C’est une nouvelle forme d’investissement immobilier apparue ces derniers mois en France : l’immobilier fractionné. Le but ? Permettre à tous, en échange de quelques centaines ou milliers d’euros, d’investir dans l’immobilier. Une solution qui tombe à point nommé, face à la montée des taux de crédit immobilier et à des prix qui s’obstinent à ne pas flancher. “Sans compter qu’il faut montrer plus que jamais patte blanche auprès du banquier”, ajoute Clément Renault, président du courtier en ligne Louve Invest, qui a lancé en mars 2023 sa filiale dédiée à l’investissement dans l’immobilier fractionné, Meute Invest.
Mais en quoi consiste précisément l’immobilier fractionné ? Un bien immobilier est divisé en plusieurs parts et les investisseurs reçoivent une partie des revenus locatifs générés par ce bien, au prorata de leur investissement, sous forme d’intérêts. Une fois le bien revendu, au bout de 10 ans, chacun récupère la plus-value éventuelle en plus du capital investi. “En réalité, l’investisseur paie et détient des obligations. S’il investit 200 euros (le ticket d’entrée minimum, en moyenne, ndlr), celui-ci reçoit 10 euros de revenus locatifs par an, avant impôt”, explique Clément Renault.
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Des rendements compris entre 5 et 7%
Pour diversifier son patrimoine et limiter le risque de vacance locative, un investisseur pourra miser sur plusieurs biens immobiliers situés dans différentes villes. “Nous sélectionnons soigneusement nos investissements et proposons régulièrement des biens à des rendements compris entre 5 et 7%, dans des grandes métropoles, avec une très bonne liquidité sur le marché et une forte demande locative. Nous avons fraîchement commercialisé d’un nouveau bien de 102 mètres carrés à Angers, avec un objectif de rendement de 5,5%”, souligne Clément Renault. Et le succès est au rendez-vous : une opération lancée récemment à Quimper, en Bretagne, a été souscrite en totalité en moins de 2 heures, par 180 investisseurs. La clientèle type ? Des jeunes retraités mais aussi des trentenaires qui souhaitent se constituer un complément de retraite ou de revenus.
Facilement accessible, avec un ticket d’entrée de seulement 200 euros sur Meute Invest (100 euros pour Tantiem, autre société proposant de l’immobilier fractionné), cette solution présente aussi l’avantage d’une gestion entièrement déléguée : l’investisseur ne s’occupe de rien, mis à part de sélectionner les projets à financer !
Attention tout de même aux frais d’entrée (en moyenne 5%), aux frais de gestion annuels (en moyenne 0,5% de la valeur du bien) et à l’imposition au prélèvement forfaitaire unique de 30% (PFU ou flat tax), ou, sur option, prélèvements sociaux de 17,2% ainsi qu’au barème de l’impôt sur le revenu. De plus, à l’inverse d’un achat immobilier classique, l’investisseur n’accède pas au crédit immobilier et à l’effet de levier du crédit. Il faut par ailleurs veiller à bien sélectionner son projet immobilier et l’emplacement du bien afin d’éviter une perte en capital à la revente en cas de moins-value. Enfin, si un investisseur souhaite récupérer ses parts en cours d’investissement, avant la revente du bien, il s’expose à un risque de liquidité car il n’a aucune garantie de trouver un acheteur. A noter toutefois que Louve Invest s’occupe le cas échéant de mettre en relation acheteurs et vendeurs sur la plateforme.
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