Faut-il encore investir dans les stations de sport d’hiver, alors que le réchauffement climatique s’intensifie et menace certains domaines skiables ? Voilà une question que peuvent légitimement se poser les passionnés de neige aujourd’hui. Et elle mérite une vraie réflexion de fond. En effet, d’une part, les investisseurs ont tout intérêt à viser des stations dont l’enneigement reste naturellement élevé, afin de profiter encore à long terme des sensations de glisse… Et d’autre part, il est plus agréable de réussir à louer son chalet ou son appartement en son absence, afin d’amortir a minima les frais d’entretien voire de rendre son investissement immobilier très rentable.
Pour guider le choix des passionnés de ski, le spécialiste de la location de résidences secondaires Prello a réalisé pour Capital une étude inédite. Tout d’abord, le groupe a sélectionné, sur la base de deux critères - l’enneigement et la taille du domaine skiable -, un panel de stations attractives pour pouvoir pratiquer au mieux les sports d’hiver, et limiter les risques de désaffection liés au réchauffement climatique. Ensuite, Prello a mesuré station par station, et pour chaque massif montagneux français, la rentabilité brute* que peuvent espérer les investisseurs immobiliers qui louent leur logement via des plateformes de locations touristiques.
Des investissements lucratifs dans les stations alpines, malgré des prix élevés
Et les résultats apportés par Prello sont instructifs. Pour chaque massif montagneux étudié - Alpes du nord, Alpes du sud, Jura, Massif central, Pyrénées, Vosges -, le groupe a pu identifier un panel de stations qui garantissent à la fois une taille de domaine skiable conséquente, un certain niveau d’enneigement, et de bonnes rentabilités locatives. «Pour trier les stations, nous nous sommes appuyés sur les mesures d’enneigement et de taille de domaine skiable publiées par Skiinfo», décrit Ludovic de Jouvancourt, le cofondateur de Prello. Voici la liste des stations qui ont été étudiées en détail par le spécialiste de la location touristique.
Concernant la rentabilité des investissements immobiliers, Prello a également pu déterminer quelques faits intéressants. L’étude permet ainsi de se rendre compte que dans les Alpes du nord, malgré la cherté des logements, le retour sur investissement peut être très juteux. La rentabilité brute estimée par Prello est même supérieure à 12% dans des stations comme Abondance, Bellevaux-Hirmentaz, Mont-Saxonnex ou Saint-François Longchamp.
Prenons par exemple Abondance, la station la plus lucrative du classement. Pour estimer la rentabilité brute dans cette station, Prello a tout d’abord estimé les revenus annuels des propriétaires, en multipliant le prix moyen de la nuitée (211,70 euros) par le nombre moyen de nuitées louées chaque année (144,3). Le groupe a ensuite divisé ces revenus annuels par le prix estimé des logements en location, en fonction du prix moyen du mètre carré local et de la surface moyenne des biens loués (ici, environ 213 000 euros). Soit (211,7 * 144,3) / 213 300 euros = 14,32%.
Par ailleurs, il existe dans tous les massifs montagneux des stations qui allient des rentabilités brutes supérieures à 8%, une taille de domaine skiable satisfaisante et un niveau d’enneigement solide. Découvrez ces stations dans le tableau ci-dessous.
*Méthodologie : La rentabilité brute correspond au ratio théorique (hors charges et taxes diverses) entre les revenus que les propriétaires peuvent espérer en louant leur logement dans les stations de ski, et le prix d’achat de ces logements.
Ce calcul a été effectué avec le concours du spécialiste de la data immobilière SeeTransparent. Pour calculer cette rentabilité brute, SeeTransparent s’est appuyé sur l’historique des réservations enregistrées l’an passé sur les principales plateformes de locations touristiques telles qu’Airbnb, HomeAway, Abritel ou Booking. Pour chaque station, SeeTransparent a été en mesure de déterminer le prix moyen (au mètre carré) des biens en location, le nombre moyen de nuitées réservées par des vacanciers extérieurs au cours de l’année, et les tarifs moyens des nuitées auxquels ils ont été loués.
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