Les logements notés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits de mise en location depuis le 1er janvier 2025. Une interdiction qui frappera les biens classés F à partir de 2028. Découragés par la charge financière et mentale d'une rénovation énergétique, nombre de propriétaires bailleurs de passoires thermiques envisagent de les vendre. Hélas pour eux, il leur faudra brader leur logement dans bien des cas. Selon une étude publiée par le bureau d'études thermiques Ithaque ce mercredi 2 avril, réalisée avec les données des notaires de France et portant sur les 10 plus grandes villes de France, un appartement noté F ou G se vend avec une décote de 237 à 667 euros le mètre carré, par rapport au prix moyen du marché. Soit, pour un appartement de 40 mètres carrés, jusqu’à 49 000 euros de décote à Nice, 46 000 euros à Strasbourg et 40 000 euros à Bordeaux. Des montants qui «représentent parfois plus de 20 % de la valeur du bien», souligne Ithaque.
Pour une maison, la décote oscille entre 552 et 1 114 euros le mètre carré, en fonction des villes. A l’opposé, une maison classée A ou B se vend avec une «surcote» de 309 à 745 euros. A Bordeaux, par exemple, une maison se vend en moyenne à 4 459 euros le mètre carré. Si elle est notée A ou B sur le DPE, son prix au mètre carré augmente de 579 euros, à 5 038 euros. Soit un prix total de 755 700 euros pour une surface de 150 mètres carrés. Si elle est classée F ou G, elle se vend en revanche avec une décote de 1 114 euros le mètre carré par rapport au prix moyen du marché, soit 3 345 euros. D’où un prix de vente de 501 750 euros pour 150 mètres carrés, inférieur de près de 255 000 euros au prix d'une maison notée A ou B. A Lyon et Montpellier aussi, les décotes sont spectaculaires, de 237 000 et 217 000 euros, respectivement.
Des décotes encore plus fortes pour les maisons
Pourquoi une telle différence de décote de passoire thermique entre appartements et maisons ? Plus grandes, davantage exposées aux variations de température car non chauffées par les appartements des étages inférieurs et supérieurs, les maisons consomment davantage d’énergie. La note de DPE pèse donc lourd dans la négociation entre acheteur et vendeur. En particulier dans les régions aux climats les moins cléments : les décotes liées au DPE sont bien moindres à Toulouse ou Montpellier qu'à Lille ou Strasbourg.
Autre explication des différences de décote de passoire thermique entre les villes, la situation de leur marché locatif. Dans la capitale, la difficulté à trouver le logement de ses rêves est telle que les acquéreurs accordent moins d’importance à l’étiquette énergétique que dans d'autres villes. A tel point qu'à Paris, un logement noté A ou B ne se revend pas plus cher que la moyenne du marché et que la décote des passoires thermiques n’excède pas 657 euros le mètre carré pour les appartements. Elle est même nulle pour les maisons, un marché de niche dans la capitale...
Le DPE, deuxième critère d’achat
«Le DPE existe depuis une quinzaine d'années seulement mais il prend une importance grandissante dans la valorisation des biens immobiliers», à la faveur de réglementations comme la loi Climat et résilience de 2021, à l'origine de l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques, constate Jean-Régis de Vauplane, porte-parole d’Ithaque.
«Une étiquette F ou G est désormais perçue comme un risque immédiat, avec le coût de la rénovation, l’inconfort thermique et la difficulté à louer», insiste-t-il. Si bien que «la note du DPE est désormais le deuxième renseignement demandé par les acquéreurs aux agents immobiliers, après le prix», assure Jean-Régis de Vauplane.
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