La crise de l’immobilier a-t-elle fait perdre beaucoup d’argent aux détenteurs de SCPI ?
Frédéric Puzin : Non. Ceux qui sont restés investis ont continué à percevoir leurs dividendes trimestriels (les loyers des immeubles détenus par la SCPI), aux alentours de 4,5% en moyenne. Seuls les épargnants qui ont réussi à vendre leurs parts de SCPI ont réalisé une moins-value (si la SCPI a baissé le prix de sa part) de l’ordre de 3% à 5%, ce qui reste une perte limitée ! Mais toutes les SCPI n’ont pas été contraintes de baisser le prix de leurs parts. Chez Corum, par exemple, il n’a pas bougé.
Plus qu’un problème de rendement ou de plus-value, la crise immobilière a entraîné un problème de liquidité dans certaines SCPI, les épargnants ne parvenant plus à revendre, faute d’acheteurs en face. Tout est parti de la flambée inflationniste et de la hausse des taux qui s’en est suivie. Avec cette hausse des taux, les placements sans risque comme le Livret A ou les comptes à terme sont remontés à des taux de rendement avoisinant les 3%. Les investisseurs n'avaient donc plus aucun intérêt à venir investir dans la pierre, car l’écart de rémunération, eu égard au risque pris, était devenu trop faible.
Pour retrouver un différentiel de rendement correct, la seule solution était la baisse des prix de l’immobilier. C’est bien ce qui s’est passé : les prix de l’immobilier commercial acheté par les SCPI ont baissé de 10% à 30%. Mais en conséquence, un certain nombre de SCPI ont dû ajuster à la baisse la valeur de leur patrimoine immobilier, ce qui a mécaniquement entraîné une baisse du prix de leurs parts (qui reflète celui des immeubles détenus). Avec ce mauvais signal, les épargnants ont été nombreux ici ou là à vouloir sortir en même temps et se sont retrouvés bloqués. La crise a donc surtout entraîné une crise de liquidité chez certaines SCPI.
Avec la baisse de l’inflation et des taux, les SCPI vont-elles reprendre des couleurs ?
Oui, naturellement. Le rendement des placements sans risque va baisser dans les mêmes proportions que les taux d’intérêt et l’épargne immobilière, mieux rémunérée, va donc retrouver de l’intérêt. Certaines SCPI vont même ressortir gagnantes de la crise. C’est notre cas. Les SCPI touchées par des problèmes de liquidité n’ont pas collecté beaucoup et n’ont donc pas pu investir dans un immobilier décoté.
Chez Corum, nous n’avons connu aucun problème de liquidité et grâce à nos bonnes performances, nous sommes devenus les premiers collecteurs en 2023 et 2024. Nous avons ainsi pu investir cette collecte et profiter des baisses de prix sur l’immobilier commercial. Nous avons fait de bonnes affaires et acheté à prix bas, ce qui devrait nous permettre d’améliorer le rendement futur. En 2024, nos SCPI devraient distribuer davantage qu’en 2023.
Les SCPI restent donc un bon placement ?
Oui, à condition de bien les choisir. Il faut privilégier des SCPI diversifiées aussi bien par rapport à la nature des immeubles détenus (bureaux, entrepôts, santé, etc.), que sur le plan géographique, et sélectionner des SCPI qui affichent de bons rendements sur la durée. Autre point important, il faut vérifier le taux d’occupation des immeubles détenus par les SCPI : c’est un facteur déterminant. S’il est inférieur à 90%, ce n’est pas bon signe. Cela signifie que 10% du patrimoine est inoccupé, soit, potentiellement, 10% de rendement en moins !
Corum
Corum est leader sur le marché des SCPI avec aujourd’hui près de 20% de la collecte nette. Dans un marché fortement baissier, la société enregistre 312 millions d’euros de collecte nette au premier semestre 2024 et cela sans baisser la valeur du prix de part de ses SCPI.
Corum est arrivé sur le marché des SCPI en 2012 avec Corum Origin, la première SCPI investie hors de France, en zone euro, puis avec Corum XL en 2017, investie hors de la zone euro. Depuis plus de dix ans, grâce à sa politique d’investissement innovante et opportuniste, mais maîtrisée, ses rendements sont parmi les meilleurs du marché.
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