Le vote du projet de loi de finances 2025 se poursuit, et son passage à l’Assemblée nationale a réservé une bonne surprise aux loueurs en meublé non professionnels (LMNO). En effet, l’article 24 du projet de loi a été rejeté à l’issue du vote des députés. Et même si le suspense est loin d’être fini, ce vote est de bon augure pour les LMNP : explications.
L’article 24 du PLF 2025, c’est quoi ?
Si la plupart des loueurs reconnaitront la mesure en question pour en avoir déjà entendu parler ces derniers temps, il convient avant tout de rappeler que l’article 24 du PLF 2025 proposait de réintégrer les amortissements déduits fiscalement lors du calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien affecté à une activité de LMNP au régime réel d’imposition. Une telle mesure signifiait une minoration du prix d’acquisition, et donc un montant de plus-value soumis à l’impôt sur la plus-value (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%) plus important lors de la revente du bien.
Si l’impact de cette mesure devait déjà être tempéré, en raison de sa seule application aux cas de vente, et au système des abattements légaux sur la plus-value pour durée de détention, elle n’avait toutefois pas manqué de faire réagir. Or, ces réactions ont visiblement trouvé un écho au sein de l’Assemblée nationale.
Pourquoi l’article 24 a-t-il été rejeté le 8 novembre ?
Le rejet de l’article 24 s’est en réalité joué en plusieurs actes ce vendredi 8 novembre En premier lieu, avec l’adoption successive de deux amendements restreignant considérablement la portée du texte, et répondant du même coup à de nombreuses critiques adressées à la mesure depuis sa présentation dans le texte initial du PLF 2025 en octobre. En effet, de nombreux investisseurs voyaient dans cet article une remise en cause de leur stratégie patrimoniale et d’investissement, raison pour laquelle le calendrier d’application de cette mesure avait rapidement été évoqué. Un premier amendement en ce sens a donc été voté, amendement exemptant tous les investissements immobiliers réalisés avant le 1 er octobre 2024 d’une telle mesure.
Un autre argument, plus général celui-ci, visait à souligner une forme d’incohérence entre les objectifs annoncés du texte, à savoir réduire le déséquilibre du marché locatif, et la portée de la mesure, bien plus large que sa cible annoncée. En effet, si les meublés de courte durée sont depuis quelque temps sur la sellette lors des débats portant sur la crise du logement, la mise en place d’une mesure concernant l’ensemble des loueurs, et donc également ceux louant leur bien sur la longue durée, avait suscité de nombreuses réactions. Or, ce discours semble également avoir été entendu par une majorité de députés, qui ont souhaité restreindre cette mesure aux seuls meublés de courte durée. Après le vote de ces deux amendements, le texte ne concernait donc plus que les biens loués sur de courtes durées acquis après le 1er octobre 2024. Une telle réduction de son champ d’application a donc poussé les députés à rejeter l’article 24 en son entier.
S’agit-il d’une véritable victoire pour les LMNP ?
À la suite de ce vote, les LMNP peuvent constater avec satisfaction que les principaux arguments existants à l’encontre de la réintégration des amortissements ont été entendus par une large partie de la classe politique. S’il s’agit certainement d’une bonne nouvelle, il faudra néanmoins se montrer prudent dans les prochaines semaines. En effet, la mesure pourrait revenir dans le texte d’ici la fin d’année, à l’occasion, par exemple, du passage du texte devant le Sénat. Les sénateurs pourraient en effet choisir de faire revenir l’article 24 dans le texte du PLF 2025. Cependant, il convient de noter à ce sujet qu’ils s’étaient eux-mêmes opposés, en mai dernier, à ce qu’une mesure analogue, qui ne concernait alors que les meublés de courte durée, soit intégrée dans le texte de la proposition de loi Le Meur, récemment votée dans sa version finale.
Au soutien de leur position d’alors, les sénateurs avaient invoqué un manque de visibilité sur les conséquences de la mesure, avant que le sujet ne soit botté en touche lors des négociations sur le texte, le renvoyant justement à l’examen du PLF 2025. Bien évidemment, un recours par le gouvernement à l’article 49-3 de la Constitution pourrait également avoir lieu, et la présence de l’article 24 dans la version initiale du texte présenté par le gouvernement pourrait avoir son importance dans la décision de conserver une telle mesure dans le cas d’un éventuel un recours au 49-3. Mais les oppositions qu’elle a fait naître pourraient également peser dans la balance…
