Avec la hausse des taux, l'accès au crédit s'est considérablement compliqué ces derniers mois pour les ménages. Une conjoncture défavorable, qui pénalise les acheteurs, mais également les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien. Un éventuel refus de prêt pour un acheteur fait en effet automatiquement capoter une transaction immobilière (il s’agit d’une condition suspensive). “Un acheteur qui voit sa demande de crédit refusée, c’est une catastrophe pour le propriétaire qui perd plusieurs semaines de travail et doit reprendre la vente à zéro”, prévient Jean-Luc Brulard, directeur de l’agence immobilière Immédiat. Alors comment un propriétaire peut-il concrètement vérifier la solvabilité des acheteurs et ainsi éviter les déboires ? Voici quelques éléments de réponse.
Commençons par l’hypothèse où le propriétaire confie la vente de son bien à une agence immobilière. Dans ce cas, la vérification de la solvabilité du vendeur incombe à l’agent immobilier chargé de la transaction. “Notre mission est de nouer un lien avec les acheteurs et de nous assurer qu’ils disposent du financement nécessaire pour acquérir le bien”, assure Jean-Luc Brulard. Si les agents immobiliers s’interdisent généralement de demander des documents bancaires aux acheteurs, comme par exemple des relevés de compte, ils peuvent en revanche inviter leurs clients à demander une simulation de crédit à leur banque.
Demander un simulation de prêt
Une fois la simulation de prêt effectuée, l’acheteur dispose d’un accord de principe écrit qui mentionne le montant de la somme dont il dispose ainsi que le plan de financement détaillé du bien. Les agents immobiliers peuvent ainsi se servir de ce document pour vérifier la solvabilité de l’acheteur et faire signer la promesse de vente. Mais attention, dans une période où les taux varient rapidement, comme c’est le cas actuellement, cet accord de principe n’est valable qu’une dizaine de jours.
Certaines agences immobilières travaillent également avec des courtiers, qui aident les acheteurs qui n’ont pas réussi à obtenir un crédit auprès de leur banque à monter un plan de financement. “En prenant ces précautions, les transactions annulées en raison d’un refus de prêt sont assez rares, même si nous ne sommes jamais complètement à l’abri”, constate Jean-Luc Brulard.
Abordons maintenant l'hypothèse d’une vente entre particuliers. Dans ce cas, le propriétaire n’a d’autre choix que de tenter de vérifier la solvabilité de l’acheteur par ses propres moyens. Et le bailleur dispose d’un certain nombre de libertés pour y parvenir. “Aucune loi n’interdit à un propriétaire de demander des documents à un acheteur, y compris des documents bancaires, précise Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). De son côté, l’acheteur est également libre de refuser de ne pas fournir les documents demandés par le propriétaire." Même si ce refus peut, logiquement, pousser le propriétaire à se tourner vers un autre candidat à l’achat.
Le passeport emprunteur pour rassurer le vendeur
Le propriétaire est donc en droit de demander à l’acheteur des documents tels que des relevés de compte, des fiches de salaire, ou encore des simulations de crédit détaillées. Il est en revanche fortement conseillé pour l’acheteur de fournir des duplicatas plutôt que des originaux et de masquer les éventuelles données sensibles comme les numéros de compte. A noter que, juridiquement, si un acheteur fait une offre d’achat au prix pour un bien mis en vente, le vendeur est dans l’obligation d'accepter l’offre et de signer le compromis de vente. Mais dans les faits, même avec une offre au prix, l’acheteur n’a que peu de solutions de recours en cas de refus de la part du vendeur.
Afin de rassurer les vendeurs et de permettre aux acheteurs de démontrer leur solvabilité, plusieurs courtiers proposent également à leurs clients de leur fournir un document attestant de leur capacité d’emprunt. C’est notamment le cas de Vousfinancer, qui a créé en 2012 le “passeport emprunteur”. Il s’agit d’un service gratuit de certification de financement destiné à l’ensemble des particuliers et aux professionnels de l’immobilier. Les principe est le suivant : après envoi de documents prouvant sa solvabilité (bulletins de paie, relevés de compte, dernier avis d’imposition, justificatif d’apport…), l’acheteur se voit remettre par le courtier le fameux passeport emprunteur. Ce dernier mentionne “l’intervalle” (fourchette) du montant du financement, le montant de l’apport, la durée du prêt éventuel, ainsi que le montant maximum du bien que peut acheter le client. Ce passeport, qui est à remettre au vendeur, est valable un mois.
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