Les investisseurs locatifs, une espèce même pas en voie d’extinction mais déjà quasiment disparue. Tel est le constat dressé par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ce jeudi 13 novembre, lors de son point de conjoncture trimestriel. Au troisième trimestre 2025, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers, qui achètent non pas pour se loger mais pour louer, se sont effondrées de 55%, par rapport au troisième trimestre 2024.
Ainsi tombées à 2 183 unités, «soit 6,5 fois moins qu’un trimestre ordinaire», souligne Pascal Boulanger, président de la FPI, elles ne pèsent plus que 20% des ventes aux particuliers, contre environ 50% habituellement. Sur les neufs premiers mois de 2025, les ventes aux investisseurs locatifs s’écroulent de près de 50%, à 7 272 unités, alors que celles aux futurs propriétaires occupants rebondissent de 9%, à 30 693 logements.
1 programme de construction sur 5 retiré du marché
«Nous serons à moins de 10 000 ventes aux investisseurs locatifs sur l’ensemble de l’année, contre 60 000 habituellement, c’est dramatique», pronostique Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI. Dramatique car lorsqu’un promoteur commence à commercialiser un programme de construction, les premiers à s’y intéresser sont généralement les investisseurs locatifs, avant les bailleurs sociaux et les propriétaires occupants. C’est donc grâce aux ventes aux investisseurs locatifs que les promoteurs peuvent afficher les quotas de commercialisation exigés par leurs banques pour leur permettre de lancer les chantiers.
Faute de quoi, les promoteurs retirent leurs opérations du marché. Au troisième trimestre, une opération sur cinq a ainsi été retirée, soit une proportion de 20%, contre seulement 3% à 4% en temps normal. «C’est énorme, on n’a jamais vu ça, souffle Pascal Boulanger. Avant, il y avait quelques retraits d’opérations à cause de recours qui traînaient en longueur ou de coûts de construction mal estimés, mais ce n’était jamais en raison de problèmes commerciaux.»
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Créer un statut fiscal du bailleur privé pour remplacer le Pinel
Pour Didier Bellier-Ganière, pas de doute, c’est en raison de «la suppression de l’avantage fiscal Pinel, le 1er janvier 2025, que les investisseurs locatifs ont quasiment disparu». Il faut dire qu’en 40 ans, c'est la première fois qu'un dispositif d’investissement locatif est supprimé sans qu’on lui ait trouvé un successeur. Or, avec la TVA à 20% sur les ventes de logements neufs dont tout acquéreur doit s’acquitter, et le poids croissant de la taxe foncière, «l’investissement locatif est trop taxé», juge Pascal Boulanger.
Et le patron de la FPI d’insister : «S’il n’y a pas quelque chose pour compenser cela (comme le Pinel), ça ne marche pas, les particuliers n’investissent pas.» Pascal Boulanger place donc tous ses espoirs dans la création d’un statut fiscal pérenne de l’investisseur locatif, un serpent de mer vieux d’environ 10 ans mais qui n’a jamais été si près d’éclore, à la faveur d’amendements au projet de loi de finances pour 2026 portés par le gouvernement et les parlementaires, qui devraient être examinés entre ce jeudi et dimanche, de source ministérielle.
