Valeur locative cadastrale : calcul et modifications

Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale en France ?

Valeur locative cadastrale : principe

La valeur locative cadastrale représente un loyer annuel théorique que pourrait percevoir le propriétaire du bien immobilier s’il le mettait en location. Autrement dit, elle ne correspond donc pas directement au montant qu’un bien pourrait être vendu sur le marché, mais plutôt à sa capacité à générer des revenus locatifs.

Valeur locative cadastrale : la base de la taxe foncière

Dans l’objectif de financer les services quotidiens qu’elle exécute pour ses habitants ainsi que l’ensemble de ses projets d’aménagement, la collectivité territoriale est dans la nécessité de prélever des impôts locaux (comme la taxe foncière). Pour fixer le montant de ces impôts locaux, l’administration évalue chaque habitation selon leur valeur locative.

Une valeur locative différente pour chaque ville

La valeur locative est calculée par l’administration fiscale pour tous les logements, qu’ils soient inoccupés, loués ou occupés par leurs propriétaires, à partir des éléments mentionnés par le contribuable lorsqu’il remplit les imprimés H1 - Cerfa 6650 pour les maisons individuelles et les imprimés H2 - Cerfa 6652 pour les immeubles collectifs.

Comment obtenir ou estimer la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale est calculée par l’administration fiscale en tenant compte de différents éléments.

Superficie du logement

L’administration retient la surface au sol du bien immobilier, quelle que soit la hauteur du plafond. Pour le calcul de cette superficie sont retenues toutes les pièces du logement à savoir les pièces d’habitation (chambre, cuisine, pièce de vie, etc.), les annexes (couloirs, entrée, rangement, etc.), les dépendances (garages, terrasse, grenier, etc.).

Toutefois, des ajustements peuvent être faits pour certaines parties non habitables, comme les sous-sols non aménagés ou les combles non aménagés.

Éléments de confort

L’ensemble des éléments de confort sont convertis en mètre carré et ajoutés à la surface au sol, par exemple 4 m2 pour les logements ayant l’eau courante, 2 m2 pour le gaz, 3 m2 par WC, 5 m2 par baignoire, 3 m2 par lavabo, 2 m2 pour l’électricité. Est ensuite appliqué un coefficient de pondération qui fait la différence entre maisons/appartements, logements récents/anciens, etc.

Catégorie de logements

Les logements sont classés en huit catégories, du logement insalubre au haut standing. Chaque catégorie a un tarif au mètre carré spécifique appliqué à la superficie du bien pour déterminer la valeur locative, sur le plan national et local. Elles sont définies par des paramètres tels que la surface, l’âge du bâtiment, le type d’équipement, l’état d’entretien et la situation géographique.

Obtenir la valeur locative cadastrale

Pour obtenir la valeur locative moyenne d’un bien, il est possible de consulter le site officiel du cadastre ou en demandant des renseignements auprès de l’administration fiscale. Si vous estimez que la valeur locative cadastrale est incorrecte, vous pouvez demander une révision.

Quels sont les changements à venir sur la valeur locative cadastrale ?

Loi de finances pour 2020

Initialement prévue pour 2026, la révision des valeurs locatives prévue par la loi de finances pour 2020 a été reportée à 2028 en vertu de la loi de finances pour 2023. Elle vise à actualiser les bases d’imposition des taxes foncières et de la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires) en s’appuyant sur les loyers observés en 2023.

Objectifs de la réforme

L’objectif principal est de rééquilibrer la fiscalité locale en tenant compte des évolutions du marché immobilier depuis la dernière révision générale intervenue en 1970. Cette mise à jour permettra de mieux refléter les disparités actuelles entre les territoires, notamment en matière de confort, de localisation et de demande locative.

Modalités de la révision

La révision s’appuiera sur les loyers constatés en 2023, répartis selon des critères précis :

• Les logements seront classés en différentes catégories, allant de l’habitation de bas standing à celle de haut standing.
• Le territoire sera divisé en zones géographiques homogènes, prenant en compte des facteurs tels que l’attractivité locale, l’accès aux services et aux transports et les caractéristiques socio-économiques.

Impact attendu

La mise en œuvre de cette réforme devrait entraîner une réévaluation des bases fiscales, avec des conséquences variables selon les territoires et les types de biens. Certaines zones pourraient connaître une augmentation de leur valeur locative cadastrale, tandis que d’autres pourraient bénéficier d’une réduction.

Comment se passe la révision de la valeur locative cadastrale d’un logement ?

Évolution périodique des valeurs cadastrales

Les valeurs locatives cadastrales sont régulièrement révisées par l’administration fiscale pour tenir compte de l’évolution des prix de l’immobilier et des loyers pratiqués. Cette révision vise à maintenir une cohérence entre la valeur locative cadastrale et la réalité du marché immobilier. Les révisions peuvent être :

• réalisées sur l’ensemble du territoire à intervalles réguliers (tous les six à dix ans) ;
• liées à des révisions locales dues à un changement dans l’environnement immobilier (ex. : développement de nouveaux équipements, projets urbains).

Critères utilisés pour la révision

Certaines modifications sont susceptibles de modifier la valeur locative d’un logement. À ce titre, vous êtes tenu d’informer l’administration fiscale de ces changements. Il s’agit notamment :

• la mise en œuvre de nouvelles édifications ;
• des transformations apportées à la composition d’un local préexistant et ayant pour effet d’en modifier le volume ou la surface, comme les additions de construction, les démolitions totales ou partielles, la réunion ou la division de locaux ;
• du passage d’un groupe de locaux à un autre, par exemple, un local commercial qui devient local d’habitation ;
• des installations d’équipements nouveaux et des améliorations importantes, mais sans incidence sur la surface ;
• des gros travaux de remise en état, d’aménagement de combles en pièces habitables.

Notification de la révision

Une fois la révision effectuée, l’administration notifie les propriétaires de l’ajustement de la valeur locative cadastrale. Cette notification peut prendre la forme d’une décision officielle ou d’un avis d’imposition. En règle générale, les propriétaires sont informés lors de l’envoi de leur avis de taxe foncière. Cela se traduit par un ajustement de l’impôt local.

Comment connaître la valeur locative cadastrale de son bien ?

Chaque année, l’administration fiscale révise la valeur locative cadastrale des logements et les communes révisent le taux d’imposition applicable. C’est pourquoi le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation varie d’une année à une autre.

Fiche d’évaluation de la valeur locative

Pour connaître la valeur locative cadastrale de son logement, il convient de se référer à la fiche d’évaluation de son bien immobilier auprès du centre des impôts fonciers. C’est un document qui détermine la valeur locative cadastrale des biens, en particulier pour les propriétés bâties. Il décrit de manière détaillée les critères utilisés pour la calculer et sert à justifier l’estimation retenue pour l’imposition.

Contester la valeur locative cadastrale

Vous avez la possibilité de contester la valeur locative de votre logement en adressant une réclamation à l’administration fiscale par courrier, sur le site internet impots.gouv.fr ou oralement en vous rendant au centre des impôts. L’administration dispose d’un délai de six mois pour répondre. À défaut, la réclamation est considérée comme rejetée.

Si la contestation est rejetée, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif compétent. Cette saisine doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du rejet. Il est important de noter que la procédure devant le tribunal est une procédure écrite ; il est fortement recommandé de se faire assister ou représenter par un avocat.

Pourquoi la valeur locative cadastrale augmente-t-elle ?

Inflation des prix de l’immobilier

L’augmentation des prix de l’immobilier dans certaines régions peut entraîner une hausse des valeurs locatives cadastrales. Par exemple, dans les zones où la demande de logements est élevée, la valeur locative peut augmenter en raison de l’appréciation des biens immobiliers et de l’augmentation des loyers observée sur le marché.

Améliorations ou rénovations du bien immobilier

Lorsque des travaux de rénovation ou d’amélioration sont effectués sur un bien, la valeur locative cadastrale peut augmenter en raison de l’amélioration des prestations et de la surface habitable. Ces travaux peuvent modifier le confort du bien et le rendre plus attractif sur le marché, ce qui se traduit par une réévaluation de sa valeur locative.

Changements législatifs ou réglementaires

L’évolution des lois fiscales et des règles d’évaluation des biens immobiliers peut également influencer l’augmentation de la valeur locative cadastrale. Par exemple, des réformes ou des ajustements dans la manière dont les services et équipements (comme les garages ou les ascenseurs) sont pris en compte peuvent entraîner une réévaluation.

Pression sur les finances locales

Les autorités locales peuvent augmenter les taux d’imposition liés à la taxe foncière ou d’autres impôts locaux en réponse à des besoins de financement. Si ces collectivités augmentent leur taux d’imposition pour combler des déficits budgétaires ou financer de nouveaux projets, la valeur locative cadastrale, appliquée à ce taux, peut sembler augmenter.

Révision des coefficients de confort

L’administration fiscale peut aussi ajuster les coefficients de confort qui sont appliqués à la superficie d’un bien immobilier, en fonction des améliorations dans les standards de confort (par exemple, l’ajout de chauffage central ou d’ascenseur). Cela peut entraîner une augmentation de la valeur locative, surtout dans les quartiers où les standards de confort évoluent.

Comment la valeur locative cadastrale est-elle utilisée pour calculer la taxe foncière ?

Base de calcul de la taxe foncière

La valeur locative cadastrale est le revenu théorique que le bien pourrait générer s’il était mis en location. Cette valeur est donc utilisée comme base pour calculer la taxe foncière. Pour les propriétés bâties (maisons, appartements), elle sert à évaluer la capacité contributive du bien.

Application du taux d’imposition

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, elle est multipliée par un taux d’imposition fixé chaque année par les collectivités locales (communes, départements, etc.). Ces taux varient en fonction des zones, et chaque collectivité peut décider du taux applicable pour sa région.

Calcul de la taxe foncière

Le montant de la taxe foncière est donc calculé en multipliant la valeur locative cadastrale du bien immobilier par le taux d’imposition applicable. La formule est la suivante : Taxe foncière = Valeur locative cadastrale × Taux d’imposition. Par exemple, si la valeur cadastrale est de 10 000 euros et le taux de 20 %, la taxe foncière sera de : 10 000 × 20 = 2 000 euros.

Abattements et réductions

Il est possible que divers abattements ou des réductions s’appliquent à certaines catégories de biens. Par exemple, des abattements pour les logements sociaux, ou pour certaines propriétés qui bénéficient de régimes fiscaux spécifiques (propriétés agricoles, monuments historiques, etc.), peuvent être appliqués avant de calculer la taxe foncière finale.

Taxe foncière sur les propriétés non bâties

Pour les terrains non bâtis, la valeur locative cadastrale est également utilisée pour calculer la taxe foncière. Toutefois, le calcul peut être différent, car les critères de valorisation pour les terrains non bâtis peuvent inclure des éléments spécifiques, tels que la surface, la nature du terrain (agricole, constructible, forestier, etc.), et son usage.

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