Il n'y a pas de petits profits pour les investisseurs locatifs. Dès lors qu'il touche un loyer, chaque propriétaire accumulant des loyers est tenu de faire connaître le régime auquel il veut soumettre ses revenus locatifs. Et l’affaire est un casse-tête qui en vaut la chandelle : en optant pour le régime fiscal le plus adapté pour eux, les bailleurs vont bien entendu chercher à optimiser le montant prélevé par le fisc, et ainsi maximiser la rentabilité de leur bien. Mais alors, comment choisir le régime fiscal le plus avantageux pour déclarer ses revenus locatifs ? Voici quelques conseils.
Pour la location nue
Louer un bien meublé ou nu, ce n’est pas la même histoire. La première chose à faire avant de déclarer ses revenus est donc de distinguer les deux situations. En cas de location nue, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Dans ces conditions, le bailleur peut alors opter pour l’un des deux régimes suivants :
- Le régime micro-foncier. Le bailleur déclare alors l’intégralité des loyers perçus, sur lesquels le fisc applique un abattement de 30%. Il est donc imposé au final à hauteur de 70% de ses revenus. Pour des loyers annuels totaux de 10.000 euros, l’assiette imposable retenue par le fisc sera donc de 7.000 euros.
- Le régime réel. Dans cette configuration, le bailleur peut soustraire de l’ensemble de ses loyers un certain nombre de charges déductibles. Parmi ces charges, on liste ainsi les dépenses d’entretien du logement, les réparations, les frais de gestion et administratifs, les intérêts d’emprunt, ou encore la taxe foncière. Les dépenses de travaux réalisés peuvent par ailleurs faire l’objet d’un déficit foncier, reportable d’une année sur l’autre.
Remarque importante : si les revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15.000 euros, alors le régime réel s’appliquera automatiquement. Sinon, jusqu’à 15.000 euros, les bailleurs ont la possibilité de choisir le régime qui leur sied le mieux. À noter toutefois qu’en cas de location d’un bien classé monument historique ou éligible à d’anciens régimes fiscaux (Besson, Borloo, Cosse ou Robien), les revenus ne peuvent être imposés au régime micro-foncier.
En conséquence, afin d’identifier la meilleure fiscalité pour vous bailleur, il suffit de comparer si la somme des charges déductibles avec le régime réel (taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) est supérieure ou non à l’abattement de 30% sur les loyers obtenu en sélectionnant le régime micro-foncier. Ainsi, si vous avez réalisé de gros travaux dans le logement, alors il est probablement plus astucieux de profiter du mécanisme du déficit foncier inhérent au régime réel. Dans la situation où, à l’opposé, les charges locatives sont extrêmement faibles, il sera sans doute préférable d’opter pour le régime micro-foncier. L’exercice consistera alors à sortir la calculette pour comparer les deux situations.
Pour la location meublée
En cas de location meublée, l’affaire se complexifie. En effet, les revenus locatifs de ce type de logement sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors, il faut opérer une première orientation : déclarer ses revenus en tant que loueur en meublé professionnel (statut LMP), ou en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), il faut remplir les deux conditions suivantes :
- Les loyers annuels perçus sur les locations meublées par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23.000 euros sur l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre) ;
- Les recettes locatives tirées des locations meublées dépassent l'ensemble des salaires et autres revenus du foyer fiscal (listés ici).
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bailleur est alors considéré en statut LMNP.
Regardons d’abord le statut LMNP. Avec ce statut - et c’est toute la complexité de la location meublée -, les bailleurs doivent ensuite choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC. En adoptant ce régime, le fisc applique un abattement de 50% sur les loyers perçus. Seule la moitié des revenus locatifs en meublé sont alors imposés sur le revenu, soit sur 5.000 euros si l’ensemble de ses loyers représentent 10.000 euros par an.
- Le régime réel. À l’instar du régime du même nom en location nue, le bailleur pourra soustraire de ses revenus un certain nombre de charges de ses revenus locatifs. La nature des charges déductibles va cependant différer. On y retrouvera ainsi les charges de copropriété, les honoraires d’agence, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière. Néanmoins, la notion d’amortissement du logement va entrer en considération, contrairement à un régime réel en location nue. Vous pouvez retrouver des explications et des exemples de calcul de cette notion financière complexe à travers cet article en lien.
À l’instar de la location nue, pour identifier la meilleure fiscalité, il faudra là aussi comparer si la somme de vos charges déductibles est supérieure ou non à 50% de vos loyers. Tout en prenant en compte le mécanisme complexe de l’amortissement. L’aide d’un expert-comptable spécialisé dans la fiscalité immobilière est dans ce cas fortement recommandée pour vous aider à trouver la meilleure solution.
Prenons maintenant le statut LMP. Avec ce statut, les bailleurs devront opter entre trois régimes différents : le micro-BIC et le régime réel, donc, ou alors l’impôt sur les sociétés. Mais attention : le régime micro-BIC ne peut s’appliquer que pour les bailleurs dont les revenus ne dépassent pas 77.700 euros annuels dans le cadre d’une location meublée classique. À noter enfin qu’il existe quelques nuances notables entre les statuts LMP et LMNP en régime réel, notamment sur le calcul de l’impôt sur la plus-value en cas de cession immobilière, ou sur le montant des prélèvements obligatoires sur ces locations.
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