L'Ile-de-France est souvent boudée par les investisseurs en raison de prix à l’achat trop élevés. Il est pourtant possible de décrocher des beaux rendements en région parisienne, à condition de bien choisir sa ville. La start-up spécialisée dans l’investissement locatif clé en main Brickmeup a ainsi sélectionné un top 5 des villes franciliennes de moins de 50.000 habitants où investir. Rendements, loyers moyens, évolution des prix, taux d’étudiants ou encore marché locatif : voici toutes les informations nécessaires pour vous aider à réussir votre investissement locatif en Ile-de-France.
Pour établir son classement, Brickmeup a écarté les grandes villes franciliennes, où les prix sont particulièrement élevés et ne permettent pas d’obtenir des rendements intéressants. Les communes de moins de 50.000 habitants de proche banlieue ou de grande couronne peuvent en revanche s’avérer rentables. “Les prix de la région parisienne sont similaires à certaines villes moyennes ou grandes villes de province, explique Mathieu Darras, fondateur de Brickmeup. En revanche, le marché est bien plus stable en Ile-de-France. Les prix ont très peu de chances de baisser et la tension locative est élevée, ce qui permet de limiter les risques au maximum.”
Des rendements supérieurs à 6%
Ainsi, toutes les villes du top 5 offrent des rendements supérieurs à 6%, un seuil jugé intéressant par les professionnels de l’immobilier. Les prix à l’achat restent relativement modérés pour la région parisienne, puisqu'ils se situent entre 3.200 euros (Pierrefitte-sur-Seine) et 3.800 euros (Champs-sur-Marne) par mètre carré. Les communes sélectionnées sont bien moins chères que Paris, tout en bénéficiant de l’attractivité liée à leur proximité avec la capitale.
Les villes du top 5 ont également la particularité de compter une part d’étudiants et de jeunes actifs élevée, ce qui garantit une forte tension locative. “Les étudiants saturent à eux seuls le marché de la location d’une commune, assure Mathieu Darras. Investir dans une ville qui compte beaucoup d’étudiants permet de limiter au maximum le risque de vacance." Enfin, toutes les communes sélectionnées sont sur des dynamiques de prix haussières et ont vu leurs tarifs à l’achat augmenter sur les cinq dernières années. Une statistique qui assure un bon potentiel de revalorisation et donc une probable plus-value à la revente.
L’attractivité de la ville prise en compte
Si les communes sélectionnées se démarquent par des statistiques alléchantes, Brickmeup a également réalisé des enquêtes de terrain dans les villes du top 5. La start-up a ainsi pris en compte dans son étude les politiques de la ville, les infrastructures de transport, les nouveaux quartiers en construction ou encore la qualité de vie. Chaque ville étudiée s’est vue attribuer un coefficient spécial, qui vient pondérer les éléments purement statistiques.
A titre d’exemple, la ville de Champs-sur-Marne a vu son attractivité augmenter car elle sera prochainement desservie par le Grand Paris Express, ce nouveau grand réseau de transports publics qui sera composé de quatre lignes de métro (mises en service entre 2025 et 2028). C’est également le cas d’Orly, qui sera prochainement reliée à la capitale via le prolongement de la ligne 14. La ville de Villeneuve-la-Garenne bénéficie quant à elle d’une politique de la ville ambitieuse et de sa proximité avec le quartier d’affaires de La Défense. La commune de Pierrefitte-sur-Seine a également de beaux atouts puisqu'elle est située à proximité de l'université de Saint-Denis, ce qui lui assure une tension locative importante sur le marché de la location.
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