Investissement immobilier locatif : 5 villes franciliennes avec des rendements de plus de 5%

Bientôt traversée par le Grand Paris Express (ligne 15), Bobigny est la commune de la Seine-Saint-Denis où il fait bon investir. “Le prix au mètre carré y oscille actuellement entre 2.800 et 5.000 euros”, constate François Maine, directeur de l’agence Orpi Sogetim Transaction. Plus on s’approche du métro et plus l’immobilier y est cher. Pour les investisseurs, les rendements attendus restent attractifs : “On peut atteindre les 7% à 8% brut”, confirme l’agent immobilier. Point notable pour la commune : la présence de programmes immobiliers neufs dans lesquels il est encore possible d’investir en Pinel. Le dispositif permet de profiter d’une réduction d’impôt calculée à partir du montant de l’opération dans la limite de 300.000 euros par an et d’un engagement sur la durée à mettre son logement en location à un loyer plafonné. Cette baisse d’impôt est de 10,5% pour un engagement de location de 6 ans ; de 15 % pour un engagement de location de 9 ans ; 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans. Ainsi, rue Jean Coquelin, au cœur de la Zac Rostand, située au pied du Tram 1 et à 10 minutes à pied du métro Bobigny Pablo Picasso (ligne 5), on trouve des studios de 30,5 mètres carrés proposés à la vente pour 145.942 euros soit 4.785 euros le mètre carré.

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Investir dans l'immobilier à Rosny-sous-Bois : rendements locatifs promis 7% brut

Plus loin dans le 93, Rosny-sous-Bois offre aussi de belles opportunités pour les investisseurs. Sorte de marché de report de Montreuil, la commune va prochainement être traversée par la ligne 11 du Grand Paris Express dès la fin de l’année 2023, avec deux nouvelles stations : Rosny-Bois-Perrier et Coteaux Beauclair. Les prix de l’immobilier autour de la seconde future station sont déjà orientés à la hausse avec une progression de 5% par rapport à la moyenne des prix dans la commune, constate l’Organisme régional du foncier dans un rapport publié en mars 2023. La ligne 15 doit elle aussi traverser la ville à l’horizon 2030. Autant de nouvelles infrastructures de transports qui aident le marché immobilier de Rosny à traverser la crise. Selon les données de la chambre des notaires de Paris, les prix atteignent en moyenne 3.800 euros le mètre carré dans la ville : “Puisqu’ils sont encore faibles, les investisseurs peuvent espérer un rendement moyen autour des 7% brut”, indique Cédric Toureille, directeur de l’agence Orpi de la commune.

Investir dans l'immobilier à Aubervilliers : rendements locatifs promis entre 6% et 7% brut

Alors qu’elle se prépare à être sous le feu des projecteurs avec l’arrivée prochaine des JO de Paris, la commune d’Aubervilliers est toujours profitable aux investisseurs. “Aubervilliers les a toujours intéressés. Il n’y a pas beaucoup de différences entre le niveau de loyer pratiqué à Aubervilliers et au Pré Saint-Gervais, pourtant, les prix de vente des biens ne sont pas les mêmes. La rentabilité moyenne dans la commune tourne autour des 6% à 7% brut. Nous avons néanmoins une pénurie importante sur les studios et les T2 de moins de 30 mètres carrés”, affirme Julie Rivet, responsable de l’agence Orpi Actifs Invest Immobilier dans la commune. Le permis de louer, présent dans une partie de la ville, ainsi que l’encadrement des loyers n’affecte pas le rendement des investisseurs. Quant aux prix, s’ils sont touchés par la crise immobilière qui frappe presque tous les territoires du pays ces derniers mois (-3,5 % en trois mois selon la Chambre des notaires), ils profitent sur le temps long d’une très forte valorisation. Ainsi, le prix du mètre carré moyen est estimé à 4.420 euros en hausse de 40,7% en 5 ans.

Investir dans l'immobilier à Évry-Courcouronnes : rendements locatifs promis entre 5% à 7% brut

Plus éloignée du centre, Évry-Courcouronnes propose des rendements intéressants. “Au minimum, les investisseurs peuvent espérer des rendements de 5% brut. Les prix dans la commune sont encore bas. Autour de la gare, le périmètre le plus attractif de la ville, les prix avoisinent les 2.000 euros le mètre carré”, indique Justine Daudin, directrice de l’agence Nestenn de Coudray-Montceaux. Chez Meilleursagents, on table même sur des rendements pouvant atteindre les 7% brut. L’emplacement est d’autant plus idéal qu’il se situe près de l’Université d’Évry. Le nouveau tram 12 express, lancé en fin d’année 2022, traverse la ville et facilite l’accès au pôle d’emploi de Massy ce qui devrait contribuer à valoriser l’immobilier sur le temps long. Rappelons que selon la Chambre des notaires, les prix de l’immobilier dans la commune ont augmenté de 29,5% en 5 ans. Mais ces derniers mois, comme ailleurs, les prix reculent à Évry : “Sur les 6 derniers mois, les prix ont reculé de 7 à 8%. Les meilleures opportunités pour les investisseurs bons bricoleurs ou qui connaissent des entrepreneurs sont les passoires thermiques F ou G. La demande est faible sur ces biens, ils sont donc encore moins chers”, constate Justine Daudin.

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Investir dans l'immobilier à Créteil : rendements locatifs promis autour 5,4 % brut

Avec ses quelque 200 hectares d’espaces verts, Créteil est une commune plaisante pour les acquéreurs qui souhaitent se mettre au vert. Mais les investisseurs ont eux aussi tout intérêt à se positionner dans la commune. D’abord, Créteil possède sur son territoire une vingtaine d’établissements d'enseignement supérieur, dont l'Université Paris Est-Créteil. De quoi alimenter le marché locatif dans une ville où, selon la chambre des notaires de Paris, les prix de l’immobilier sont estimés à 4.017 euros le mètre carré en hausse de 25% sur 5 ans : “Créteil fait partie de ces communes amenées à s’apprécier naturellement. Les prix y sont trop bas, par rapport aux marchés immobiliers qui l’entourent. Il est donc prévisible qu’ils augmentent à l’avenir. Les investisseurs peuvent dès à présent espérer une rentabilité brute de 5,4%”, constate Thierry Vignal, fondateur de Masteos. L’idéal est de vous placer dans le quartier Créteil l’Echat proche des universités et de la future ligne 15 du Grand Paris Express qui doit voir le jour en 2025.