Sommaire
- Fiscalité : une réduction d’impôts de 22 ou 30% selon le secteur d’habitation concerné
- Travaux éligibles : tout est pris en compte, de la démolition du bien aux remises aux normes
- Étude d’un investissement à 250 000 euros (1) effectué sous le régime fiscal de la loi Malraux
- Engagements : la location, à titre de résidence principale, doit durer au minimum neuf ans
- Rentabilité : veillez à ce que le coût total n’excède pas le prix des biens neufs de plus de 15%
Les pouvoirs publics étant incapables d’assumer seuls l’entretien de notre patrimoine historique, ils ont appelé les contribuables à la rescousse. C’est ainsi que la loi Malraux leur permet de s’offrir un bien de caractère à réhabiliter et d’empocher en échange une jolie réduction d’impôts sur le revenu. La seule condition requise par le législateur est que le logement, une fois les travaux de rénovation achevés, soit loué de manière continue pendant une durée d’au moins neuf ans. Ce dispositif, qui exige l’intervention de sociétés patrimoniales spécialisées, telles que le Groupe CIR ou Buildinvest, est toutefois réservé aux investisseurs très aisés : la mise démarre à 250 000 euros.
Fiscalité : une réduction d’impôts de 22 ou 30% selon le secteur d’habitation concerné
L’avantage fiscal accordé par l’Etat prend la forme d’une réduction d’impôts égale à 30% du coût des travaux entrepris pour les immeubles situés dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou à 22% pour ceux faisant l’objet d’un simple plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Même si l’administration a fixé un plafond aux dépenses de rénovation (pas plus de 400 000 euros, étalés sur un maximum de quatre ans), la rentabilité finale dépasse souvent le seuil de 3% par an. Sans compter la plus-value réalisée au moment de la revente de l’habitation, qui peut atteindre 20 ou 25%.
Travaux éligibles : tout est pris en compte, de la démolition du bien aux remises aux normes
Le montant de la réduction d’impôts est calculé sur la base des dépenses de restauration engagées (sous le contrôle systématique d’un architecte des Bâtiments de France). Tous les types de travaux sont pris en compte : démolition et reconstruction du bâtiment, améliorations apportées aux appartements et aux parties communes, remises aux normes électriques… S’y ajoutent les cotisations d’assurance, les frais administratifs du chantier et ceux d’adhésion des investisseurs à une association foncière urbaine libre (Aful), parfois rendue obligatoire afin de simplifier la gestion des travaux. En revanche, les intérêts du prêt souscrit pour financer l’opération sont exclus du dispositif (mais ils seront déductibles, plus tard, des loyers perçus).
Étude d’un investissement à 250 000 euros (1) effectué sous le régime fiscal de la loi Malraux
Une facture de travaux pas trop élevée (ici, 60% du coût total de l’opération) et des loyers rapportant entre 2 et 3% l’an (difficile d’obtenir plus dans le haut de gamme). Voilà les deux ingrédients nécessaires pour réussir une opération en loi Malraux. Même sans aucun gain réalisé lors de la revente, le rendement après fiscalité dépassera 3%. Et si le prix total (murs plus travaux) n’excède pas trop le prix du neuf, on peut espérer entre 15 et 25% de plus-value et atteindre 4 à 5% de rendement par an.
Engagements : la location, à titre de résidence principale, doit durer au minimum neuf ans
Le propriétaire doit s’engager à louer son bien (non meublé) durant neuf ans, à titre de résidence principale. La location, qui doit débuter dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux, ne peut pas être faite au profit d’un membre de sa famille. A savoir : plutôt que céder le bien après neuf ans, mieux vaut le conserver jusqu’au terme du prêt contracté afin d’optimiser la déductibilité fiscale des intérêts, voire au-delà, pour profiter au maximum des abattements prévus sur la taxation des plus-values, l’idéal étant d’attendre trente ans.
Rentabilité : veillez à ce que le coût total n’excède pas le prix des biens neufs de plus de 15%
Façades magnifiques, escaliers en pierre, cheminées, parquets marquetés… Les programmes vendus sous le régime de la loi Malraux ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Ce n’est pas une raison pour les payer trop cher. L’opération ne sera rentable que si le prix du logement avant travaux est inférieur de 25 à 30% à celui du bel ancien du secteur. Le coût des travaux de restauration doit aussi rester raisonnable. Si la facture de l’entreprise dépasse de 75% le prix d’acquisition, c’est sans doute que l’immeuble sélectionné est de piètre qualité et qu’il le restera après travaux. Gare aux déconvenues au moment de la revente ! Au bout du compte, le prix global (murs plus travaux) ne doit pas excéder le prix du neuf de plus de 15%.
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