Droits de mutation : définition et calcul

Qu’est-ce que les droits de mutation ?

Droits de mutation : définition

Les droits de mutation, souvent appelés frais de mutation ou frais de notaire dans le cadre des transactions immobilières, sont des taxes perçues par l’État. Ces droits sont dus lors du transfert de propriété d’un bien immobilier ou lors de certaines autres opérations de mutation de patrimoine (vente, donation, héritage ou autre forme de transmission).

Les différents types de droits de mutation

Il existe deux grands droits de mutation :

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont perçus lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Ils sont collectés par le notaire lors de la signature de l’acte de vente. Le montant est calculé en pourcentage du prix du bien et varie selon la localisation.
• Les droits de mutation à titre gratuit s’appliquent lors de la transmission gratuite de biens, comme les donations ou les successions. Ils sont dus sans qu’il y ait une contrepartie monétaire directe. Ils sont aussi perçus par le notaire et calculés sur la valeur des biens.

Que sont les droits de mutation en cas d’achat ou de vente d’un bien immobilier ?

Les droits de mutation correspondent à des frais que l’acheteur d’un bien immobilier doit payer lors d’une transaction immobilière, notamment l’achat d’une maison. Ces droits de mutation comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement font partie intégrante des droits de mutation. Les droits d’enregistrement sont une taxe due au moment de la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier. Ils sont perçus par le notaire qui gère la transaction. Leur montant est calculé en pourcentage du prix d’achat d’un logement.

La taxe de publicité foncière

La taxe de publicité foncière est l’un des composants clés des frais de notaire, perçue lors de la vente ou de la mutation d’un bien immobilier. La taxe de publicité foncière est calculée en pourcentage du prix d’achat du bien immobilier et perçue par les services fiscaux. L’acheteur doit payer cette taxe dans les deux mois suivant la signature de l’acte de vente.

Elle est destinée à financer les services de publicité foncière par les collectivités locales, qui assurent l’enregistrement et la conservation des actes de propriété.

Droit de mutation ou TVA ?

Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur peut être soumis à des droits de mutation ou à la TVA en fonction de la nature de la transaction et du bien immobilier. Contrairement aux droits de mutation, la TVA est comprise dans le prix de vente. Ainsi, l’acheteur ne paie pas la TVA en plus du prix d’achat.

Qu’est-ce que les droits de mutation à titre onéreux ?

Une forme d’impôt sur les biens immobiliers

Les droits de mutation à titre onéreux peuvent être définis comme un impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers. Ils sont dus par l’acquéreur qui achète le bien immobilier, au moment de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement intégral du prix de vente chez le notaire.

Des frais de mutation dus au notaire

Les droits de mutation sont inclus dans la rémunération du notaire, ou frais de notaire. Or, ces derniers englobent tous les frais payés en plus du prix de vente et des honoraires dus éventuellement à un agent immobilier :

• droits d’enregistrement ;
• émoluments ;
• frais payés pour obtenir les documents nécessaires à la vente.

Constituent ces droits de mutation les droits d’enregistrement applicables en fonction de la nature du bien (terrain, immeuble neuf ou ancien) et le vendeur (assujetti ou non à la TVA).

Dans quels cas faut-il payer des droits de mutation ?

Plusieurs opérations juridiques entraînent l’exigibilité de droits de mutation à titre onéreux.

La vente

La vente d’un bien immobilier constitue la situation la plus courante d’exigibilité des droits de mutation à titre onéreux. Lorsqu’un bien (maison, appartement, terrain ou local commercial) change de propriétaire, l’acheteur doit acquitter les DMTO. Ce mécanisme s’applique :

• aux ventes entre particuliers ;
• aux transactions professionnelles ;
• aux ventes réalisées par des promoteurs lorsque le bien n’est pas soumis à la TVA.

L’apport en société

Lorsqu’un associé apporte un bien immobilier à une société (par exemple, lors de la création d’une SCI ou d’une augmentation de capital), cet apport constitue une mutation juridique susceptible d’entraîner le paiement de DMTO. Le bien est alors transféré au patrimoine social en contrepartie de parts sociales ou de droits financiers dans la société.

Selon les cas, certains apports peuvent bénéficier d’exonérations partielles ou de régimes particuliers, mais le principe reste que le transfert d’un bien immobilier à une structure sociétaire peut être fiscalement assimilé à une mutation à titre onéreux.

Le partage

Le partage d’un patrimoine immobilier (une succession, ne indivision ou une dissolution de société) peut également donner lieu au paiement de droits de mutation. Ces droits sont dus lorsque le partage entraîne un transfert de propriété au profit d’un des copartageants :

• Lorsqu’un indivisaire rachète la part des autres.
• Lorsqu’un héritier reçoit un bien immobilier en compensation d’une soulte.
• Lorsqu’une société dissoute attribue un immeuble à l’un de ses associés.

Dans ces situations, le partage crée un mouvement de propriété assimilé à une mutation à titre onéreux, même s’il ne s’agit pas d’une vente au sens strict.

L’adjudication de biens

Lorsqu’un bien immobilier est vendu aux enchères (par décision judiciaire, administrative ou dans le cadre d’une procédure collective), l’adjudicataire (l’acheteur qui remporte l’enchère) doit payer les droits de mutation à titre onéreux. Les DMTO sont calculés sur le prix d’adjudication, c’est-à-dire le montant de la dernière enchère retenue.

Comme pour une vente classique, le paiement intervient avant la formalisation définitive du transfert de propriété.

Types de biens immobiliers concernés

Précisément, les droits de mutation sont perçus lorsque les opérations portent sur :

• des immeubles, qu’ils soient bâtis (maison, appartement, etc.) ou non bâtis (terrain, parcelle) ;
• des titres de société (par exemple, si un bien immobilier est détenu par une société immobilière, la vente des parts de cette société entraînera des droits de mutation) ;
• des fonds de commerce, suite à une vente ou par apport en société. Les droits de mutation s’appliquent sur la valeur de ce fonds (éléments corporels et incorporels inclus).

Quand doit-on payer des droits de mutation à titre onéreux ?

Lors de la signature de l’acte authentique

Les droits de mutation à titre onéreux sont dus au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, c’est-à-dire au moment où l’acheteur signe l’acte authentique de vente chez le notaire. Cet acte officialise le transfert de propriété et marque la conclusion définitive de la transaction. C’est à cette étape que les DMTO doivent être acquittés.

Une obligation mise à la charge de l’acheteur

Même si ces droits sont destinés à l’État, aux départements et aux communes, c’est l’acquéreur qui en assume la charge. Ce paiement fait partie des « frais d’acquisition », lesquels comprennent aussi les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière. L’acheteur doit donc prévoir ces montants dès la préparation de son financement.

Le rôle du notaire : collecteur et interlocuteur unique

Bien que l’acheteur finance ces droits, le paiement n’est pas fait directement à l’administration fiscale. Le notaire joue un rôle d’intermédiaire :

• Il calcule le montant exact des droits de mutation.
• Il les collecte auprès de l’acheteur au moment de la signature.
• Il les reverse ensuite au Trésor public et aux collectivités concernées.

Cette centralisation par le notaire garantit la sécurité juridique et fiscale de la transaction. Elle assure notamment que le transfert de propriété pourra être publié au service de publicité foncière, étape indispensable pour rendre la vente opposable aux tiers.

Un paiement simultané au règlement du prix de vente

Le règlement intervient en même temps que le paiement du bien. Avant la signature de l’acte authentique, le notaire demande à l’acquéreur de verser sur son compte séquestre le prix du bien, les droits de mutation et les autres frais d’acte et taxes éventuelles. La signature ne peut intervenir que lorsque la totalité des fonds est disponible.

Des droits à payer avant la publication de la vente

La publication de l’acte authentique au service de publicité foncière ne peut se faire que si les droits correspondants sont réglés. Cette publication est essentielle, car elle rend la vente opposable aux tiers, la propriété juridiquement sécurisée et les hypothèques et garanties correctement inscrites ou levées.

Qu’est-ce que les droits de mutation à titre gratuit ?

Principe des droits de mutation à titre gratuit

Les mutations à titre gratuit sont celles qui ne comportent aucune contrepartie financière par leur bénéficiaire. La situation personnelle et familiale des redevables a une influence sur la liquidation de l’impôt. Ces mutations procèdent d’une intention libérale, et font suite soit à un décès (transmissions ab intestat ou testamentaires), soit d’une donation entre vifs.

Modalités des droits de mutation à titre gratuit

Les droits de mutation à titre gratuit constituent un impôt sur la transmission du patrimoine, calculé sur la valeur des biens transmis, après déduction des abattements spécifiques prévus par la loi. Les transmissions les plus courantes (parents à enfants) bénéficient d’un abattement important, renouvelé tous les 15 ans pour les donations.

Comment calculer les droits de mutation à titre gratuit ?

Le calcul des droits de mutation à titre gratuit tient compte de la valeur des biens transmis, du lien de parenté, des abattements applicables et d’un barème progressif.

Déterminer la valeur des biens transmis

Cette étape vise à déterminer l’actif net taxable, c’est-à-dire la valeur réelle du patrimoine transmis après déduction des charges.

• Dans le cadre d’une succession, on peut notamment déduire les dettes du défunt, les frais funéraires ou encore les emprunts en cours.
• Pour une donation, on peut tenir compte de charges grevant le bien, comme une hypothèque ou une servitude.

La valeur retenue est donc la valeur des biens diminuée des dettes et charges, ce qui permet de fixer la base à partir de laquelle les droits seront calculés.

Appliquer l’abattement en fonction du lien de parenté

Une fois la valeur taxable déterminée, on applique un abattement qui dépend du lien de parenté entre la personne qui transmet et celle qui reçoit. Cet abattement réduit la base imposable : il s’agit d’un montant qui vient en déduction avant tout calcul. Plus le lien familial est proche, plus l’abattement est élevé.

Calculer les droits à l’aide du barème progressif

Après application de l’abattement, la base restante est soumise à un barème progressif, qui varie selon la catégorie de lien familial :

• Le barème en ligne directe, le plus courant, comporte plusieurs tranches dont les taux augmentent progressivement en fonction du montant transmis.
• Pour les transmissions entre personnes plus éloignées ou sans lien familial, les taux sont généralement plus élevés, pouvant atteindre 55 ou 60 % selon les situations.

Le calcul consiste à appliquer successivement à chaque tranche le taux correspondant.

Tenir compte des réductions ou majorations

Certaines transmissions bénéficient de dispositifs d’allègement fiscal, notamment les donations d’entreprises dans le cadre du pacte Dutreil, qui peuvent réduire le montant des droits dus. À l’inverse, certaines situations particulières peuvent entraîner des majorations, comme l’application de pénalités en cas de dépôt tardif. Ces ajustements interviennent à la fin du calcul.

Qu’est-ce que les droits de mutation dans une succession ?

Droits de mutation dans une succession : principe

Dans le cadre d’une succession, ce sont les taxes que les héritiers doivent payer sur les biens qu’ils reçoivent d’un défunt. Les droits de mutation par décès (lors d’une succession) sont calculés sur la part nette revenant à chaque ayant droit, après application d’un abattement spécifique. Ces droits sont dus dès lors qu’il y a transmission de biens, qu’elle soit partielle ou totale.

Exonération du conjoint survivant ou pacsé

Dans le cadre d’une succession, les droits de mutation à titre gratuit ne sont pas dus par le conjoint survivant, qu’il soit marié ou partenaire de PACS avec le défunt. Cette exonération totale s’applique quelle que soit la part reçue. Elle est en vigueur depuis 2007 et ne dépend d’aucune condition de montant ou de durée de vie commune.

Qu’est-ce que les droits de mutation dans une donation ?

Pour les donations entre vifs

En France, la donation entre vifs est un transfert de patrimoine effectué de son vivant, c’est-à-dire pendant que le donateur est encore en vie. Contrairement à une succession, qui se réalise après le décès du donateur, une donation entre vifs est effectuée de manière anticipée.

Paiement des droits de mutation

Les mutations à titre gratuit entre vifs sont soumises aux mêmes droits d’enregistrement que les mutations par décès. Elles donnent cependant ouverture au paiement de la taxe de publicité foncière lorsqu’elles portent sur des immeubles. Il existe des abattements spécifiques selon le lien de parenté.

Dons d’argent exonérés

À titre exceptionnel, la loi de finances 2025 a mis en place une exonération temporaire pour certains dons familiaux d’argent. Jusqu’au 31 décembre 2026, un don d’argent jusqu’à 100 000 euros par donateur peut être exonéré de droits de mutation s’il est affecté à l’achat d’un logement neuf, à sa construction ou à des travaux de rénovation énergétique.

Cas des droits de mutation à titre onéreux lors de la vente d’un lot de copropriété

Des droits dus par le vendeur

Dans le cas de la vente d’un lot en copropriété, le syndic peut demander des frais de mutation. Avant la loi ENL de juillet 2006, le règlement de ces frais de mutation demandés par le syndic incombait pour moitié à l’acquéreur et pour moitié au vendeur. Depuis cette date, les honoraires ne doivent plus concerner que le vendeur du lot de copropriété.

Cas de refus par le vendeur

Le syndic de copropriété facture à l’ancien propriétaire des frais de dossier au moment de la transaction (montant justifié des opérations nécessaires à un changement de propriétaire, compris entre 150 et 800 euros). Le vendeur a le droit de refuser de payer ces droits de mutation dans deux cas :

• S’ils ne sont pas prévus dans le règlement de copropriété.
• S’ils n’ont pas été votés en assemblée générale des copropriétaires.

Quel est le montant des droits de mutation ?

Calcul des droits de mutation à titre onéreux

Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur le prix du bien cédé, augmenté, le cas échéant, de toutes les sommes qui peuvent être dues au vendeur. Cela inclut les frais annexes, comme les commissions de vente ou les frais de notaire, qui peuvent augmenter la base imposable. Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur le prix indiqué dans l’acte.

Principe du droit de requalification

Attention au droit de requalification de l’administration fiscale. Si cette dernière prouve une insuffisance de prix, les droits sont recalculés sur la valeur réelle du bien. Cela peut concerner des transactions où le prix déclaré est sous-évalué, ce qui peut entraîner un redressement fiscal avec des pénalités et des intérêts.

Quels sont les taux des droits de mutation à titre onéreux ?

Augmentation des frais de notaire (ou DMTO) sur les ventes en 2025

Depuis le 1er avril 2025, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur les ventes immobilières ont augmenté. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever de 0,5 point le taux de la taxe départementale sur ces transactions. Le taux départemental maximal est alors passé de 4,5 à 5 % (pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028).

Cas des primo-accédants

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne sont pas concernés par l’augmentation. Par ailleurs, la loi de finances 2025 introduit la possibilité pour les départements de voter un taux réduit, voire une exonération de plein droit en faveur des primo-accédants, contre un engagement de conserver le bien en résidence principale pendant au moins cinq ans.

Pour la vente d’un immeuble

Les taux des droits de mutation varient selon le type d’opération. Ainsi, dans le cadre de la vente d’un immeuble, une taxe à un taux commun est perçue au profit de l’État, du département et de la commune. Elle est composée :

• d’une taxe départementale : 3,80 % (pouvant aller jusqu’à 5 %) ;
• d’une taxe communale additionnelle : 1,20 % (pas d’augmentation prévue par la réforme, taux fixé par le Code général des impôts) ;
• d’une taxe nationale d’assiette et de recouvrement appliquée sur la taxe départementale : 2,37 %.

Le taux des droits d’enregistrement départementaux est fixé par chaque Conseil départemental, pour la période du 1er juin de l’année au 31 mai de l’année suivante.

Cas de taux réduits

Les droits de mutation peuvent aussi être à taux réduit, environ 0,75 % du prix de vente. Ainsi, lorsque la transaction est assujettie à la TVA sur le prix total (par exemple, un logement neuf vendu par un promoteur en VEFA ou moins de cinq ans après achèvement), le droit de mutation est perçu au taux réduit de 0,715 % du prix HT.

Il en est de même pour l’acquisition d’un bien immobilier avec engagement de le revendre dans le délai de cinq ans. Ce dispositif, historiquement destiné aux marchands de biens et désormais ouvert à d’autres assujettis TVA, permet de réduire le coût fiscal lors d’opérations de court terme. Si l’engagement n’est pas tenu, l’acquéreur doit acquitter du complément de droits au taux normal.

Comment calculer les droits de mutation à titre onéreux ?

Déterminer la base taxable

La base taxable est souvent le prix de vente indiqué dans l’acte authentique. Ce montant représente la valeur sur laquelle les droits seront appliqués. Seuls les éléments immobiliers sont pris en compte. Sauf anomalie manifeste, l’administration retient donc le prix payé par l’acquéreur.

Appliquer le taux départemental

La première taxe appliquée est la taxe départementale, dont le taux varie selon la décision du conseil départemental. Depuis 2025, ce taux peut aller jusqu’à 5 % pour les biens anciens. C’est la part la plus importante et elle diffère selon le territoire. Le taux voté s’applique chaque année du 1er juin au 31 mai.

Ajouter la taxe communale additionnelle

À cette taxe s’ajoute la taxe communale additionnelle, dont le taux est fixé nationalement à 1,20 %. Elle est identique dans toutes les communes et vient compléter la part départementale. Ces deux taxes constituent la majeure partie des droits d’enregistrement dus lors d’une transaction immobilière.

Intégrer les frais d’assiette et de recouvrement

L’État perçoit également des frais d’assiette et de recouvrement, correspondant à 2,37 % de la taxe départementale. Cette composante s’applique donc sur la part départementale et non sur le prix de vente. Bien que plus faible, elle s’ajoute systématiquement aux deux premières taxes pour compléter les DMTO.

Définir le montant total

Le montant total s’obtient en additionnant les taxes départementale et communale et les frais d’assiette. Dans les départements ayant adopté le taux de 5 %, le total approche 5,80 % du prix de vente. Ce pourcentage, souvent repris dans les estimations de frais d’acquisition, varie selon les départements.

Les droits de mutation vont-ils augmenter en 2026 ?

Les droits de mutation sont susceptibles d’augmenter en 2026, mais cela dépend surtout des décisions prises par les conseils départementaux et du cadre défini par la loi de finances.

Contexte légal

La loi de finances 2025 autorise les départements à relever les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) jusqu’à 5 % du prix de vente, contre environ 4,50 % auparavant. Cette possibilité est ouverte jusqu’au 30 avril 2028, mais chaque département doit voter cette hausse.

Ce qui est prévu pour 2026

Beaucoup de départements ont déjà appliqué cette hausse en 2025, et certains peuvent décider de nouvelles augmentations ou d’appliquer pleinement le taux max dès le 1er janvier 2026. Par exemple, l’Ain a décidé une augmentation des DMTO de 4,5 % à 5 % en 2026 pour son budget, ce qui signifie que l’acquéreur paiera plus de droits de mutation dans ce département.

Comment réduire ou éviter les droits de mutation ?Abattements fiscaux ?

Les abattements permettent de diminuer la base imposable en excluant une partie de la valeur des biens transférés avant le calcul des droits dus : moins la valeur imposable est élevée, moins les droits dus seront importants. Ils varient selon le lien de parenté entre le défunt et les héritiers, ainsi que le type de mutation (succession ou donation).

Exonérations

Les biens professionnels peuvent bénéficier d’une exonération ou d’une réduction des droits de mutation, sous certaines conditions (par exemple, l’entreprise doit être en activité au moment de la transmission). De même, certains biens situés dans des zones prioritaires peuvent bénéficier de réductions spécifiques.

Assurance-vie

Les dispositifs de défiscalisation permettent d’optimiser la gestion de la transmission de patrimoine tout en réduisant les droits de mutation. L’assurance-vie bénéficie d’un régime fiscal avantageux pour les bénéficiaires, car les sommes versées après le décès sont exonérées de droits de succession jusqu’à un plafond.

SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont souvent utilisées pour optimiser la gestion des biens immobiliers dans le cadre de la succession, car il est possible de transférer ses parts plutôt que les biens immobiliers directement. Or, les droits de mutation sont calculés sur la valeur des parts de la SCI, qui peut être inférieure à la valeur des biens immobiliers individuels.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une autre stratégie efficace, qui consiste à séparer les droits de propriété d’un bien en deux parties :

• L’usufruit donne le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus (comme les loyers pour un bien immobilier).
• La nue-propriété donne le droit de disposer du bien.

Lors de la donation, le donateur peut donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit. La valeur fiscale du bien est alors calculée en fonction.

Comment payer les droits de mutation ?

Les droits de mutation sont dus lors de la vente ou de la transmission d’un bien immobilier, et doivent être payés au notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire agit en tant que collecteur de l’impôt. Après avoir calculé le montant des droits à payer, il les collecte auprès de l’acheteur et les reverse au Trésor public.

Comment payer les droits de mutation en ligne ?

Le paiement des droits de mutation peut se faire de manière dématérialisée via le site officiel des impôts, dans la section dédiée aux « Droits de mutation » ou « Droits d’enregistrement ». Il faut remplir un formulaire avec les détails de la transaction, puis le site calcule les droits de mutation à payer. Le paiement en ligne permet de gagner du temps et d’éviter les déplacements.

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