Hériter, c’est bien, mais encore faut-il pouvoir payer les droits de succession ! Alors que 12 pays de l’OCDE les ont supprimés, c’est en France qu’ils pèsent le plus lourd dans le produit intérieur brut, selon un rapport de la Cour des comptes publié en 2024. Rapport qui souligne combien les droits de succession sont «impopulaires»dans l'Hexagone. Il faut dire qu’en raison de leur poids, «pour des milliers de familles, hériter rime avec urgence financière», avec «des héritiers contraints de vendre (des biens immobiliers) dans la précipitation, parfois en dessous du prix du marché», constate auprès de Capital le cabinet Bougardier, spécialisé dans l’ingénierie financière patrimoniale.
En attendant une éventuelle réforme des droits de succession, régulièrement mise sur la table, «des solutions existent pour mobiliser son patrimoine immobilier sans le céder», assure ce cabinet. L’une d’elles réside dans le crédit hypothécaire, qui permet d’emprunter une somme d’argent garantie par la valeur d’un bien immobilier tout en conservant celui-ci. Un dispositif qui «demeure assez méconnu en France», reconnaît Véronique Bougardier, fondatrice du cabinet.
Emprunter plus et sur une plus longue durée
Elle cite l’exemple de deux sœurs qui ont hérité de leurs parents, entre autres biens, un très bel appartement utilisé à titre d’investissement locatif. N’ayant pas les moyens de payer les droits de succession, elles ne voient pas d’autre alternative que la vente de cet appartement pour les financer. Âgées d’une quarantaine d’années, les deux sœurs préfèreraient pourtant garder cet investissement locatif afin de s’assurer un complément de revenus pour leur retraite. Et puis, en vendant l’appartement, ne risquent-elles pas de le brader ? Le paiement des droits de succession devant intervenir au plus tard six mois après le décès de leurs parents, elles se trouvent en effet dans la situation d’une vente contrainte, qui place les acquéreurs en position de force pour négocier un rabais, surtout dans le contexte actuel de crise immobilière.
Les deux sœurs ont sollicité auprès de leurs banques habituelles un crédit pour payer les droits de succession mais elles ont essuyé un refus. «Les droits de succession correspondent à de la dette fiscale et les banques classiques n’aiment pas trop cela», explique Véronique Bougardier. Dont le cabinet, en tant que courtier en crédit hypothécaire, les a orientées vers ce type de prêt, gagé sur la valeur de l’appartement hérité et dont les mensualités de remboursement sont financées par les revenus locatifs tirés du bien. «Nous faisons cela couramment», indique-t-elle, évoquant également le cas d’un bien immobilier reçu en héritage et impossible à vendre pour payer les droits de succession, certains héritiers souhaitant le garder.
Crédit immobilier : les taux restent stables en juin 2025, bientôt sous les 3% ?
Une valeur de 400 000 euros au moins
Autre avantage du crédit hypothécaire, par rapport à un crédit à la consommation, «il permet d’emprunter plus et sur un plus long terme», par exemple sur 15 ans, explique Véronique Bougardier. La banque, souvent étrangère ou spécialisée en crédit hypothécaire, prête en effet une somme représentant 50% à 60% de la valeur du bien. Laquelle doit s’élever à «400 000 euros au moins», admet Véronique Bougardier.
