Un héritage peut tout aussi bien s’avérer providentiel que se transformer en cadeau empoisonné. Monsieur F. et sa sœur en ont fait l’amère expérience. Au décès de leur mère, tous deux héritent de trois immeubles. Hélas pour la sœur, son frère avait été condamné quelques années plus tôt à payer des sommes conséquentes à une banque. Celle-ci voyant dans l’héritage l’occasion d’être enfin payée, elle inscrit des hypothèques judiciaires sur les trois immeubles dont monsieur F. est co-indivisaire avec sa sœur. La banque demande le partage de l'indivision pour obtenir le paiement des sommes que monsieur F. lui doit.

Le hic, c’est que le frère et la soeur ne parviennent pas à s’entendre sur la façon de se partager les immeubles. La banque les assigne alors en justice pour parvenir à ses fins. Le tribunal, constatant l’échec de toute solution amiable entre le frère et la sœur, ordonne la vente des immeubles par licitation judiciaire. Egalement appelée vente à la barre, cette procédure désigne la mise en vente d’un bien immobilier devant le tribunal judiciaire, aux enchères publiques. Il s’agit là d’une solution de dernier recours, lorsqu’il est impossible de partager un bien indivis à l’amiable ou en nature.

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Un prix de vente souvent inférieur à celui du marché

La vente à la barre est souvent utilisée dans le cadre des successions conflictuelles entre héritiers ou des séparations de couples non mariés mais propriétaires en indivision. Le cabinet d’avocats Adonis la considère comme «une solution radicale, qui dépossède tous les indivisaires en bloc, génère des frais et des délais supplémentaires et impose un prix fixé par le marché judiciaire, souvent inférieur au marché libre». De fait, les juges ont mis à prix les trois immeubles à seulement 50 000, 110 000 et 165 000 euros.

S’il y a un sujet sur lequel le frère et la soeur ont fini par trouver un terrain d’entente, c’est sur l’intérêt de se pourvoir en cassation. Le 5 février 2025, la Cour de cassation a en effet annulé la décision du tribunal, invoquant l’article 1377 alinéa 1er du Code de procédure civile, selon lequel «le juge ne peut ordonner une vente par licitation que si les biens ne sont pas facilement partageables en nature». L’objectif : préserver, autant que possible, les droits de propriété de chacun. En exigeant une vérification préalable de la possibilité de partage en nature, la loi protège en effet les héritiers contre une vente forcée.

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Omission procédurale

«Le partage en nature est le principe et la vente aux enchères l’exception», insiste la Cour de cassation. Or les juges n’ont pas vérifié si les immeubles pouvaient être partagés entre les héritiers sans passer par une vente.

Une «omission procédurale qui suffit à invalider toute la procédure» de vente aux enchères des trois immeubles, décrypte le cabinet Adonis, qui a repéré cette décision de la Cour de cassation. Les conséquences de cette affaire n'en sont pas moins lourdes pour le frère et la sœur. Certes, leurs trois immeubles ne sont pas bradés, la vente aux enchères étant annulée. Mais la procédure de partage de ces biens doit recommencer, avec des frais de notaire, et sans doute aussi d'avocats, à la clé.