Grand Paris : 8 spots où investir pour louer

Mais la plupart des investisseurs prospectent plutôt le long de la ligne 15 Sud, la plus avancée du futur Grand Paris Express (mise en route prévue en 2025), et qui offre donc un bon potentiel de revalorisation à terme. Sur le tracé, à Champigny-sur-Marne (94), le mètre carré est jusqu’à 40% moins cher que dans les villes voisines. «Mais les loyers y sont quasiment équivalents», indique Franck Sasso, d’Orpi Agence de la Mairie.

Et si certains visent des immeubles entiers, dès 700.000 euros, c’est la location nue qui prédomine, pour répondre à la demande. Comme dans le cas de ce deux-pièces de 40 mètres carrés des années 1930, avenue Roger-Salengro, initialement proposé à 840 euros en meublé, qui a finalement trouvé preneur en location nue, à 800 euros. Plus à l’ouest de la ligne, ce sont les abords du Petit-Clamart (92) qu’il faut viser. «Les prix dans l’ancien y sont inférieurs de 20% à ceux du neuf, pour un loyer équivalent», annonce Frédéric Garrigoux, de Century 21. A Issy-les-Moulineaux (92), enfin, l’activité fléchit. «En deux ans, le nombre d’investisseurs a reculé de 20%», constate Franck Béasse, de Century 21 Immod'Issy. Les rendements y dépassent parfois les 5%, comme pour ce studio de 20 mètres carrés près de la gare, vendu 160.000 euros et loué 700 euros.

Investir en meublé

A Paris, malgré les contraintes (compensation obligatoire des mètres carrés loués de la sorte), le marché de la location saisonnière attire encore des investisseurs, notamment dans les IIe et IIIe arrondissements. Il faut dire que les appartements peuvent être facturés 250 euros la nuit, même si, sur une plus longue durée, ils sont souvent négociés. Comme pour ce 50 mètres carrés, rue Poissonnière, loué 3.000 euros par mois.

En banlieue, mieux vaut choisir avec soin sa destination: si l’offre en meublés dépasse la demande à Champigny, elle reste insuffisante à Villejuif (94). «La ville compte des écoles d’ingénieurs ainsi que trois hôpitaux, et sera au cœur des lignes 14 et 15 du Grand Paris», rappelle Julien Stancou, de Guy Hoquet. Des rendements de 5% sont fréquents, comme pour ce studio de 18 mètres carrés, villa du Belvédère, vendu 140.000 euros avant 15.000 euros de travaux (loyer de 650 euros). Quant à ces deux chambres, placées en colocation à 600 euros chacune au sein d’un 66 mètres carrés qui nécessitait 325.000 euros, travaux inclus, elles rapportent 4,4%.

Mais c’est une autre forme de meublé qui a le vent en poupe: celle du coliving, idéale dans les pavillons avec parcelle. «Il faut toutefois pouvoir fournir aux occupants des services, et équiper chaque chambre d’une salle d’eau», décrit Alain Becam, d’Orpi Gare Immobilier à Vitry (94). Avenue Anatole-France, dans cette maison de 140 mètres carrés disposant de huit chambres, le bailleur a par exemple pu proposer du jardinage, grâce au terrain de 400 mètres carrés, mais aussi une salle de cinéma avec rétroprojecteur, aménagée sous les combles.

Son investissement, de 900.000 euros, auxquels se sont ajoutés 130.000 euros de travaux, lui procure un rendement de 6,5%. En colocation classique, le loyer de chaque chambre n’aurait été que de 500 euros, et la rentabilité de 4,7%. Le rendement frôle parfois les 10%, comme à Cachan (94), dans le quartier Saint-Jean, avec cette maison des années 1930 de 130 mètres carrés, que 120.000 euros de travaux ont permis de diviser en six chambres, louées 850 euros chaque, et trois salles de bains, avec des espaces partagés. «Cette formule séduit surtout les jeunes actifs, échaudés par le premier confinement», explique Sarah Fournier, de l’Agence du Centre.

Investir dans le neuf

Bien sûr, peu d’investisseurs parisiens optent pour le neuf. Les plafonds de loyers à respecter y sont bien trop bas (soit 17,62 euros le mètre carré), tandis que le bonus Pinel ne s’applique au prix d’achat que dans une limite de 5500 euros le mètre carré, bien inférieure aux tarifs locaux. Mieux vaut plutôt se tourner vers la banlieue, aux plafonds de loyers moins contraignants et aux tarifs plus bas. Démonstration avec ce studio de 25,60 mètres carrés dans le XXe arrondissement, affiché à 305.000 euros (soit 11.915 euros le mètre carré). Son loyer de 451 euros en Pinel classique, inférieur de 240 euros aux prix du marché, n’assurera que 1,8% de rendement. Et l’économie d’impôts obtenue ne sera que de 2.350 euros par an, sur neuf ans (rabais global de 15%, en Pinel classique).

En comparaison, à Chelles (77), une ville placée sur le trajet de la future ligne 16 du Grand Paris et qui sera reliée directement à la Défense via le RER E en 2024, un budget identique permettra d’acheter un trois-pièces de 65 mètres carrés et d’espérer un loyer de 844 euros. Soit 3,3% de rendement, pour 5.010 euros d’économie d’impôts annuelle.

Même potentiel à Champigny-sur-Marne, qui bénéficie déjà de deux stations de RER (A et E), et où la ligne 15 du Grand Paris est annoncée pour 2025. Ce trois-pièces, proposé à 321.895 euros, pour un loyer anticipé de 838 euros à la livraison en 2024, versera 3,1% de rendement, en même temps que la bailleur percevra plus de 5.000 euros de réduction d’impôts annuelle. Dans tous les cas, avant d’investir, vérifiez avec soin l’emplacement. «Il faut un bon réseau de transport, mais aussi des commerces à proximité», rappelle Benjamin Korchia, responsable immobilier chez Predictis. Et optez pour une durée de neuf ans en Pinel, plutôt que douze. Vous pourrez ensuite basculer en statut de loueur en meublé (LMNP).

3 quartiers où investir à Paris

Les professionnels qui ont participé à notre enquête: Orpi Optimum.

5 villes du Grand Paris où investir

Les professionnels qui ont participé à notre enquête: Century 21 Immo d’Issy à Issy-les-Moulineaux; Orpi Gare Immobilier à Vitry; L’Adresse à Chelles; Orpi Mairie à Champigny; Century 21 à Clamart; Guy Hoquet à Villejuif; L’Agence du Centre à Cachan.