Le rapport sur le statut du bailleur privé, publié au début de l’été, contient une proposition visant à exclure les biens mis en location de longue durée de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, dans le but d’inciter les propriétaires à utiliser leur patrimoine immobilier pour proposer des logements à la location. Si l’avenir d’une telle proposition est incertain, il existe en réalité déjà une possibilité, souvent méconnue par les loueurs qui louent un ou plusieurs biens, de se voir exonérer d’impôt sur la fortune immobilière. Explications.
Qui est concerné par l’IFI ?
Instauré en janvier 2018 en remplacement de l’ISF, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne tout foyer fiscal dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros. Dans cette notion de patrimoine immobilier, on retrouve bien évidemment les résidences principales et secondaires ainsi que les biens loués, mais pas seulement. En effet, les parts de SCPI et d’OCPI, de même que les actions de foncières, font également partie de l’assiette fiscale de l'impôt sur la fortune immobilière.
Pour autant, il reste important de garder à l’esprit que, pour les immeubles, c’est leur valeur nette qui est prise en compte. Pour l’obtenir, il est nécessaire de faire la différence entre la valeur vénale du bien, autrement dit le prix auquel il aurait pu être vendu au 1er janvier de l’année d’imposition, et les dettes existantes comme les emprunts liés à l’acquisition, les dépenses de travaux ou d’entretien ou encore certains impôts et taxes comme la taxe foncière. Quant à la résidence principale, sa valeur vénale bénéficie également d’un abattement de 30%, à moins que le bien ne soit détenu par le biais d’une SCI de gestion.
Si l’assiette de l’imposition à l’IFI est atteinte, le contribuable devient alors imposable, selon un barème progressif par tranche sur le même modèle que celui de l’impôt sur le revenu, allant jusqu’à 1,5% de la valeur du patrimoine. Attention, car si l’assiette d’imposition est fixée à 1,3 million d’euros, le barème progressif commence, quant à lui, à partir de 800 000 euros.
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Qui peut prétendre à une exonération d’IFI ?
Certains loueurs de bien meublés peuvent obtenir une exonération d’IFI, mais il leur faut pour cela remplir deux conditions. La première est qu’il faut que l’activité de location meublée soit considérée comme l’activité professionnelle principale du loueur, la seconde est qu’elle génère des revenus supérieurs à ses autres revenus d’activité. Et le moins que l’on puisse dire, c'est qu’elles ne sont pas simples à remplir, car faire reconnaître la location meublée comme activité professionnelle principale sera difficile si une autre activité, salariée notamment, est exercée en parallèle, mais cela devient plus accessible une fois à la retraite.
Quant à la condition d’avoir des revenus de location supérieurs aux autres revenus, elle n’est pas plus aisée, car ce sont cette fois-ci les revenus nets de l’activité qui sont pris en compte, ce qui impose que cette dernière soit bénéficiaire. Or, il est probable que, grâce à la fiscalité avantageuse de la location meublée, notamment au régime réel, le montant de revenu imposable soit largement réduit, et n’excède donc pas celui des autres revenus, dans le total desquels les pensions de retraite ne sont toutefois pas prises en compte. Pour autant, il est important de garder à l’esprit que cette opportunité, souvent méconnue, existe.
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Existe-t-il d’autres alternatives pour payer moins d’IFI ?
Pour les loueurs qui relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel, et plus largement pour ceux qui ne remplissent pas les conditions d’exonération, il n’est pour l’instant pas possible de bénéficier d’une exonération d’IFI, mais des options pour en réduire le montant existent. Ainsi, les dons à des organismes d’intérêt général situés en France ou dans un état européen peuvent être déduits à hauteur de 75%, dans la limite de 50 000 euros. Attention toutefois, car il ne sera alors pas possible de les déduire également de l’impôt sur le revenu.
Dans le même sens, dans le cas où le loueur s’acquitte déjà d’un impôt à l’étranger dont les caractéristiques sont similaires à l’IFI sur des biens et droits immobiliers situés à l’étranger, il lui est possible d’en imputer le montant sur l’IFI. Cette réduction ne fonctionne que pour les biens pris en compte pour la détermination de l’IFI en France et le montant imputable ne peut l’être que sur la fraction de l'impôt correspondant aux biens concernés.
Enfin, le montant de l’IFI peut se voir plafonné lorsque le montant cumulé de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux qui y sont afférents, de la contribution sur les hauts revenus et de l’IFI excède 75% des revenus imposables.
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