridique du régime de la copropriété. Elles doivent aussi respecter l’ordre public. Toute clause contraire à la loi, abusive ou discriminatoire est réputée non écrite et donc inapplicable.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 et les ordonnances de réforme de 2019, la jurisprudence et la pratique notariale veillent à épurer les règlements anciens de clauses illégales (ex. : exclusion d’un copropriétaire des votes, limitations abusives à l’usage privatif d’un lot).

Droit de copropriété

Ce règlement, qui correspond à la loi de l’ensemble des copropriétaires, ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou sa situation. Le règlement est ainsi une limite encadrée : il ne supprime pas la liberté de jouissance, mais l’organise en fonction du collectif.

Sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété

Le non-respect du règlement expose le contrevenant à différentes conséquences :

• Le syndic peut exiger le respect du règlement par mise en demeure.
• Le syndic de copropriété peut saisir le tribunal judiciaire pour ordonner la cessation de l’infraction, imposer le rétablissement en l’état initial, ou accorder des dommages et intérêts.
• En cas de résistance, l’huissier peut faire appliquer la décision de justice (ex. expulsion d’un local utilisé illicitement).

Depuis la réforme de la procédure civile de 2020, certains litiges de copropriété peuvent être soumis à une médiation obligatoire avant procès.

Quel doit être le contenu du règlement de copropriété ?

Destination de l’immeuble et des parties privatives

Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination générale de l’immeuble :

• Exclusivement d’habitation.
• À usage mixte (habitation + professionnel ou commercial).
• Résidence services, résidence étudiante, immeuble de tourisme, etc.

Il détermine aussi la destination des lots privatifs (appartements, locaux professionnels, commerces, caves, parkings), ce qui conditionne leur usage possible.

Parties communes et privatives

Le règlement énumère ce qui correspond aux parties communes et privatives de l’immeuble. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. S’il y a lieu, il détermine les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Cela inclut :

• les parties communes générales (hall, escaliers, toiture, ascenseur, chaufferie, etc.) ;
• les parties privatives (appartements, caves, balcons, etc.) ;
• les parties communes spéciales, qui ne servent qu’à certains copropriétaires (ascenseur d’un seul bâtiment) ;
• les parties communes à jouissance privative, attribuées à un copropriétaire (terrasse, place de stationnement).

Cette distinction est essentielle, car elle détermine qui est responsable de l’entretien, de l’usage et du financement de chaque partie de l’immeuble.

Charges de copropriété

Le règlement fixe les quotes-parts des charges afférentes à chaque lot de copropriété. Ces quotes-parts servent à déterminer le droit de vote de chaque copropriétaire en AG et à répartir les charges de copropriété (entretien, chauffage collectif, gardiennage, ascenseur…). La loi SRU impose d’indiquer les éléments et la méthode de calcul pour la mise en place des parts.

Depuis la jurisprudence récente et les mises en conformité obligatoires, les règlements doivent distinguer clairement les charges générales, réparties selon l’utilité objective pour chaque lot et les charges spéciales, réparties selon les services dont chaque copropriétaire bénéficie.

Règles de vie commune

Le règlement fixe des règles de jouissance des parties communes : les horaires pour les travaux bruyants, les conditions d’utilisation des balcons (barbecue, séchage du linge, plantes), les règles de stationnement, etc. Ces règles visent à garantir la tranquillité, la sécurité et la bonne entente entre copropriétaires.

Activités commerciales

Le règlement peut, en outre, restreindre certaines activités commerciales ou professionnelles, mais uniquement si cela est justifié par la destination de l’immeuble et son environnement. Ainsi, le règlement peut interdire les commerces pouvant engendrer des nuisances sonores ou olfactives, ce qui correspond à l’interdiction d’exploiter un restaurant.

En revanche, il ne peut pas interdire de façon générale l’ouverture d’un commerce de proximité (ex. librairie, cabinet médical), sauf si l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation.

Restrictions possibles liées à la location saisonnière

Le règlement peut restreindre ou interdire la location saisonnière de type meublé touristique (Airbnb). Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », le règlement de copropriété peut expressément interdire les meublés de tourisme, sous conditions :

• Cela concerne les lots à usage d’habitation hors résidences principales.
• Cette mesure doit être votée en assemblée générale à la majorité après avoir été inscrite à l’ordre du jour.
• Le règlement doit prévoir une interdiction d’affecter à un usage commercial les lots non destinés à un tel usage.

Dans les copropriétés créées après le 21 novembre 2024, les règlements doivent désormais mentionner explicitement si la location de meublés touristiques est autorisée ou interdite.

Où trouver le règlement d’une copropriété ?

Au moment de l’achat

Le notaire chargé de la vente doit obligatoirement remettre à l’acquéreur une copie intégrale du règlement de copropriété et de l’État Descriptif de Division (EDD). Depuis la loi ALUR (2014), puis renforcé par la loi ELAN (2018), c’est une pièce obligatoire de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente).

Auprès du syndic de copropriété

Le syndic (professionnel ou bénévole) détient l’exemplaire officiel du règlement. Tout copropriétaire peut en demander une copie. Depuis 2015, chaque copropriété doit avoir un extranet obligatoire (article 18 de la loi de 1965), où le règlement est accessible en version numérique pour les copropriétaires.

Service de la publicité foncière

Comme tout acte publié, le règlement est déposé au Service de la publicité foncière (SPF) rattaché aux impôts (ex-conservation des hypothèques). Toute personne peut en demander une copie (frais d’environ 30 à 50 euros selon la longueur du document). Cette demande peut se faire en ligne via le site Demande de renseignements hypothécaires de l’administration fiscale.

Registre national des copropriétés (RNCP)

Mis en place par la loi ALUR, le RNCP est géré par l’ANAH. Depuis 2019, toutes les copropriétés doivent y être immatriculées. Ce registre centralise des informations (nombre de lots, syndic, situation financière, etc.), mais il ne contient pas toujours le règlement complet. Toutefois, certaines copropriétés y déposent le document en annexe.

Quand doit-on modifier le règlement de copropriété ?

Pour la mise en conformité du règlement

Le règlement doit être modifié lorsqu’il contient des clauses illicites ou abusives (interdiction générale d’animaux domestiques, clauses discriminatoires, etc.), mais aussi contraires aux lois récentes (lois ALUR, ELAN, Le Meur…). Le règlement doit aussi être modifié lorsque l’immeuble ou son usage évolue : changement de destination, division ou réunion de lots…

Pour la mise à jour des charges

La modification est indispensable si la répartition des charges de copropriété ne correspond plus à l’utilité objective des services pour les lots (article 10 de la loi de 1965) ou si elle ne respecte pas les règles récentes (ex. : ascenseur facturé uniquement aux lots qui en bénéficient).

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Un vote à l’assemblée générale obligatoire

Seul le syndic de copropriété, en assemblée générale, est en mesure de décider de modifier le règlement de copropriété. Un copropriétaire seul ne peut imposer de modification. La décision se prend toujours par un vote en assemblée, selon une majorité spécifique fixée par la loi du 10 juillet 1965.

Majorité applicable pour la mise en conformité avec la loi

La simple adaptation aux réformes des règlements intérieurs de copropriété anciens (antérieurs à 1965) est prise à la majorité simple de l’article 24 de la loi du juillet de 1965. Exemple : suppression d’une clause interdisant les animaux domestiques.

Majorité applicable pour des modifications sur les parties communes

En revanche, sont prises à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (on parle de « double majorité ») les décisions concernant la modification ou l’établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où elles concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Majorité applicable pour des modifications des droits fondamentaux

S’agissant de réelles modifications de la charte commune, comme la modification des charges, la décision ne peut être prise qu’à l’unanimité des copropriétaires. L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Opposabilité de la modification

Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux « ayants cause à titre particulier des copropriétaires » (c’est-à-dire les acquéreurs de lots, les locataires, héritiers, etc.), qu’à dater de leur publication au fichier immobilier, au service de la publicité foncière.

Combien coûte un règlement de copropriété ?

Tarif du notaire pour un règlement de copropriété

Les honoraires du notaire sont libres pour cette prestation, seuls les frais de publicité foncière qui accompagnent l’acte sont réglementés. En pratique, le coût varie selon le nombre de lots et la complexité juridique. En 2025, on estime le coût entre 1 500 et 3 000 euros pour un petit immeuble (moins de dix lots).

Tarif de mise en conformité d’un règlement de copropriété (loi Elan)

Depuis la loi ELAN, les règlements anciens doivent être mis en conformité. Cette dernière doit alors être confiée à un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Le coût dépend du volume du règlement et de la complexité des corrections :

• Prévoyez entre 800 et 2 000 euros pour une mise à jour simple.
• Prévoyez entre 2 000 et 5 000 euros pour une mise à jour lourde.

Ces frais sont supportés collectivement par le syndic de copropriété et donc répartis entre copropriétaires selon leurs tantièmes.

Comment contester un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui encadre la vie collective au sein de l’immeuble. Sa présence ne peut pas être contestée, car il découle directement de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, il est possible de remettre en cause certaines de ses dispositions.

Clauses pouvant être contestées

Certaines clauses peuvent être considérées comme réputées non écrites, c’est-à-dire juridiquement nulles dès l’origine. C’est le cas de celles qui limitent de manière disproportionnée les droits des copropriétaires, qui introduisent une discrimination ou qui contreviennent à l’ordre public.

Personnes pouvant contester le règlement

L’action en contestation peut être initiée par tout copropriétaire qui s’estime lésé par une clause. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, dispose également de ce droit lorsqu’il agit dans l’intérêt collectif. Dans certains cas particuliers, un locataire peut lui aussi invoquer l’inopposabilité d’une clause jugée abusive.

Délais de contestation

Les clauses jugées illicites ou réputées non écrites peuvent être contestées sans limitation de temps, car elles n’ont jamais eu de valeur juridique. Pour les autres contestations, l’action en nullité est soumise à un délai de prescription de cinq ans à compter de la publication du règlement ou de sa modification au service de la publicité foncière.

Procédure de contestation

Avant toute action judiciaire, il est recommandé d’entreprendre une démarche amiable. Le copropriétaire peut alerter le syndic, demander que la question soit inscrite à l’ordre du jour d’une AG ou proposer une mise en conformité du règlement. Si aucune solution n’est trouvée, il est alors possible de saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Décision du juge

Lorsque le juge est saisi, il peut prononcer la suppression de la clause litigieuse en la déclarant réputée non écrite, ou annuler une modification du règlement adoptée de manière irrégulière. Dans les deux cas, la clause cesse immédiatement de produire effet, tandis que le reste du règlement demeure applicable. Le syndic doit ensuite mettre à jour le règlement.

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