Le démembrement de propriété désigne une situation dans laquelle la pleine propriété d’un bien immobilier est séparée entre plusieurs personnes. Si cette situation est fréquente dans le cadre d’une succession, il est également possible d’y procéder de son vivant, afin de préparer la transmission de son patrimoine immobilier, et ce même si le bien concerné fait l’objet d’une activité de location meublée.
Que veut dire procéder au démembrement d’un bien immobilier ?
En principe, le propriétaire d’un bien détient ce que l’on appelle la pleine propriété, elle-même constituée des trois composantes que sont l’usus (le droit d’user du bien), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits), et l’abusus (le droit de disposer du bien). Mais rien ne l’empêche de scinder cette pleine propriété, entre deux ou davantage de personnes, qui deviennent alors soit usufruitiers, soit nus-propriétaires du bien.
Quels seront les droits de chacun en cas de démembrement d’un bien immobilier ?
Le ou les usufruitiers détiendront alors l’usufruit qui, comme son nom l’indique, regroupe l’usus et le fructus. En matière immobilière, cela veut par exemple dire que ce sont les usufruitiers qui pourront décider de louer le bien, et en percevront les loyers. Du côté du ou des nus-propriétaires, ils détiendront l’abusus. Ils auront alors la possibilité de vendre leur droit de propriété, mais ne pourront vendre la jouissance du bien, puisqu’elle appartient aux usufruitiers. Si recevoir la nue-propriété peut, au premier abord, paraître peu intéressant, il est important de garder à l’esprit que c’est le nu-propriétaire du bien qui récupère finalement l’usufruit, et donc la pleine propriété, que ce soit à l’expiration d’une période convenue ou, plus communément, au décès de l’usufruitier. Or, ce fonctionnement peut s’avérer très efficace pour préparer, et optimiser, la transmission d’un bien immobilier faisant l’objet d’une activité de location meublée.
Quels sont les avantages du démembrement en location meublée ?
Dans la grande majorité des cas, le ou les propriétaires du bien conservent l’usufruit, afin de continuer à exploiter l’activité de location meublée, et d’en percevoir les loyers, et font don de la nue-propriété à leurs ayants-droits, souvent leurs enfants. Cette donation de la nue-propriété permet alors de limiter les droits d’enregistrement, puisque la valeur de la nue-propriété, calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier, fait l’objet d’un abattement de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.
De la même manière, le démembrement permet de réduire les droits de donation puisque ces derniers sont alors, au moment du démembrement, uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété, et pourront même être acquittés par les donateurs, sans que les sommes mobilisées à cet effet ne soient elles-mêmes considérées comme des donations. Enfin, le démembrement d’un bien en location meublée présente le double avantage de ne pas remettre en cause le mécanisme des amortissements dont les usufruitiers peuvent continuer à bénéficier, et ce depuis une décision du Conseil d’Etat rendu en 2019, et de ne pas déclencher l’imposition de la plus-value au moment de donner la nue-propriété, ni au moment où le nu- propriétaire devient plein propriétaire, par décès de l’usufruitier ou lors de la fin conventionnelle du démembrement.
Comment gérer un bien meublé ayant fait l’objet d’un démembrement ?
Si le démembrement facilite la transmission d’un bien immobilier, il n’en reste pas moins qu’il entraîne également des conséquences sur l’utilisation de ce même bien pendant la période du démembrement. Ainsi, pendant toute la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui pourra procéder à la mise en location du bien et en percevoir les loyers, sans avoir à consulter le nu-propriétaire. En contrepartie, c’est l’usufruitier qui assume les devoirs d’un propriétaire-bailleur classique, on parle alors d’usufruitier-bailleur, perçoit les loyers, et s’acquitte des impôts et taxes qui résultent de son activité. Il a également la charge de l’entretien courant du bien, selon les règles fixées à l’article 605 du Code civil, à moins que, dans le cadre d’un démembrement opéré de manière conventionnelle, usufruitiers et nus-propriétaires aient choisi une répartition des tâches et obligations différentes de celle prévue par le Code civil. De son côté, et bien qu’il dispose du droit de propriété du bien, le nu-propriétaire ne pourra procéder à la vente du bien qu’en ayant, au préalable, recueilli l’accord de l’ensemble des nus- propriétaires et des usufruitiers.
