Immobilier : les villes étudiantes où il vaut mieux choisir Loc’Avantages que louer en meublé

• Grand Rue Saint Michel à Toulouse ;
• Rue Paul Bellamy à Nantes ;
• Rue de Londres à Strasbourg ;
• Rue Lakanal à Montpellier ;
• Rue de Saint Genès à Bordeaux.

Pour chacune de ces rues, Olifan Group a déterminé le niveau de loyer moyen en meublé et en location nue, pour un appartement de 40 mètres carrés, pouvant potentiellement être loué à un un couple avec Loc’Avantages où à plusieurs étudiants via une colocation meublée. Pour ce faire, le cabinet a relevé les données chiffrées par le réseau des observatoires de loyers locaux. “Nous avons retenu les baux conclus le plus récemment”, détaille Florent Belon. En fonction du détail des informations fournies par ces observatoires, affinées par des analyses internes d’Olifan Group, le spécialiste en gestion de patrimoine a ensuite estimé la différence moyenne de loyer dans ces rues entre les locations meublées et nues. Pour définir les plafonds de loyers du dispositif Loc’Avantages, le groupe a enfin tout simplement repris le simulateur de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Pour permettre de comparer, nous avons considéré que nos bailleurs en meublé déclarent leurs revenus en régime réel. Ce régime se révèle en effet souvent plus avantageux que le régime forfaitaire. Il permet en effet à un bailleur de déduire de ses loyers un certain nombre de charges, réduisant fortement voire totalement son imposition (et dopant ainsi par ricochet sa rentabilité nette).

Pour les besoins de nos simulations, nous avons ensuite défini un niveau de charges courantes fixes pour nos bailleurs, de l’ordre de 2.000 euros par an. Nous avons également intégré dans sa comptabilité 750 euros de taxes foncières, des frais financiers (incluant le coût du crédit) équivalent ici à 0,7% du prix d’achat du logement (en incluant 10.000 euros d’ameublement dans le cas d’une location meublée), ou encore 200 euros de frais de comptabilité. Nous n’oublions pas non plus de prendre en compte la Cotisation foncière des entreprises (CFE), prélevée en cas d’activité de location meublée. La CFE est fixée ici de façon simplifiée à 300 euros par an.

Nous avons par ailleurs défini un niveau d'amortissement déductible (en location meublée) pour nos bailleurs, ville par ville. En pratique, cet amortissement dépend à la fois du prix d’achat du logement - variable selon les villes - et de la date d’acquisition du propriétaire. Nous avons également considéré que notre bailleur, s’il loue son bien en meublé, doit déduire de sa trésorerie 1.000 euros par an de meubles divers pour équiper ou rééquiper sa location. “L’achat de meuble peut être amorti fiscalement avec le régime réel. Mais cela n’empêche pas notre bailleur de devoir provisionner en pratique le remplacement des meubles dans sa trésorerie”, justifie Florent Belon.

Enfin, et puisque les résultats diffèrent en fonction du taux marginal d’imposition (TMI) appliqué au bailleur, nous avons réalisé les comparatifs reprenant quatre cas de figure : celui où les revenus locatifs du bailleur sont imposés à 11%, à 30%, à 41% et enfin à 45%. Toutes les hypothèses de départ présentées ici sont bien sûr théoriques, pour les besoins de l’exercice. Elles doivent évidemment être adaptées au cas par cas à la situation personnelle des bailleurs. Ceci dit, maintenant que nous avons posé et présenté toutes les hypothèses de départ, comparons les rentabilités potentielles des bailleurs ville par ville.

Paris

A Paris, comme vous pouvez le constater dans le comparatif détaillé ci-dessous, la location meublée reste plus attractive pour le bailleur que le dispositif Loc’Avantages. En tout cas, si l’on considère les hypothèses retenues pour nos simulations. Pour un bailleur soumis à un taux marginal d’imposition de 30% sur ses revenus locatifs, Olifan Group estime ainsi que la location meublée rapportera environ 2.000 euros de plus au bailleur pendant l’année qu’avec le dispositif Loc’Avantages intermédiaire, et environ 1.500 euros de plus qu’avec le Loc’Avantages social.

Lyon

A Lyon, si l’on compare les investissements en meublé avec le dispositif Loc’Avantages, à première vue, on pourrait croire que le second montage est largement plus avantageux, quel que soit le taux marginal d’imposition du bailleur. Mais attention : les simulations ne prennent pas totalement en compte l’amortissement du logement, estimé ici à 5.133 euros annuel par Olifan Group. Or, ce déficit peut être reporté année après année… ce qui garantira au bailleur de limiter l’imposition sur ses revenus en meublé pendant de longues années. Il semble néanmoins, dans ce cas de figure, que le bailleur peut sérieusement réfléchir à solliciter le dispositif Loc’Avantages auprès de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah).

Marseille

A Marseille, le match entre location meublée et Loc’Avantages semble réellement très serré. Ainsi, d’après les simulations d’Olifan Group, les bailleurs aux faibles TMI auront un léger avantage à choisir le dispositif Loc’Avantages, alors que les plus hauts revenus devraient plutôt avoir tendance à opter pour la location meublée. Mais attention : les bailleurs qui choisiront la seconde solution devront prendre en compte le fait qu’au bout de quelques années, le montant de leur amortissement va décroître. Ce qui grèvera une partie de la rentabilité nette de leur investissement.

Nice

A Nice, dans la configuration testée par nos simulations, le choix le plus pertinent pour les bailleurs aux plus faibles revenus sera certainement le dispositif Loc’Avantages. Le revenu net annuel peut dépasser en effet 3.700 euros avec le mécanisme piloté par l’Anah, contre moins de 2.850 euros s’ils louent en meublé. Pour les plus hauts revenus, l’équation sera un peu différente : les revenus nets ont tendance à converger au-delà d’un TMI de 30, quel que soit le montage retenu.

Lille

A Lille, pas de doute : les bailleurs imposés entre 11% et 30% auront intérêt à préférer le dispositif Loc’Avantages pour optimiser la rentabilité de leur investissement. Néanmoins, gare à ne pas sous-estimer les avantages de la location meublée : avec un amortissement de plus de 2.000 euros reportable année après année, les bailleurs pourront probablement limiter leur imposition sur les revenus en meublé pendant de longues années.

Toulouse

A Toulouse, toujours selon nos hypothèses de départ, le dispositif Loc’Avantages se révèle bien plus rentable que la location en meublé. Prenons par exemple un bailleur fiscalisé à 30% : ses revenus nets (après impôts) seront potentiellement de 1.150 euros par mois pour de la location meublée, contre plus de 2.000 euros avec Loc’Avantages. A noter toutefois l'important déficit foncier réalisé par le bailleur en meublé : plus de 3.000 euros selon nos hypothèses

Nantes

A Nantes, le match entre la location meublée et Loc’Avantages aura tendance à pencher du côté du dispositif piloté par l’Anah. Et notamment pour les bailleurs les plus modestes qui, avec un TMI de 11%, peuvent espérer un revenu net de plus de 2.400 euros avec Loc’Avantages, contre à peine 1.200 euros s’ils lui préfèrent la location meublée. 1.200 euros qui, toutefois, prennent en compte la provision de 1.000 euros par an pour le remplacement progressif des meubles au cours du temps.

Strasbourg

A Strasbourg, toutes charges déduites, il ne restera plus grand-chose dans le porte-monnaie du bailleur en location meublée d’un 40 mètres carrés : seulement 500 euros de trésorerie par an, contre 1.200 à 2.200 euros s’il avait privilégié le dispositif Loc’Avantages. En conséquence, son revenu net sera logiquement plus élevé avec le mécanisme de l’Anah qu’en location meublée traditionnelle.

Montpellier

A Montpellier, le match sera assez serré entre location meublée et Loc’Avantages pour un appartement de 40 mètres carrés. Bien sûr, plus le TMI du bailleur sera réduit plus il aura de chance de maximiser sa rentabilité avec Loc’Avantages. Mais ce n’est pas pour autant que les propriétaires doivent enterrer la bonne vieille location étudiante traditionnelle, permettant d’obtenir des revenus proches et sans avoir à se conformer aux exigences du dispositif de l’Anah.

Bordeaux

A Bordeaux, le match tourne en faveur de la location meublée pour les bailleurs, quel que soit leur niveau de revenu. Avec Loc’Avantages, bien sûr, les propriétaires peuvent faire valoir une réduction d’impôt appréciable… mais qui ne compense pas la perte de revenus liée au plafonnement de leurs loyers avec un tel dispositif.