Si les communes françaises ont réfléchi à leurs plans d’occupation des sols (POS), jamais elles n’ont été au bout d’un réel POSS, pour réglementer les sous-sols. La Finlande et la Suisse y sont parvenues, mettant en place dès 2010 un master plan des sous-sols, pour la première, et l’an dernier une Stratégie du sous-sol suisse (SSSS), pour l’autre, dans l’esprit de nos plans locaux d’urbanisme (PLU). En France, tout n'est pas possible pour autant. Le point avec Isabelle Robert-Vedie, avocate experte de ces questions.
Capital : Le propriétaire d’un bien immobilier possède-t-il aussi son sous-sol?
Isabelle Robert-Vedie : Oui, selon l’article 552 du Code civil, on est propriétaire du surplomb et du tréfonds, c’est-à-dire de tout ce qui se situe sous le niveau du sol, dans les limites de la parcelle. Dans le cadre de la construction d’infrastructures publiques, comme le métro, certains ouvrages peuvent toutefois être amenés à passer sous cette propriété privée. On peut alors être exproprié du tréfonds.
Etre exproprié de son sous-sol, ça signifie toucher le jackpot ?
Le propriétaire est certes indemnisé, mais de façon symbolique, car cela ne change pas ses droits sur le reste de sa propriété. C’est juste un volume, 20 mètres sous terre (ou plus), dont il ne peut plus jouir.
Est-il possible de créer plus de plancher en sous-sol que ce dont on dispose en surface?
En sous-sol, depuis la disparition du COS (coefficient d’occupation des sols), les règles d’urbanisme ne régissent plus que la destination et la distance de construction avec les limites séparatives de la parcelle. Il est donc possible de construire, par exemple, 400 mètres carrés de surface, sous un pavillon de 100 mètres carrés. Dans les endroits où les prix sont élevés et la hauteur de construction limitée, comme à Courchevel, cela a abouti au phénomène des maisons icebergs, avec de nombreux niveaux de sous-sol accueillant buanderie ou piscine. A la montagne, c'est même devenu un sport local, presque plus que le ski ! Face à ce phénomène, les plans locaux d’urbanisme commencent à poser des règles aussi pour les sous-sols.
Justement, quelles règles peuvent poser ces plan locaux d'urbanisme pour mieux encadrer les constructions en sous-sols ?
Le PLU pourrait encadrer le nombre de niveaux en sous-sols, comme il limite déjà souvent la hauteur des bâtiments. Les communes peuvent aussi choisir de réglementer les espaces libres de construction, en imposant une épaisseur minimum de terre végétale et la plantation d'arbres, par exemple un arbre "de haute tige" pour 100 mètres carrés de surface libre. Or le propriétaire qui aurait construit des pièces enterrées au ras du sol ne pourrait plus respecter cette contrainte.
Et décaisser de la terre devant son bâtiment ou en coeur d'îlot façon "cour anglaise", pour gagner des niveaux d'habitation en souplex avec de la lumière naturelle, c'est légal ?
Le code de l'urbanisme régit l'affouillement, c'est à dire quand on décaisse de la terre sur son terrain, ainsi que l'exaucement, quand on le remblaie. Au-delà d'une certaine profondeur, le propriétaire est soumis à une déclaration de travaux. Et certaines mairies, comme celle de Neuilly-sur Seine par exemple, ajoutent des contraintes spécifiques à ce type de travaux.
Propos recueillis par Angélique Vallez
Retrouvez aussi notre enquête complète sur la bataille des sous-sols, parue dans Capital (numéro 392 - mai 2024).
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