Des rendements de 6%, 7%, voire plus. C’est la belle promesse des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui achètent un parc immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, résidentiel…), le louent et reversent les loyers aux associés (vous) chaque mois ou trimestre. Principal inconvénient pour les souscripteurs : une fiscalité très lourde. Les dividendes (loyers) sont en effet soumis au même régime que les revenus fonciers – prélèvements sociaux de 17,2% et tranche d’imposition allant de 0% à 45%. D’où l’intérêt de souscrire des SCPI au sein de votre contrat d’assurance vie, selon Pierre Garin, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea : «Pour les personnes avec une tranche d’imposition élevée, cela permet d’échapper à la fiscalité des revenus fonciers, surtout au-delà de 8 ans.»
Loger des parts de SCPI dans votre assurance vie permet donc d’adoucir votre fiscalité, et par là même de booster le rendement de votre contrat. Mais toutes les SCPI, surtout dans le cadre de l’assurance vie, ne sont pas à recommander ! Encore faut-il choisir les meilleures et qu’elles soient référencées par votre assureur. Notre sélection (voir notre tableau), réalisée avec la Boutique des placements à partir de plusieurs critères, peut vous faciliter la tâche.
Rendements, frais, loyers reversés... Autant d'éléments à scruter de près
Bien évidemment, le taux de distribution (TD, équivalent du rendement pour les SCPI) est un indicateur clé, avec un maximum de 7,50% dans notre sélection pour la SCPI Remake Live en 2024. Citons également les frais de gestion facturés par l’assureur, compris entre 0,5% et 0,6% pour les plus compétitifs, voire nuls pour Corum Life. A regarder de près aussi, les frais de souscription de la SCPI, sur lesquels il n’est pas rare d’obtenir une petite ristourne. «Sur le contrat Libéralys Vie (Apicil), les frais de souscription de la SCPI Epsilon 360 sont abaissés à 3,55% au lieu de 5%», illustre le fondateur de la Boutique des placements, Raphaël Oziel.
Autre élément à prendre en considération : le pourcentage des loyers qui vous sont reversés. «Si vous investissez en SCPI dans le cadre d’une assurance vie, c’est l’assureur qui détient les parts», rappelle Pierre Garin. C’est donc lui qui choisit s’il vous cède l’intégralité des revenus de la SCPI ou seulement 85%, soit le minimum autorisé. Enfin, le délai de jouissance – l’écart entre la date de souscription et la perception des premiers dividendes – des SCPI peut-être réduit sur certains contrats. C’est par exemple le cas pour la SCPI Iroko Zen sur l’assurance vie Version Absolue 2 de Spirica (jouissance dès le 1er mois suivant la souscription contre 4 mois hors assurance vie) ou d’Epsilon 360 sur le contrat Libéralys Vie (2 mois de délai au lieu de 4).
>> Notre service - Pour vous aider à choisir les meilleures SCPI, bénéficiez de conseils d’experts gratuits grâce à notre partenaire- Accès à tous les articles réservés aux abonnés, sur le site et l'appli
- Le magazine en version numérique
- Navigation sans publicité
- Sans engagement
