SCPI et crowdfunding immobilier en 2025 : les clés pour une stratégie gagnante

Alors que certaines SCPI profitent de la crise pour afficher des rendements records, le crowdfunding immobilier reste séduisant malgré des risques élevés. En 2025, diversification et vigilance seront clés pour tirer parti de ces investissements.

Par Thibaut Lamy , Ludovic Clerima

Publié le 20 janvier 2025 à 07h34.

Lecture : 3 min

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S’il y a un point sur lequel l’ensemble des acteurs de l’immobilier s’accordent, c’est celui qui consiste à dire que le pire est derrière nous. La baisse continue des taux de crédit redonne aux investisseurs les moyens de se lancer sur le marché. On pourra miser sur les SCPI, dont certaines vont profiter de la crise et tirer les marrons du feu, avec des rendements en hausse, supérieurs à 7% en 2024. Le crowdfunding immobilier, très rémunérateur, s’avère particulièrement risqué en 2025, avec des possibilités de défaut importantes et, donc, de non-remboursement de votre mise.

SCPI de rendement

Rendement 2023 : 4,52% en moyenne

Risque : de moyen à élevé

Durée : 8 ans minimum

Le rendement devrait rester stable en 2025

Les SCPI n’en ont pas fini avec la crise. Les voyants sont au rouge pour de nombreuses sociétés civiles de placement immobilier. Pénalisées par la hausse des taux entamée mi-2022, qui a fait baisser la valeur de leur parc immobilier, 23% d’entre elles ont été obligées de diminuer le prix de souscription de leurs parts en 2024, selon les dernières statistiques de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Le plongeon est même vertigineux pour Primopierre de Praemia REIM France (ex-Primonial REIM), dont le prix de la part a chuté de 39,4% en 12 mois, ou pour Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM, avec une baisse de 31,2% depuis juillet 2023. Des produits qui, à l’image d’un secteur à l’arrêt – la collecte a été divisée par deux sur un an à fin septembre 2024 –, n’attirent plus les investisseurs et doivent même faire face à des demandes de rachats massifs.

Toutes les SCPI ne sont pas dans la panade. Celles qui, malgré la crise, ont continué de collecter seront les grandes gagnantes. Parce qu’elles ont pu profiter des nouvelles conditions de marché et acquérir de l’immobilier à prix cassé, ce qui va nécessairement améliorer leur rendement futur (celles qui, au contraire, ont fait l’objet de retraits massifs, pourront difficilement améliorer leur performance, car elles n’ont pas pu acheter à bon prix). «Les SCPI créées récemment sont également en position de force», note Paul Bourdois, cofondateur de la plateforme France SCPI. Car elles ont commencé à acheter de l’immobilier au meilleur moment, quand les prix baissaient. Aux côtés de Corum Origin, trois des quatre SCPI qui ont le plus collecté sur les neuf premiers mois de l’année (Transitions Europe, Iroko Zen et Remake Live) ont en effet démarré après 2020.

10 SCPI sur lesquelles miser en 2025

© Capital

(1) Taux de distribution : dividende annuel brut rapporté au prix de la part au 1er janvier de l’année N. Il s’agit du rendement net de frais, mais avant impôts et prélèvements sociaux. (2) TTI : toutes taxes incluses. Source : www.boutiquedesplacements.com

Crowdfunding immobilier

Rentabilité : de 10 à 12% par an avant charges et impôts

Risque : élevé

Durée : entre 12 et 24 mois

Le rendement devrait grimper en 2025

Dans le crowdfunding immobilier, la prudence est de mise. Si le secteur affiche des niveaux de rendement bruts particulièrement élevés (de l’ordre de 10 à 12% selon les opérateurs), les difficultés rencontrées par le marché, surtout dans la promotion immobilière, impactent le secteur. Le risque pour les investisseurs ? Que les promoteurs ou les marchands de biens sélectionnés par les plateformes, et à qui les particuliers prêtent de l’argent en contrepartie d’un rendement, ne fassent faillite et qu’ils soient incapables de rembourser leur mise aux épargnants.

«Il est impossible de dire quel sera le taux de défaut des prochains mois et années, tant que toutes les procédures judiciaires ne sont pas terminées. Nous allons prendre en charge une partie des frais juridiques de recouvrement, mais nos investisseurs ne seront pas dédommagés», prévient, Mathilde Iclanzan, directrice générale de Wiseed. 10% des projets financés en 2024 accusent un retard de paiement de plus de 6 mois sur la plateforme. Chez Baltis, ce sont 15 à 30% des opérations financées qui font l’objet de retards dans le versement.