Les prix de l'immobilier décrochent enfin en Île-de-France. C’est le constat dressé par la chambre des notaires de Paris Île-de-France : - 3,7 % sur un an pour la région et un mètre carré moyen estimé à 6.530 euros. Une tendance qui n’est pas près de s’inverser comme l’affirment les notaires dans un communiqué : "Les baisses annuelles des prix sont attendues dans une fourchette désormais très regroupée de 5,5% pour l’ensemble des appartements (-5,9% en Petite Couronne, -4,7% en Grande Couronne) et 5,2% pour les maisons (-4,8% en Petite Couronne et -5,4% en Grande Couronne)."
Ce retournement de marché peut profiter aux investisseurs qui, avec 100.000 euros en poche, peuvent se lancer avant que les taux de crédit n’atteignent les 5 %. Chaque département possède son lot de communes amenées à se développer, à travers le Grand Paris Express, où le marché immobilier est déjà dynamique. Notre top 5.
Ivry-sur-Seine : ligne 10 en discussion et rentabilité brute supérieure à 7%
Dans le Val-de-Marne, la commune d’Ivry-sur-Seine propose encore des prix assez doux (5.553 euros le mètre carré en moyenne selon Meilleursagents) permettant de dégotter des studios de 14 mètres carrés à 85.000 euros. Des biens souvent classés G au DPE qui pourront faire l’objet d’une décote au moment de la négociation. En les mettant en location 500 euros par mois, il est possible d’obtenir une rentabilité locative brute de plus de 7%. Les investisseurs qui s’établissent dans la ville pourraient avoir une bonne surprise dans un avenir encore lointain. Des élus du département du Val-de-Marne poussent, depuis plusieurs années, pour que la ligne 10 du métro soit prolongée jusqu’à Ivry. La région Île-de-France s’est dite favorable à une telle prolongation avant 2030.
Rosny-sous-Bois : ligne 11 à venir et rentabilité brute supérieure à 5%
Avec un prix au mètre carré estimé à 3.930 euros le mètre carré, Rosny-sous-bois est un terrain de jeu idéal pour investisseurs en Seine-Saint-Denis. La ville va profiter du prolongement de la ligne 11 et inaugurera pas moins de 3 nouvelles gares sur son territoire (La Dhuys, Coteaux-Beauclair et Rosny-Bois Perrier) début 2024. L’encadrement des loyers n’y est pas appliqué et l’on trouve encore des studios proches du RER et de la future ligne 11 de 19 mètres carrés en vente pour 97.000 euros classés E au DPE. Un bien amené à se valoriser et qui, s’il est mis en location pour 418 euros par mois hors charges, peut permettre aux investisseurs de profiter d’une rentabilité locative brute légèrement supérieure à 5%.
Melun : des prix bas et une rentabilité brute supérieure à 5%
Du côté de la Seine-et-Marne, c’est vers Melun que les investisseurs ont intérêt à jeter leur dévolu. On trouve encore près de la gare du RER D des logements adaptés aux jeunes actifs qui font la navette jusqu’à Paris tous les jours pour moins de 100.000 euros. C’est le cas de ce deux-pièces de 31 mètres carrés avec balcon, refait à neuf, et proposé à la vente pour 95.300 euros. En le louant au moins 465 euros par mois, il sera possible d’obtenir une rentabilité locative brute supérieure à 5%. Le prix du mètre carré moyen dans la ville est estimé selon Meilleursagents à 2.923 euros.
Cergy : près de la gare une rentabilité brute supérieure à 5%
Autre commune en grande couronne, accessible pour les investisseurs à petit budget : Cergy. Là encore, c’est près de la gare du RER A qu’il faut miser afin d’attirer les jeunes actifs où les étudiants qui se rendent chaque matin à l’université de Cergy-Pontoise. Dans le quartier du Point du Jour, on peut ainsi trouver des studios de 21 mètres carrés, récents, proposés à la vente pour 85.000 euros. Un niveau de prix qui peut permettre à investisseur en se positionnant sur la moyenne des loyers proposés pour cette typologie, de bien d’obtenir une rentabilité locative brute hors charge de plus de 5% à condition de louer le bien au moins pour 380 euros par mois. Sur le long terme, investir dans la ville tant que les prix sont encore bas (3.225 euros le mètre carré) est une bonne idée. La région Île-de-France a annoncé en avril 2023 dans le cadre de son nouveau schéma directeur l’arrivée d’une ligne 19 de métro à l’horizon 2040 qui passera… par Cergy.
Évry : Tram-train et rentabilité locative brute supérieure à 5%
C’est l’une des villes étudiantes de la grande couronne. Évry et son prix au mètre carré moyen estimé à 2.396 euros, selon les données de Meilleursagents, offre de belles perspectives de rentabilité aux investisseurs. Il est possible de se lancer sur ce marché pour moins de 100.000 euros. On trouve ainsi, près des transports en commun et du centre commercial du petit bourg, des studios de 20 mètres carrés proposés à la vente pour 85.000 euros. En louant le bien au moins à 380 euros par mois hors charges, il sera possible d’obtenir une rentabilité locative brute supérieure à 5%. Le marché locatif devrait s’intensifier avec l’arrivée, en 2024, d’un train-tram qui reliera Évry à Massy en 39 minutes.
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