Les loyers tirés de votre logement sont imposés soit au régime microfoncier, appliqué par défaut et assorti d’un petit avantage fiscal, soit au régime réel, plus complexe, mais qui vous autorisera à déduire l’ensemble des charges payées, des intérêts de crédit, des travaux engagés de vos recettes locatives puis, dans une certaine mesure, de votre revenu global si ces charges excèdent le montant des loyers (on parle de "déficit foncier").
A la vente, il faudra aussi compter avec la taxation des plus-values réalisées, à laquelle n’échappe que la résidence principale. Pour réduire la facture, vous pourrez heureusement bénéficier des abattements prévus pour durée de détention, qui aboutissent à une exonération totale au bout de trente ans.
Imposition des loyers : avec le régime réel, certaines charges deviennent déductibles
Si le montant de vos loyers n’excède pas 15 000 euros par an, vous êtes éligible au régime microfoncier. Le revenu foncier déclaré a alors droit à 30% d’abattement forfaitaire. Seul le complément (70%) est ajouté à vos revenus pour est soumis à l’impôt et à 17,2% de taxes sociales (prélevés désormais par acomptes mensuels ou trimestriels).
Un autre choix, plus profitable, est possible si vos charges dépassent 30% : le régime réel, qui vous autorise à déduire de vos loyers toutes vos charges (travaux, intérêts du prêt, taxe foncière…), sachant qu’en cas de résultat négatif le déficit est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros (21 400 euros jusqu’à fin 2025, en cas de travaux éco-énergétiques).
La fiscalité des locations meublées est encore plus attrayante : jusqu’à 77 700 euros de loyers, vous profitez d’un abattement fiscal de 50%, et si vous choisissez le régime réel, vous pourrez soustraire de vos loyers les charges habituelles, mais aussi l’amortissement du prix d’achat du bien.
Taxation des plus-values : des abattements viennent alléger la note dès six ans de détention
La plus-value est aussi soumise à une surtaxe si son montant dépasse 50 000 euros. Fixée à 2% jusqu’à 100 000 euros de plus-value, cette surtaxe est ensuite majorée progressivement pour atteindre 6% au-delà de 260 000 euros de plus-value. A noter : depuis 2025, les amortissements pratiqués en location meublée sont à ajouter, à la revente, à la plus-value taxable. Pour ne pas voir fondre son rendement après impôts, il faut désormais soit conserver le bien 30 ans, soit en faire donation, soit y élire domicile avant de le céder, soit miser sur une résidence pour étudiants ou seniors, seules catégories d’hébergement épargnées par cette nouvelle loi.tion
Si la vente de la résidence principale est exonérée de toute taxe, la plus-value d’un bien locatif est imposable. Son montant est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sachant que le prix de vente peut être minoré des commissions versées à l’agent immobilier ou à l’architecte, et que le prix d’achat peut être augmenté des honoraires du notaire et des droits d’enregistrement (le tout étant évalué forfaitairement par le fisc à 7,5% du prix d’achat), ainsi que du coût des travaux effectués (évalués par le fisc à 15%).
Au-delà de cinq ans de détention de votre logement, vous bénéficiez d’un abattement annuel sur le taux d’imposition (fixé au départ à 19% de taxe, plus 17,2% de prélèvements sociaux), qui aboutit à une exonération totale de l’impôt au bout de vingt-deux ans et des prélèvements sociaux au bout de trente ans (lire notre tableau).
La plus-value est aussi soumise à une surtaxe si son montant dépasse 50 000 euros. Fixée à 2% jusqu’à 100 000 euros de plus-value, cette surtaxe est ensuite majorée progressivement pour atteindre 6% au-delà de 260 000 euros de plus-value.
A noter : depuis 2025, les amortissements pratiqués en location meublée sont à ajouter, à la revente, à la plus-value taxable. Pour ne pas voir fondre son rendement après impôts, il faut désormais soit conserver le bien 30 ans, soit en faire donation, soit y élire domicile avant de le céder, soit miser sur une résidence pour étudiants ou seniors, seules catégories d’hébergement épargnées par cette nouvelle loi.
Déduction des travaux : elle dope la rentabilité annuelle de l’opération d’au moins 15%
Grâce au régime fiscal réel, acheter un bien à retaper permet de réaliser de beaux gains d’impôt, les factures de rénovation étant dans ce cas déductibles de vos loyers. De quoi booster le taux de rendement de 15 à 20%, voire plus en cas de déficit foncier. Toutefois, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont admis par l’administration, ce qui exclut toutes les dépenses de construction ou d’agrandissement.
Réductions d’impôt : elles sont réservées aux logements exigeant de très importantes réfections
Pour ceux à qui les gros chantiers ne font pas peur, rappelons que le dispositif Denormandie, valable jusqu’à la fin 2027, offre une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du coût d’achat à tout acquéreur d’un bien ancien qui y fait réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total d’achat. Plus de 500 villes sont éligibles au dispositif. Les amateurs d’habitations historiques privilégieront la loi Malraux : une bonne partie des travaux de restauration sont payés par le fisc, sous la forme d’une réduction d’impôts de 22 ou de 30%.
Barème de taxation des plus-values de revente
(1) Impôts et prélèvements sociaux, hors surtaxe au-delà de 50 000 euros de plus-value. (2) Soit 19% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux.
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