Envolée de la taxe foncière : quelles sont les options pour réduire la facture ?

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée d’après la valeur locative théorique annuelle des biens (diminuée d’un abattement de 50% pour les propriétés bâties et de 20% pour les terrains). Cette taxe est d’autant plus critiquable, donc contestable, qu’elle est fondée sur des critères vieux de 40 ans et que, d’une ville à l’autre, les écarts de taux sont vertigineux

Les valeurs locatives qui servent de base au calcul de la taxe devaient être révisées par les services du cadastre mais leur revalorisation a été reportée par le budget 2026. Il peut être utile de faire ses comptes. Pour cela, procurez-vous, auprès des impôts, la fiche 6675-M, qui détaille les éléments du calcul (standing du bien, nombre de pièces habitables, type de chauffage utilisé…). Les erreurs les plus courantes portent sur la superficie (le garage ou le sous-sol comptés comme surface habitable). Mais si l’immeuble n’est plus aux normes actuelles de sécurité ou qu’une usine s’est implantée près de chez vous, vous abaisserez la note en demandant à changer de catégorie de standing.

Quels contribuables sont dispensés de payer la taxe foncière ?

La loi a prévu des cas d’exonération liés à la situation des contribuables. Ainsi les personnes titulaires de l’Aspa (allocation de solidarité aux personnes âgées), de l’Asi (allocation supplémentaire d’invalidité) ou de l’AAH (allocation aux adultes handicapés) et les personnes âgées de plus de 75 ans n’ont pas à payer de taxe foncière dès lors que leurs revenus sont inférieurs à certains plafonds (12 704 euros par an, en 2025, pour un célibataire, 19 490 euros par an pour un couple).

Elles doivent aussi remplir certaines conditions de cohabitation (vivre seules ou avec leur conjoint, ou avec des personnes à charge). Le cas échéant, l’avis d’imposition reçu par ces contribuables doit donc être contesté. A noter : s’ils ne sont pas exonérés, les plus de 65 ans répondant aux plafonds de revenus fixés peuvent bénéficier d’un rabais de taxe de 100 euros.

Une exonération de la taxe pour les biens neufs durant deux ans

Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, les constructions neuves bénéficient, en principe, d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Pour y prétendre, il faut juste ne pas oublier de faire une déclaration spécifique auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement du chantier.

Attention quand même : la mairie peut décider de supprimer cet avantage ou de ne le maintenir que pour les biens financés avec un prêt aidé par l’Etat (prêt conventionné, prêt à taux zéro…).

Dans quel cas éviter la taxe sur les logements vacants ?

Les logements vides normalement destinés à la location peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière, à la double condition que leur vacance soit involontaire (le loyer est proposé au prix du marché) et qu’elle dure au moins trois mois. Le dégrèvement appliqué est calculé de mois à mois : il prend en compte la période à partir du premier jour du mois suivant la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin.

Dans certains cas, les propriétaires vont cependant devoir payer une taxe foncière spécifique si leur bien est vide et dépourvu de meubles depuis au moins un an, et s’il est situé dans une zone tendue, (47 agglomérations urbaines sont aujourd’hui concernées, représentant un total de 1 434 communes, dont les plus importantes, comme Paris, Bordeaux, Lyon, Lille ou Strasbourg).

Le montant de cette taxe sur les logements vacants (TLV), payable à la mi-décembre, est progressif : 17% de la valeur locative annuelle la première année, 34% à partir de la deuxième année (plus des frais de gestion de 9% du montant de la taxe). Sur réclamation, on peut toutefois être exonéré de TLV, à condition d’apporter la preuve que le bien a été occupé au moins 90 jours consécutifs, ou qu’il exige des travaux importants pour devenir habitable, (à hauteur d’au moins 25% de sa valeur), ou que sa vacance est indépendante de votre volonté (logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché, sans qu’il parvienne à trouver preneur).

La taxe sur les ordures ménagères peut être récupérée sur le locataire

Toutes les propriétés bâties soumises à la taxe foncière ou qui en sont exemptées (biens neufs, personnes âgées ou handicapées) sont également assujetties soit à une redevance, calculée selon la quantité de déchets produits, soit, cas le plus fréquent, à la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Cette dernière figure sur l’avis de taxe foncière que reçoivent chaque année les propriétaires au mois de septembre.

Elle est calculée sur la même base, c’est-à-dire sur la moitié de la valeur locative annuelle estimée. Son montant, voté par les collectivités, peut varier du simple au triple d’une commune à l’autre (le taux de taxation moyen est de 8%). Il s’étage de 40 à 300 euros par an, le haut de la fourchette étant atteint dans des métropoles comme Marseille, Lille ou Mulhouse (lire le tableau ci-dessous).

Bon à savoir : c’est le propriétaire au 1er janvier de l’année qui doit payer la taxe, mais si son logement est loué, il peut la récupérer chaque mois sur son locataire, avec l’ensemble des charges locatives récupérables (eau, chauffage…).

Les 10 villes où la taxe sur les ordures ménagères est la plus élevée (1)