La colocation a le vent en poupe. Selon le site investissement-locatif.com, près d’un investisseur sur cinq choisit désormais cette option afin de rentabiliser son bien. “La colocation offre dans tous les cas des rendements supérieurs à une location classique, note Manuel Ravier, co-fondateur du site spécialisé dans l’investissement locatif. Il est plus intéressant pour le bailleur d’accumuler les petits loyers dont la somme sera toujours supérieure à un loyer unique”. Et ce, pour une raison simple : les loyers moyens au mètre carrés sont plus élevés pour les petites surfaces.
Mais pour parvenir à louer son logement en colocation tout en limitant les risques de vacance, encore faut-il bien choisir la ville où sera implanté le bien. Dans une étude publiée récemment, le site investissement-locatif.com a ainsi listé les sept villes françaises où il est le plus intéressant d’investir en colocation.
Le site spécialisé dans l’investissement locatif a pris en compte plusieurs critères afin de déterminer les villes où il est le plus intéressant d'investir. Parmi eux, on trouve notamment l’indicateur de de tension immobilière (ITI), réalisé par Meilleurs Agents. L’ITI est un baromètre du marché immobilier qui anticipe le niveau de la demande dans une ville dans les six prochains mois. Il prend en compte le nombre d’acheteurs potentiels ainsi que le nombre de biens à vendre dans une commune. Ainsi, un ITI élevé (supérieur à 5%), signifie qu’il y a plus d'acheteurs que de bien à vendre dans une commune.
Lille, ville idéale pour investir
Autre critère pris en compte : le taux de rendement net moyen (une fois les charges retirées) qu’il est possible d'espérer dans chaque commune en louant un bien en colocation. Les professionnels de l’immobilier estiment généralement qu’un rendement net devient intéressant lorsqu'il dépasse les 5%. Enfin, le dernier critère n’est autre que le loyer mensuel moyen par mètre carré observé dans chaque ville pour les biens en colocation.
Ainsi, c’est la commune de Lille qui obtient la palme de la ville où il est le plus intéressant d’investir en colocation. La préfecture des Hauts-de-France offre des taux de rendement net moyens qui varient entre 5 et 7% dans un marché immobilier particulièrement dynamique (ITI de 17%). Les loyers moyens au mètre carré pour un bien en colocation s’élèvent à 20,66 euros, contre 15,10 euros pour une location classique. L’attractivité de Lille s'explique notamment par sa proximité avec Paris (1h en TGV) ainsi que par la présence de plusieurs grandes écoles dans la ville (ESJ, Edhec, Science Po centrale). A titre d’exemple, un T5 de de 97 mètres carrés acheté au tarif de 327.584 euros peut rapporter 2.550 euros de revenu locatif par mois, soit une rentabilité brute de 9,34%.
Visez l’hyper-centre à Grenoble et Saint-Etienne
Parmi les autres villes ou il est le plus intéressant d’investir en colocation, on trouve notamment Montpellier, Nancy et Toulouse. Ces trois communes ont pour point commun de compter un nombre élevé d’étudiants, qui sont particulièrement adeptes de la vie en colocation. Ces communes offrent des rendements intéressants (entre 5 et 7% de rentabilité nette), tout en présentant un taux de vacance relativement faible (indice de tension immobilière compris entre 15 et 19%). A noter qu’une troisième ligne de métro devrait voir le jour à Toulouse en 2028, ce qui devrait augmenter encore un peu plus l'attractivité de la ville rose et faire grimper les prix de l’immobilier dans les prochains mois.
La présence de Saint-Etienne et Grenoble dans le classement peut paraître à première vue étonnante. Ces deux communes sont en effet réputées pour présenter des taux de vacance élevés, ce qui augmente le risque d’avoir des difficultés pour trouver des locataires. Mais ces deux villes offrent l’avantage de proposer des prix à l’achat relativement faibles, et donc des rendements théoriques particulièrement élevés. Il peut donc être intéressant d’investir dans ces communes, à condition de cibler un quartier attractif.
“Dans ces communes où les taux de vacance globaux sont élevés, il est impératif d’investir dans l’hyper-centre, afin de trouver des locataires facilement tout en profitant des prix à l’achat qui restent bien plus abordables que dans d’autres grandes villes”, conseille Manuel Ravier. Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif à Saint-Etienne, privilégiez par exemple les rues du Onze Novembre, des Teinturiers ou encore Rochetaillée, qui sont parmi les plus recherchées par les locataires. A l'inverse, évitez les quartiers moins prisés à Saint-Etienne et Grenoble, sous peine de voir votre bien inoccupé pendant de longues périodes.
A titre d’exemple, voici les rendements théoriques qu’il est possible d'espérer avec un investissement locatif en colocation dans trois grandes villes françaises (Marseille, Lille, Montpellier) ainsi que les rendements théoriques pour un même bien en location classique.
Marseille
Un appartement d’une surface de 86 mètres carrés est loué en colocation 1.850 euros par mois (450 euros par chambre). La rentabilité brute augmente de 50% par rapport à un loyer classique de 1.150 euros. Location classique : rendement brut de 5,52%. Colocation rendement brut de 8,65%.
Lille
Une maison de 110 mètres carrés sur trois étages à Lille est louée 2.000 euros par mois en colocation (500 euros par chambre). Ce bien aurait permis de dégager “seulement” 1.200 euros de loyer avec une location classique. Location classique : rendement brut de 5,50%. Colocation : rendement brut de 8,90%.
Montpellier
Un appartement de 80 mètres carrés (4 chambres ) dans le centre-ville de Montpellier est loué en colocation pour un montant mensuel de 2.100 euros. Avec une location classique, l'appartement aurait permis de dégager 1.100 euros de loyer par mois. Location classique : rendement brut de 4,50%. Colocation : rendement brut de 8,70%.
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