Il y a encore 10 ans, les investisseurs locatifs ne jetaient qu’un coup d'œil de pure politesse à la fiche du diagnostic de performance énergétique (DPE), lors de l’achat d’un bien immobilier. Aujourd’hui, «le DPE est un critère central pour près de 80% des acheteurs», souligne la société Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif, citant une étude du groupe BPCE publiée en mai dernier.
Et pour cause ! La loi Climat et résilience, promulguée en 2021, interdit la mise en location des passoires thermiques notées G sur le DPE depuis le 1er janvier 2025. Une interdiction qui frappera les biens classés F en 2028, puis ceux notés E en 2034. «Des milliers de logements deviendront inlouables à brève échéance», résume Maslow.immo. Ce, «même avec la réforme du mode de calcul du DPE annoncée pour janvier 2026», qui permettra à 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir du statut de passoire thermique.
Bons DPE et croissance démographique soutenue
«Investir dans un logement à la performance énergétique dégradée, c’est prendre le risque d’un actif coûteux à rénover et peu liquide à la revente», insiste la plateforme d’investissement locatif. C’est pourquoi elle vient de réaliser une étude identifiant 10 villes où le parc locatif présente de bons DPE en général. Des villes dont la population augmente par ailleurs de façon régulière, ce qui soutient la demande locative. Pour aboutir à ce palmarès, Maslow.immo a étudié les villes françaises de plus de 30 000 habitants situées en zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre.
La société a ensuite croisé deux critères : la croissance démographique annuelle moyenne entre 2015 et 2021, sur la base des données de l’Insee, et la performance énergétique des logements neufs et anciens qui ont fait l’objet d’un DPE entre le 1er janvier et le 31 août 2025, à l’occasion d’une vente, d’une location ou d’une livraison, soit 2,4 millions de DPE répertoriés par l’Ademe (Agence de la transition écologique). Sur la base de ces deux critères, Maslow.immo a attribué à chaque ville une note de DPE pondérée, d’un maximum de 7 points pour un logement classé A à un minimum de 1 point pour un logement noté G.
Deux villes du Sud-Est en tête de peloton
«L’analyse croisée des courbes de population et des DPE révèle 10 territoires à part, en croissance démographique et dotés d’un parc de logements de plus en plus en phase avec les échéances climatiques», constate la société. Saint-Laurent-du-Var, dans les Alpes-Maritimes, arrive en tête du classement (voir infographie), avec une note de 5,10 sur 7. Adossée à la métropole niçoise, cette commune «mène des projets urbains ambitieux et accompagne la rénovation énergétique des logements via des guichets d’aides dédiés», explique Maslow.immo. Résultat, près du tiers des DPE effectués entre le 1er janvier et le 31 août 2025 à Saint-Laurent-du-Var affichent une étiquette A ! Parallèlement, la ville voit sa population croître de plus de 1% par an depuis une dizaine d’années.
Istres, dans les Bouches-du-Rhône, talonne Saint-Laurent-du-Var, avec une note de 4,96 sur 7. Maslow.immo invoque là aussi «une politique de transformation urbaine, avec des bâtiments rénovés, le fioul remplacé (par des énergies moins polluantes) et l’installation de panneaux solaires».
L’autre extrémité du classement, avec des notes de DPE inférieures à 4 sur 7, compte uniquement des villes de la région parisienne. Certes, la demande locative est forte à Asnières-sur-Seine, Levallois-Perret ou encore à Saint-Germain-en-Laye mais cela ne doit pas occulter «la fragilité énergétique» d’une partie du bâti de ces communes, souligne Maslow.immo. La société pointe du doigt des biens dont les prix sont maintenus à des niveaux élevés par cette tension locative mais qui sont «structurellement pénalisés» par leurs mauvaises performances thermiques. Un déséquilibre qui, «à terme, fragilisera la rentabilité et la liquidité de ces actifs», prévient-elle.
