On ne fait pas ce qu’on veut en matière de défiscalisation. Le législateur veille au grain et il a prévu tout un tas de garde-fous pour éviter une optimisation trop importante. Mais trois dispositifs restent très puissants dans le paysage fiscal français : Malraux, monument historique ou Girardin industriel. Revue de détail.
1. Le Malraux : hors du plafond des niches fiscales
L’idée du ministre de la Culture du général de Gaulle était d’offrir une réduction d’impôts aux particuliers qui achetaient des logements à rénover, sur des sites patrimoniaux remarquables, pour réhabiliter ainsi les beaux centres-villes de Bordeaux, La Rochelle, Strasbourg, Aix-en-Provence, Nice… «A Paris, on ne trouve plus guère de logements en Malraux que dans le Marais», remarque Stéphane Dalliet, président associé du groupe Bacalan. Ces investissements vous procurent une grosse réduction d'impôts de 22% ou de 30% du montant des travaux engagés selon la qualification exacte des sites (plans de sauvegarde ou de valorisation, utilité publique déclarée...) dans la limite de 400 000 euros, et que vous pouvez étaler sur quatre ans au maximum. Soit une réduction de… 88 000 ou 120 000 euros maximum sur la durée, qui, exception notable, n’entre pas dans les plafonds des niches fiscales de 10 000 ou 18 000 euros. «Ce dispositif s’adresse aux foyers qui payent au moins 10 000 euros d’impôts par an», précise Nicolas Bader, ingénieur patrimonial à l’Union financière de France (UFF).
Ce sont des biens immobiliers de grande qualité, «que vous devez mettre en location nue pendant neuf ans, mais sans plafond de ressources ni de loyer pour les locataires. Vous pouvez donc les louer au prix du marché, mais pas à quelqu’un de votre famille», explique Stéphane Dalliet. Il existe moins de 500 lots disponibles par an et, en moyenne, vous achetez un logement à 300 000 euros, mais avec 200 000 euros de travaux. Et il faut impérativement vous adresser à des opérateurs spécialisés dans le Malraux.
Avec le Malraux, 45 000 euros d’impôts économisés pour un investissement de 200 000 euros
Impôts dus : 10 000 euros • Investissement dans un logement de 200 000 euros dont 150 000 euros de travaux • Paiement des dépenses de travaux : 30% année N, 40% année N + 1 et 30% année N + 2
2. Les monuments historiques : sans aucune limite
«C’est le Saint Graal», s’exclame Stéphane Dalliet. Ici aussi vous investissez dans des logements exceptionnels à rénover, dans un immeuble classé monument historique ou assimilé. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôts, mais d’une déduction : vous déduisez l’intégralité des travaux effectués de vos revenus fonciers et/ou de vos revenus imposables, sans aucune limite, pendant une durée qui peut varier de un à quatre ans, selon la durée des travaux. «Plus vous êtes dans une tranche haute du barème (41% ou 45%), plus c’est efficace. C’est également recommandé pour ceux qui ont un pic de revenu une année donnée, une grosse prime par exemple», selon Stéphane Dalliet.
Vous devez conserver le bien au moins quinze ans, le mettre en location au moins trois ans (sans condition ni de ressources ni de loyer pour les locataires), et vous pouvez même le louer à des membres de votre famille ! Qui dit mieux ? «Il faut sélectionner un opérateur qui a pignon sur rue et dont c’est le cœur de métier – les entreprises agréées CIR ou Histoire et patrimoine, par exemple –, capable de maîtriser les nombreuses contraintes, notamment celles imposées par les architectes des bâtiments de France, conseille Nicolas Bader. Selon vos besoins et l’avancée des travaux, vous pouvez les déduire en une seule fois ou sur quatre années au maximum. C’est à affiner avec l’opérateur.»
Les monuments historiques, pour les très hauts revenus Source : Groupe CIR.
Revenus annuels : 250 000 euros • Tranche marginale d’imposition : 45% • Investissement dans un logement d’une valeur de 300 000 euros dont 225 000 euros de travaux, en année N
3. Le Girardin industriel : au-delà du plafond de 18 000 euros
C’est un pur produit de défiscalisation. «Vous participez au financement de matériels industriels neufs destinés à des PME d’outre-mer et, en contrepartie, vous profitez d’une réduction d’impôts», dit Jérôme Devaud, directeur général d’Inter Invest, leader historique du marché du Girardin. Elle varie selon les opérateurs entre 10% et 15% de votre versement. En clair, vous versez 100 en 2025 et vous obtenez une réduction d’impôts de 1108 à 115 en 2026. «Ici, les investisseurs ne cherchent pas à se construire un patrimoine, comme avec l’immobilier, mais simplement à gommer de l’impôt. Le dispositif s’adresse à de gros contribuables, cadres dirigeants, professions libérales ou chefs d’entreprise, qui disposent de cash et qui sont capables de supporter l’avance de trésorerie, puisqu’ils versent une année, mais profitent de la réduction la suivante seulement», explique Nicolas Bader.
Le ticket d’entrée varie de 5 000 à 10 000 euros. Mais la réduction d’impôts, par un mécanisme complexe, dépasse allègrement le plafond des 18 000 euros auquel est soumis le dispositif Girardin. Selon le type de montage, elle peut atteindre plus de 40 000 ou 50 000 euros ! Revers de la médaille : c’est risqué.
Pour conserver l’avantage fiscal, il faut notamment que le matériel soit loué pendant cinq ans, ce qui peut poser problème si la PME concernée met la clé sous la porte, par exemple. «Nous comptons près de cent collaborateurs dans les Dom-Tom capables, si ce genre de problème se pose, de relouer le matériel à d’autres entreprises et de sécuriser ainsi le dispositif fiscal», explique Jérôme Devaud. En effet, peu importe le type de matériel loué, ce qui compte c’est de bien choisir l'opérateur. Comment sécurise-t-il et suit-il les opérations outre-mer ? Vous propose-t-il une garantie de bonne fin financière et fiscale ? Et attention, le mécanisme est de plus en plus raboté. La loi de finances pour 2026 prévoit de limiter son périmètre et l’avantage fiscal qui va avec.
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