Bien choisir la ville où réaliser un investissement locatif peut vite ressembler à un casse-tête tant les critères à prendre en compte sont nombreux et souvent volatiles. Alors, pour vous aider à trouver la commune idéale, la société Masteos a réalisé une étude quantitative (uniquement basée sur les statistiques) et passé au crible pas moins de 500 communes françaises. La start-up spécialisée dans l’investissement locatif a ainsi appliqué des critères particulièrement sélectifs afin d’obtenir le Top 20 des meilleures villes pour réaliser son investissement.
Pour réaliser la sélection, Masteos a commencé par appliquer un critère démographique afin d’écarter les villes les moins dynamiques. Toutes les communes qui figurent dans le classement ont une population qui dépasse les 40.000 habitants. Afin d’éviter les villes dites “à risques”, où des prix trop bas cachent souvent des problèmes d’attractivité, les communes du Top 20 ont également la particularité d’afficher des tarifs au mètre carré qui dépassent les 2.000 euros. Des prix anormalement bas sont en effet souvent synonymes d’une faible demande, et donc d’un risque de vacance élevé.
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Des rendements brut qui dépassent 5%
S’il est important de ne pas négliger les critères démographiques, l’indicateur le plus scruté par les investisseurs reste bien entendu le rendement locatif brut. Il s’agit d’un ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport aux prix d'achat et de revient du bien. Le rendement locatif brut (en %) se calcule de la manière suivante : (montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition). Les 20 communes sélectionnées par Masteos présentent toutes des rendements locatifs brut qui dépassent les 5%, soit le seuil au-dessus duquel les placements deviennent intéressants selon les professionnels de l’immobilier. Plusieurs communes présentes dans le Top 20, comme Thionville, Draguignan, Colmar ou Melun, affichent même des rendements locatifs supérieurs à 6%.
Une fois le bien acheté, encore faut-il être en capacité de trouver des locataires rapidement pour rentabiliser l’investissement. Afin d’évaluer le niveau de la demande de location dans chaque ville, Masteos a créé un indicateur de tension locative. Chaque ville obtient une note allant de 1 à 9, en fonction du délai moyen de mise en location d’un bien. Toutes les villes du Top 20 ont obtenu une note comprise entre 8 et 9, ce qui signifie que le délai moyen pour trouver un locataire est inférieur à 2 semaines. Autrement dit, le risque de vacance est quasiment nul dans les villes sélectionnées par Masteos.
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Des prix en progression
Limiter au maximum les loyers impayés est également une problématique importante pour les investisseurs. Si le risque zéro n’existe pas, il est tout de même possible de réduire cet aléa en prenant en compte le critère du niveau de vie des habitants de la commune. Ainsi, toutes les villes du Top 20 ont un revenu médian par habitant supérieur à la moyenne française (plus de 21.000 euros net par an). Les habitants d'Annemasse (28.870 euros de revenus médians par an), de Draguignan (27.394 euros) et de Thionville (26.812 euros) se distinguent notamment par un niveau de revenus particulièrement élevé.
Afin d’éviter une moins-value lors d’une éventuelle revente, il est évidemment préférable d’investir dans une commune où les prix de l’immobilier sont en progression. C’est pour cette raison que toutes les villes qui figurent dans la sélection de Masteos ont vu leurs prix augmenter sur les 5 dernières années ainsi que depuis janvier 2022 (évolution des prix à date). Les professionnels de l’immobilier parlent alors de “dynamique positive”. A Quimper et Laval, depuis 2017, les tarifs ont augmenté respectivement de 30,7% et 23,7%.
Le tableau indique également le pouvoir d’achat moyen local de chaque commune. Il s’agit de la surface moyenne en mètres carrés que peut acheter un ménage qui habite la commune dans laquelle il réalise son investissement. Plus le pouvoir d’achat moyen est élevé, plus les tarifs actuels sont sous-valorisés. Enfin, l’indice de tension transactionnelle (ITT) évalue l’excès du nombre d'acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Par exemple, un ITT de 10% indique qu’il y a 10% d’acheteurs de plus que de vendeurs dans la commune, et donc que la demande est supérieure à l’offre.
Ne pas négliger l'aspect qualitatif
Si l’étude de Masteos porte uniquement sur des éléments statistiques, il est important de ne pas négliger l’aspect "qualitatif'' de la commune. “Je conseille à tous les investisseurs de se déplacer pour visiter la ville avant d’investir, l’aspect esthétique de la commune est un critère important qui n'apparaît pas dans les statistiques, explique Thierry Vignal, cofondateur de Masteos. Miser sur des communes touristiques, comme Arles ou Quimper, peut également être une bonne stratégie.”
Le positionnement géographique de la commune choisie pour un investissement peut également s’avérer capital. A titre d’exemple, la ville d'Annemasse,
située près de la frontière suisse, pourrait être sous-valorisée, et donc voir ses tarifs augmenter prochainement, en raison notamment du pouvoir d'achat élevé de ses résidents qui travaillent en Suisse. En prenant en compte les critères quantitatifs mais également qualitatifs et esthétiques, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement locatif.
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