Immobilier : comment faire baisser le prix d'un bien face au vendeur

DECRYPTAGE - Le contexte est à la négociation côté acquéreur. Mais difficile de faire reculer le prix sans un minimum d’information sur le bien. Du procès-verbal d’assemblée générale, aux annonces en passant par le DPE, voici trois stratégies pour faire baisser le prix d’un bien immobilier.

Vidéo Capital - Immobilier : ces trois informations doivent vous inciter à négocier avec le vendeur

Les acquéreurs obtiennent en moyenne une ristourne de 6,6% sur le prix de vente des biens qu’ils convoitent, contre 4% il y a un an, selon le dernier baromètre LPI-IAD. © guvendemir

Par Ludovic Clerima

Publié le 27 mars 2024 à 13h20.

Lecture : 2 min

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C’est l’une des conséquences du retournement du marché immobilier : la négociation. Dans le dernier baromètre LPI-IAD , qui analyse en détail le marché immobilier, on constate que les acquéreurs obtiennent en moyenne une ristourne de 6,6% sur le prix de vente des biens qu’ils convoitent, contre 4% il y a un an. Le nombre de négociations progresse un peu partout.

Le réseau l’Adresse indique ainsi observer en 2023 une hausse des marges de négociations en 2023 de 92% contre 71% en fin d’année 2022. "La marge de négociation dépend beaucoup de l’estimation de départ et de son acceptation par le vendeur. Si le prix affiché au départ est le bon, avec un mandat exclusif, pour un produit bien situé et sans travaux, la négociation est faible : aux alentours de 2 à 3% du prix affiché. Mais pour des biens surévalués, de moindre qualité et en vente depuis longtemps sur tous les sites d’annonces, certains acheteurs n’hésitent pas à tenter de faire très fortement baisser le prix, jusqu’à 20% !", constate Brice Cardi, président de l’Adresse. Reste à savoir quel point précis mettre en avant pour négocier le prix à la baisse.

Faites baisser les frais de notaire

Les frais de notaires dans l’immobilier ancien représentent entre 7 et 8% du prix du bien. Un coût non négligeable qu’il est possible de faire reculer à la marge. En achetant un bien immobilier en passant par une agence, les honoraires du professionnel sont soit à la charge du vendeur, soit à votre charge. Dans le premier cas, ces honoraires sont souvent directement répercutés sur le prix. Ainsi, pour un bien de 250 000 euros dont les frais d’agence s’élèvent à 6% du logement (15 000 euros), vous allez débourser 265 000 euros pour votre acquisition. Les frais de notaires seront ensuite calculés à partir de cette somme soit entre 18 550 euros et 21 200 euros à payer en plus. Au total le coût de votre investissement va osciller entre 283 550 euros et 286 200 euros. Mais si vous prenez en charge les frais d’agence, le montant des frais de notaire sera calculé sur le prix de base, c’est-à-dire 250 000 euros, et non 265 000 euros. Le bien immobilier, frais de notaire compris, vous coûtera alors entre 267 000 euros et 270 000 euros.

Jouer sur la date de mise en vente

Autre information vous permettant de faire baisser les prix : vous renseignez sur la date de mise en vente du bien. Un logement sur le marché depuis plus de 3 mois est nécessairement un logement dont le prix est trop élevé, surtout si ce dernier ne présente pas de défauts majeurs. Pour connaître la date de mise en ligne d’une annonce immobilière vous pouvez utiliser le site Castorus . Ce dernier vous permet d’accéder à l’historique de l’ensemble des annonces immobilières du site Se Loger. Vous verrez ainsi depuis combien de temps l’annonce est en ligne, si le prix a évolué récemment, et si le prix proposé par le vendeur correspond aux prix de marché.

Utilisez le DPE

Dernier outil pour faire baisser le prix de vente d’un bien, s’appuyer sur le diagnostic de performance énergétique. Ce document comporte plusieurs informations auxquelles vous devez porter attention à commencer par le montant théorique des dépenses énergétiques du logement. Cette première estimation, en fonction des sommes avancées, peut vous aider à négocier. Mais le point le plus important est celui sur les recommandations de travaux à réaliser pour améliorer les performances énergétiques du bien.

Ces dernières mentionnent également les coûts approximatifs de ces travaux et l’incidence de ces derniers sur le confort dans le logement, en été comme en hiver. Utilisez-le pour négocier le prix à la baisse. Renseignez-vous également, à partir des procès-verbaux d’assemblée générale, sur les travaux prévus dans l’immeuble. Si ces derniers sont nombreux ou si l’immeuble n’a pas fait l’objet d’une rénovation depuis longtemps, mieux vaut négocier une décote sur le prix de vente car ce sera à vous de les payer.