Investissement locatif : bien choisir sa résidence services pour payer moins d’impôt

En investissant en résidence services, vous êtes éligible au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vous percevez moins de 72.600 euros de loyers par an, vous dépendez automatiquement du régime micro Bic. Il vous donne droit à un abattement de 50% sur les loyers perçus. Le reste de la somme est soumis à l’impôt sur les revenus et aux 17,2% de prélèvements sociaux. Si vous dépassez les 72.600 euros ou si vous en faites la demande à l’administration fiscale, vous relevez du régime réel. Vous pouvez alors déduire l’intégralité de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) ainsi que l’amortissement des murs et des meubles de vos revenus fonciers. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. S’il est négatif, il est imputable sur les dix années suivantes. Un montage qui permet de bénéficier d’une fiscalité quasi nulle sur ses revenus locatifs.

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Choisir le bon placement

Ces placements présentent une part de risque importante les loyers étant sécurisés, mais pas garantis comme certains investisseurs ont pu le constater durant la pandémie. Mieux vaut donc se tourner vers les secteurs les plus attractifs du moment : la résidence senior et la résidence étudiante, qui répondent à une demande importante de la population. De plus, si l’exploitant de la résidence vient à partir, les appartements de ces habitations sont facilement adaptables en logement locatif classique. Tout le contraire des chambres d’Ehpad qui, de par les installations nécessaires au bien-être d’individus peu autonomes, sont très difficilement transformables en logements classiques. Dans une moindre mesure, les appartements en résidence de tourisme connaissent une problématique similaire.

Des travaux qui grèvent les loyers

Bien pensés, ces placements peuvent rapporter des rendements importants. Reste à se prémunir de quelques écueils. D’abord l’état de la résidence service, pour le marché de l’occasion. Les travaux de mise aux normes des résidences services sont à la charge des investisseurs. Il est donc important d’être vigilant sur ce que vous achetez. Attardez-vous sur le diagnostic de performance énergétique. Renseignez-vous auprès de l’exploitant pour savoir si des travaux importants sont à venir dans la résidence. Pensez aussi à faire repartir le bail commercial à 0 avant de signer. Dans le cas contraire, la renégociation du montant du loyer, au moment du renouvellement du bail, pourrait jouer en votre défaveur.

Un marché saturé 

Autre point important : la localisation de la résidence, notamment dans le neuf. Méfiez-vous des programmes qui se lancent dans de toutes petites communes ou dans des villes moyennes où le marché est déjà saturé, aussi bien pour les résidences séniors que les résidences étudiantes. "Au Mans par exemple, l’offre de résidences seniors est supérieure à la demande, ce qui présente un risque. Des villes comme Douai ou Mulhouse sont plus équilibrées du fait d’une régulation importante instaurée par la municipalité qui délivre les permis de construire", confie Philippe Campinchi, président du syndicat professionnel de résidence seniors. Penchez-vous sur le taux d’occupation de la résidence dans laquelle vous souhaitez investir. S’il est inférieur à 90%, fuyez ! Par ailleurs, évitez d’être trop gourmand sur le niveau des loyers. Il doit correspondre à ce qui se fait sur le marché locatif local si vous voulez être sûr que la résidence service affiche un taux d’occupation maximal.

Alerte rouge sur les Ehpad

Méfiance enfin sur les Ehpad, encore secoués par le scandale Orpéa. Depuis un an, les contrôles d’Ehpad se sont intensifiés et il n’est pas impossible que certains établissements perdent leur agrément. Veillez, au moment de la signature du bail, à ce que le contrat stipule que vous n’êtes pas solidaire de l’exploitant si l’agrément vient à être retiré, afin que le professionnel compense les loyers qui ne vous seront pas payés. Quant aux choix des établissements, mieux vaut se tourner vers des structures d’une soixantaine de lits en activité depuis une dizaine d’années et qui vous donnent accès facilement à leur bilan d’exploitation.

Attention à la revente

Enfin, ayez à l’esprit que les perspectives de plus-values, en cas de vente de votre appartement en résidence service, sont limitées. Les gestionnaires de patrimoine rappellent que la plupart du temps, il faut s’attendre à une décote de 10% à 30% au moment de la vente du bien. L’objectif de ce type de placement est avant tout de se constituer un revenu complémentaire durant la phase de location. Pour éviter une décote trop importante, vendez après que le bail ait été renouvelé par l’exploitant afin de rassurer l’acheteur sur les revenus complémentaires qu’il pourra percevoir.