Usufruit : définition et droits

Qu’est-ce que le principe de l’usufruit ?

Principe de la propriété

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544 du Code civil).

Usufruit : un droit d’usage

Le droit à la propriété est divisé en trois éléments :

• L’abusus (ou nue-propriété) désigne la possession du bien au titre de propriétaire,
• L’usus correspond au droit de disposer du bien.
• Le fructus celui d’en percevoir les fruits.

L’usufruit permet ainsi à l’usufruitier de disposer du bien et de percevoir les revenus associés. Mais il n’est pas le propriétaire du bien, car non titulaire de l’abusus. C’est un outil très utilisé pour la gestion de patrimoine.

Un droit régi par le Code civil

L’usufruit est un droit réel qui permet à son titulaire, l’usufruitier, d’utiliser un bien appartenant à un autre, appelé le nu-propriétaire, et d’en percevoir les fruits, sans en être pleinement propriétaire. Ce droit est établi par la combinaison de deux des trois attributs de la propriété définis dans l’article 544 du Code civil : la réunion de l’usus et du fructus désigne l’usufruit.

Exemple d’application

L’usufruit peut être donné dans le cas d’une donation-partage avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, les parents peuvent donner à leurs enfants la nue-propriété d’un bien immobilier tout en conservant l’usufruit. Ils continuent à percevoir les revenus locatifs issus de leur bien et à l’occuper jusqu’à leur décès.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Nue-propriété : principe

La nue-propriété est l’un des trois éléments constitutifs de la propriété (article 544 du Code civil). Elle représente le droit de disposer d’un bien (l’abusus), sans en avoir l’usage (l’usus) ni la jouissance (le fructus), ces deux derniers étant détenus par l’usufruitier.

Droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est propriétaire du bien, mais il ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les fruits (par exemple, les loyers) tant que l’usufruit existe. Toutefois, il récupère la pleine propriété automatiquement à l’extinction de l’usufruit.

Qui est propriétaire en cas d’usufruit ?

En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est le véritable propriétaire du bien, car il détient l’abusus (le droit de disposer du bien, par exemple le vendre ou le transmettre). Cependant, l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien (l’usus) et d’en percevoir les fruits (le fructus) pendant la durée de l’usufruit. Ainsi, la propriété est démembrée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Est-ce que l’usufruitier peut vendre ?

Seul le nu-propriétaire peut vendre

L’usufruitier ne peut pas vendre le bien en pleine propriété, car il ne détient pas le droit de disposer du bien. Ainsi, le droit de vendre le bien dans son intégralité revient au nu-propriétaire, car il est le seul à posséder ce pouvoir.

Vente en pleine propriété

De plus, toute vente en pleine propriété nécessite l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier. En l’absence d’un tel accord, une vente effectuée par l’usufruitier seul serait juridiquement invalide, car elle dépasserait les droits qu’il détient sur le bien. Cette règle garantit que le nu-propriétaire conserve son droit fondamental de disposer du bien à long terme.

C’est quoi l’usufruit successif ?

Principe de l’usufruit successif

Le propriétaire d’un bien peut transmettre l’usufruit sur ce bien à un tiers, par donation ou par testament, lequel devient alors l’usufruitier. Cette transmission peut être assortie d’une clause d’usufruit successif. Concrètement, si l’usufruitier décède avant le terme convenu de l’usufruit, ce droit est automatiquement transmis à une autre personne.

On parle de “réversion de l’usufruit” ou d’”usufruit éventuel” : le second bénéficiaire ne recevant l’usufruit qu’au décès du premier usufruitier avant le terme convenu.

La réversion de l’usufruit en pratique

Le notaire prévoit souvent des donations avec usufruit successif au profit du survivant des donateurs. Cela permet de conserver un bien dans une famille et d’anticiper fiscalement une transmission de patrimoine.

Selon une jurisprudence constante (C.cass. civ.1., 03/10/2000, n° 98-21.969), le droit du second usufruitier lui est définitivement acquis “dès le jour de l’acte comportant la clause d’usufruit successif”.

Dans le cas d’une donation-partage transgénérationnelle

En cas de donation-partage transgénérationnelle, les grands-parents peuvent donner la nue-propriété à leurs petits-enfants et conserver l’usufruit en prévoyant un usufruit successif au profit de la seconde génération. Au décès des grands-parents, l’usufruit revient alors aux enfants et non directement aux petits-enfants.

Qu’est-ce que l’usufruit temporaire ?

Principe de l’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire consiste pour le propriétaire d’un bien à transmettre, à un tiers déterminé, le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les fruits pendant une durée déterminée, tout en conservant la nue-propriété dudit bien.

Tant que dure l’usufruit temporaire, son bénéficiaire peut, par exemple, habiter le bien donné et en percevoir les revenus si ce dernier est loué. Au terme de la donation d’usufruit temporaire, le donateur redevient plein propriétaire de son bien.

Usage de l’usufruit temporaire

L’usufruit temporaire est fréquemment utilisé pour aider un proche pendant quelque temps, notamment un enfant qui entre dans la vie active et ne dispose pas encore de moyens financiers suffisants.

Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?

Limitation des droits pour l’usufruitier

L’usufruitier ne détient pas le droit de disposer du bien. Cela signifie qu’il ne peut ni vendre, ni donner, ni transformer le bien de manière définitive sans l’accord du nu-propriétaire, ce qui limite sa marge de manœuvre, surtout si l’usufruitier souhaite maximiser l’usage ou la valeur du bien.

Obligation d’entretien du bien

L’usufruitier est tenu d’assurer l’entretien courant du bien et de couvrir les charges liées à son usage (réparations locatives, impôts locaux, etc.). Cela peut représenter une charge financière importante, sans pour autant conférer un droit de pleine propriété.

Conflits entre usufruitier et nu-propriétaire

Le démembrement de propriété peut engendrer des conflits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, notamment en cas de désaccord sur l’entretien, la gestion ou l’usage du bien. Cela peut compliquer la cohabitation ou les négociations. Ces tensions peuvent parfois nécessiter des arbitrages juridiques coûteux.

Fiscalité complexe

La répartition des charges fiscales entre l’usufruitier et le nu-propriétaire peut être complexe. Par exemple, l’usufruitier est redevable des impôts liés à l’usage du bien (taxe foncière), tandis que le nu-propriétaire peut être imposé lors de la transmission ou de la cession de la nue-propriété.

Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

Jouissance du bien

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien lui-même ou de le louer pour en tirer des revenus. Il peut conclure des baux classiques, mais des limitations s’appliquent :

• L’usufruitier ne peut conclure seul un bail rural ou commercial d’une durée supérieure à neuf ans sans l’accord du nu-propriétaire.
• L’usufruitier peut transmettre un bail ou céder son droit d’usufruit, mais cette cession reste soumise aux règles de durée et au respect des obligations initiales.

Usufruit et taxe foncière

L’usufruitier doit s’acquitter des charges d’occupation, notamment la taxe d’habitation si le bien est utilisé comme résidence secondaire ou la taxe foncière, sauf accord contraire entre les parties. Par jurisprudence, il incombe généralement à l’usufruitier de payer cette taxe en raison de son droit d’usage.

Entretien de la maison ou du bien immobilier

L’usufruitier est tenu aux seules réparations d’entretien du bien et au paiement des charges liées à son occupation (article 605 du Code civil). C’est le nu-propriétaire qui est tenu des grosses réparations, sauf si elles ont été causées par un défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.

Les améliorations apportées sur le bien par l’usufruitier ne peuvent pas faire l’objet, à la cessation de l’usufruit, d’une quelconque indemnité, et ce même si celles-ci ont apporté une plus-value au bien.

Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ?

Démembrement de propriété

En cas de vente d’un bien soumis à un démembrement de propriété, la part de l’usufruitier est déterminée en fonction de la valeur économique de l’usufruit et de la nue-propriété. Cette répartition dépend principalement de l’âge de l’usufruitier et suit des règles fiscales ou patrimoniales établies.

Barème et valeur de l’usufruit selon l’âge

En France, la valeur de l’usufruit est calculée selon un barème fiscal établi par l’administration fiscale, qui estime la durée probable de l’usufruit en fonction de l’âge. Voici la répartition de la valeur d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire :

• Usufruitier de moins de 21 ans : l’usufruit vaut 90 % de la valeur totale du bien.
• Entre 21 et 30 ans : 80 %.
• Entre 31 et 40 ans : 70 %.
• Entre 41 et 50 ans : 60 %.
• Entre 51 et 60 ans : 50 %.
• Entre 61 et 70 ans : 40 %.
• Entre 71 et 80 ans : 30 %.
• Entre 81 et 90 ans : 20 %.
• Plus de 91 ans : 10 %.

Le nu-propriétaire détient la part restante.

Droits de l’usufruitier sur sa part

L’usufruitier dispose librement de sa part issue de la vente, qu’il peut utiliser, épargner ou réinvestir. Cependant, une fois la vente conclue, l’usufruit prend fin, et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété de la somme correspondant à sa part.

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Que se passe-t-il au sein d’une copropriété ?

Présence aux assemblées générales

L’usufruitier ou le nu-propriétaire peuvent indifféremment participer à l’assemblée générale, à la condition expresse que l’un donne mandat à l’autre de le représenter par procuration. Ils peuvent également choisir de désigner un représentant commun pour défendre leurs intérêts.

Charges de copropriété

Le paiement des charges de copropriété est réparti selon les dispositions établies par le Code civil concernant les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire : le paiement des charges d’entretien incombe à l’usufruitier, tandis que le paiement des grosses réparations est à la charge du nu-propriétaire.

Un usufruitier peut-il donner son usufruit ?

L’usufruitier peut vendre ou céder son droit d’usufruit à un tiers, sous certaines conditions.

Cession de l’usufruit

L’usufruitier peut décider de vendre ou de céder son usufruit, mais cela n’affecte pas la nue-propriété, qui reste détenue par le nu-propriétaire. La cession est souvent temporaire, car l’usufruit s’éteint à la date prévue initialement ou au décès de l’usufruitier s’il s’agit d’une personne physique.

Conditions légales

La cession de l’usufruit nécessite souvent l’accord du nu-propriétaire, selon les clauses établies dans l’acte initial ou en fonction des usages spécifiques du bien. Les droits et obligations liés à l’usufruit (entretien du bien, jouissance, etc.) sont alors transférés au nouveau titulaire.

Comment se termine l’usufruit ?

L’usufruit prend fin à la mort de son titulaire (l’usufruitier) ou à la fin de la période pour laquelle il a été accordé contractuellement (article 617 du Code civil).

Au terme du contrat

L’usufruit prend fin à l’échéance fixée lors de sa création. S’il a été constitué pour une durée déterminée, il s’éteint automatiquement à la fin de cette période. S’il était fixé à vie, il prend fin au décès de l’usufruitier (cas le plus courant).

Par la consolidation ou la réunion des droits

Lorsque le nu-propriétaire et l’usufruitier deviennent une seule et même personne (par exemple, si le nu-propriétaire rachète l’usufruit ou hérite de ce droit), l’usufruit s’éteint automatiquement. Cette situation est appelée la consolidation.

Par renonciation de l’usufruitier

L’usufruitier peut décider de renoncer volontairement à son droit d’usufruit. Cette renonciation, qui doit être formalisée par un acte écrit, transfère immédiatement la pleine propriété au nu-propriétaire.

Par déchéance pour abus de jouissance

Si l’usufruitier cause des détériorations graves au bien ou en fait un usage contraire aux termes de l’usufruit (par exemple, en le dégradant ou en le sous-exploitant), le nu-propriétaire peut demander en justice la cessation anticipée de l’usufruit pour abus de jouissance.

Par décision judiciaire ou accord mutuel

Dans certains cas, l’usufruit peut prendre fin par un jugement ou un accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, notamment si le bien n’est plus exploitable ou si la division des droits n’a plus de sens économique ou pratique.

Conséquences de l’extinction de l’usufruit

À la cessation de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. L’usufruitier (ou l’ensemble de ses héritiers, en cas de décès) ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations apportées au bien, sauf stipulation contraire.