Taxation sur la plus-value immobilière : comment réduire la note ?

A la règle générale de taxation des gains s’appliquent un certain nombre de cas d’exonération. Comme les biens cédés moins de 15 000 euros, sachant qu’en cas d’indivision (bien détenu à plusieurs) ou de régime commun (couples mariés) ce plafond vaut pour chaque quote-part. Si vous êtes locataire, vous ne paierez pas d’impôt non plus à la revente du bien, à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années passées et d’en acheter une dans les deux ans. La plus-value réalisée par les retraités ou les personnes invalides, non soumis à l’IFI et déclarant un revenu annuel inférieur à 11 885 euros (chiffre pour 2023), sera aussi exemptée. Enfin, en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité perçue sera exonérée sous réserve d’être réemployée (à au moins 90%) dans les douze mois suivant son versement dans l’achat d’une autre habitation.

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Calcul de la plus-value

Les frais d’achat et les gros travaux viennent en déduction

Par définition, le montant de la plus-value à déclarer est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Pour alléger l’addition, ce dernier peut toutefois être majoré de certaines dépenses, correspondant aux frais de notaire (un forfait de 7,5% du prix d’achat est accepté), aux travaux réalisés, à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits de vos loyers (sont donc seulement visés les travaux de construction ou d’agrandissement), sachant que le fisc admet un forfait de 15% du prix d’achat si le bien a été détenu plus de cinq ans, sans avoir besoin de produire des justificatifs de travaux.

Pour un bien provenant d’une succession, les droits réglés à l’Etat sont aussi à ajouter. De son côté, le prix de vente peut être diminué (factures à l’appui) de la commission d’agence, du coût des diagnostics, des frais de mainlevée d’hypothèque, des honoraires versés à un architecte et de la TVA acquittée. Mises bout à bout, ces dépenses parviennent souvent à réduire la plus-value de 30%, avec un minimum légal de 22,5% (frais de notaire et travaux) si le bien a été vendu après cinq ans de détention.

Soit, pour une habitation acquise 200 000 euros il y a douze ans et cédée 320 000 euros en 2023, une plus-value de 75 000 euros (320 000 – 200 000 – 22,5% de 200 000), au lieu des 120 000 euros auxquels on pouvait s’attendre à première vue.

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Abattements fiscaux

Vous n’en bénéficiez qu’au bout de six ans de détention du bien

Une fois la plus-value calculée, reste à déterminer son taux de taxation : figé à 36,2% les six premières années de détention du bien, il diminue ensuite au fil du temps (lire le tableau ci-dessous), de telle sorte qu’on aboutit à une exonération totale de taxe après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. S’ajoute à cela une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, de 2% jusqu’à 100 000 euros, de 3% de 100 000 à 150 000 euros, de 4% de 150 000 à 200 000 euros, de 5% de 200 000 à 250 000 euros, et de 6% au-delà de ce montant.

Reprenons notre logement acquis il y a douze ans et affichant 75 000 euros de plus-value. Le vendeur profite d’abord d’un abattement qui ramène le taux de taxation de 36,2 à 26,23%, puis subit une surtaxe de 2%. Soit un taux global de 28,23%, et 21 172 euros à verser au fisc.

Déclaration et paiement

L’impôt est soustrait du prix de vente au moment de la signature

Tout se passe très simplement sur le plan déclaratif : c’est le notaire chargé de la transaction qui, le jour de la signature de l’acte de vente, établit la déclaration de plus-value. Il retranche ensuite directement l’impôt dû sur le prix qui vous est payé par l’acquéreur, et verse aussitôt la somme à l’administration fiscale. Il vous restera uniquement, le moment venu, à mentionner cette plus-value dans votre déclaration de revenus, afin que le fisc ait un moyen de contrôle et puisse éventuellement vous réclamer les justificatifs de votre calcul (il a trois ans pour le faire).

Car attention, même si le notaire gère lui-même les formalités de paiement de l’impôt, vous demeurez responsable de tous les éléments chiffrés que vous lui avez communiqués.