Le nombre de naissances n'a jamais été aussi bas dans notre pays depuis la Seconde Guerre mondiale selon le dernier bilan de l'Insee (2), et le vieillissement accéléré de la population française s’impose comme une perspective inéluctable. Le système bancaire actuel, standardisé à outrance, propose un nombre limité de produits aux Français et ne s’est pas adapté à l’évolution de la société. Il exclut d’office des millions de seniors propriétaires, ainsi qu’une partie croissante de la population qui ne rentre pas dans ses cases. Un trou dans la raquette majeur à l’heure où le grand âge coûte de plus en plus cher.

Un système obsolète hérité des Trente glorieuses

Le marché du crédit bancaire actuel est l’héritage des «Trente Glorieuses», période au cours de laquelle les classes moyennes ont accédé à la propriété et à la consommation grâce au levier de l’emprunt. Ce modèle reposait sur l’anticipation de revenus futurs dans une France au salariat stable, où l’espérance de vie dépassait à peine l'âge de la retraite. En 1960, on vivait en moyenne jusqu'à 70 ans pour un départ à 65 ans. La réponse bancaire française était alors d'une efficacité redoutable : des taux bas et des financements couvrant souvent 100 % de la valeur du bien.

Sauf qu'entre-temps, le monde a changé : le marché de l’emploi a connu des mutations importantes avec un salariat qui n’est plus aussi clairement la norme et des carrières hachées, réduisant de fait la prévisibilité des revenus. Parallèlement, la valeur de l’immobilier par rapport aux revenus a doublé. Les plus de 65 ans représentent aujourd'hui 22,2 % de la population et chacun peut espérer passer un quart de sa vie à la retraite (départ à 62-64 ans avec une espérance de vie à plus de 80 ans). Or en 20 ans de vie, on a des envies, des besoins et des projets ! Pourtant, le marché du crédit s’appuie encore quasi exclusivement et inexorablement sur l’anticipation des revenus futurs.

Le paradoxe du « riche-pauvre »

En parallèle, le coût du grand âge s’est fortement accru. Le maintien à domicile a vu son coût augmenter de 23 % depuis 2020, pour atteindre en moyenne 1 291 euros par mois, soit un niveau proche du SMIC (et plus de 2 200 euros au-delà de 85 ans) (3). Ces charges récurrentes interviennent précisément à un moment où les revenus se contractent, les pensions représentant en moyenne 60 % du dernier salaire (4).

En outre, le maintien à domicile, souhaité par une immense majorité de seniors, suppose des travaux lourds — isolation, salle de bain sécurisée, monte-escalier, réaménagement du rez-de-chaussée — indispensables mais insuffisamment financés par le système bancaire.

La bonne nouvelle ? Plus de 72 % des plus de 65 ans sont propriétaires. Mais ce patrimoine immobilier bien réel est un actif «dormant» : s'il permet de se loger, sa valeur reste bloquée dans la pierre et ne permet pas de faire face aux besoins du quotidien ou de financer ses projets. Il en résulte un paradoxe français majeur : des millions de retraités se retrouvent «riches» en patrimoine, mais «pauvres» en liquidités. Face à cette situation, le système bancaire actuel reste muet et n'apporte aucune réponse adaptée.

Financer la bombe à retardement du vieillissement

Des solutions existent pourtant. Les opérations immobilières — ventes avec réserve d’usufruit, démembrements ou cessions temporaires de droits — permettent de dégager des liquidités tout en conservant l’usage du bien. Cependant, bien qu'elles soient présentes dans la plupart des pays, ces solutions peinent à se généraliser : elles restent complexes, coûteuses et trop spécifiques.

D’autre part, des solutions de crédit, mieux adaptées aux besoins des seniors, s'imposent déjà chez nos voisins européens. C’est le cas des prêts hypothécaires sans amortissement, comme le «lifetime mortgage» au Royaume-Uni, dont le volume a oscillé entre 2 et 6 milliards d’euros annuels ces trois dernières années.

Face à la bombe à retardement que représentent le financement des seniors et la prise en charge de la dépendance dans les années à venir, l’enjeu est de développer ces alternatives et de mieux les faire connaître en France. L’avenir de nos (futurs) seniors et de notre société en dépend.

(1)Seuls 3,9 % des plus de 65 ans ont accès à un crédit longue durée (Crédit logement, 2022)
(2) Bilan démographique 2025, Insee
(3) 6ème édition du baromètre Silver Alliance et Retraite.com (2025)
(4) OCDE, DREES, Banque de France

Par Alexis Rouëssé (CEO et cofondateur d’Arrago)