Il n’y a pas de rendement sans risque. Cet adage, de nombreux épargnants, associés de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), l’ont appris à leurs dépens ces deux dernières années, en constatant l’effondrement du prix de leur part de SCPI. La conséquence directe de la crise immobilière provoquée par la brutale remontée des taux de crédit. Une flambée qui a fait flancher la valeur du parc immobilier géré par les SCPI, et donc le prix de leur part qui reflète cette valorisation. Et ces annonces ont refroidi les investisseurs : après un exercice 2022 marqué par une collecte nette (versements – retraits) record de 10,2 milliards d’euros, celle-ci a chuté à 5,66 milliards en 2023 puis à 3,44 milliards en 2024. Et c’est sans compter les près de 2,4 milliards d’euros de parts en attente de retrait sur l’ensemble du marché, de nombreux porteurs échaudés désirant s’en séparer.
Mais limiter l’analyse du marché des SCPI à cette seule tendance serait trompeur. Tout d’abord parce que, «sur un total de 221 SCPI, 10 concentraient les deux tiers du volume de parts en attente au 31 décembre 2024», pointe l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) dans son dernier bilan annuel. La preuve que la plupart des acteurs du marché conservent la confiance de leurs associés. Et pour cause ! L’an passé, ils leur ont servi un taux de distribution (rendement) moyen de 4,72%. Mais surtout parce que la majorité des SCPI n’ont pas dévalué leur prix de part et ont communiqué des performances de choix en 2024. Des rendements compris entre 6% et 11% pour les meilleures d’entre elles, comme le montre notre classement ci-dessous.
Des conditions de marché favorables aux nouvelles SCPI
Ce classement témoigne «d’un monde fracturé entre anciennes et nouvelles SCPI», selon Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin. Car les SCPI membres de notre top 20 se sont toutes ou presque lancées depuis 2019. Et même en 2023 ou 2024 pour les plus performantes d’entre elles. Logique, selon Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI : «Elles arrivent au bon moment, en position acheteuse sur un marché vendeur, ce qui leur permet d’obtenir un rendement important.» Les nouveaux acteurs acquièrent ainsi leurs biens à des prix décotés et peuvent offrir des rendements très attrayants aux associés. Ils attirent donc une grande partie de la collecte qu’ils investissent ensuite toujours dans d’excellentes conditions, générant de nouveau des rendements élevés. Un cercle vertueux. Confirmation de la position de force de ces jeunes pousses : «En 2024, un tiers de la collecte a été réalisé par les 31 SCPI créées depuis la fin de l’année 2022», calcule Jean-Christophe Antoine.
Diversifiez votre mise dans plusieurs SCPI
Mais comme l’expérience récente l’a démontré, les SCPI ne sont pas à l’abri des coups durs. Leur performance, tout comme leur prix de part, n’est pas garantie. D’où un conseil : diversifier votre mise. Une mission dont les jeunes SCPI se chargent elles-mêmes, grâce à la nature de leurs investissements. L’écrasante majorité des membres de notre classement propose en effet des SCPI dites "diversifiées”, combinant des achats dans les secteurs de la logistique, des bureaux, de la santé, du résidentiel ou des commerces.
Diversification, rendement, collecte… Voici donc les principaux facteurs à analyser avant de passer à l’acte. Et une fois votre arbitrage effectué, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, préconise Paul Bourdois : «Investissez dans une SCPI de cœur de portefeuille avec plusieurs années d’existence, qui a montré sa solidité dans le temps. Et misez aussi sur une jeune pousse qui a collecté de manière importante. Pourquoi pas une SCPI sans frais, avec 8% de rendement, quitte à en sortir dans quelques années si la performance décline.»
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