Nouvel enfant qui arrive, mutation, divorce, ou simplement l'envie de plus grand : changer de résidence principale n'est jamais facile, surtout quand il s'agit d'acheter. Et quand on est déjà propriétaire, la question du timing se pose. Faut-il vendre son bien actuel avant d'en acheter un nouveau, au risque de devoir louer entre les deux ? Ou acheter d'abord, en pariant sur une revente rapide de l'ancien ? En France, il faut compter en moyenne entre 90 et 100 jours pour vendre ou acheter un bien immobilier – de quoi faire peur quand on est dans l'urgence.
Dans un marché immobilier qui se stabilise (+1,6 % sur un an en moyenne en France selon Meilleurs Agents) après deux années de correction, quel est le meilleur choix ? Margaux, experte crédit Senior chez Pretto, courtier en crédit immobilier, ne tranche pas la question : « Chaque dossier est différent, parfois, on n'a pas le luxe de pouvoir choisir. » Tout va dépendre de votre apport, de l'évolution du marché depuis votre achat initial, et de votre capacité d'emprunt. Voici les trois grandes options qui s'offrent à vous, leurs avantages, leurs risques, et les profils auxquels elles correspondent.
Le prêt relais, pour acheter sans attendre
Première option, la plus connue : le prêt-relais. Le principe est simple : votre banque vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel (généralement 70 %), en pariant sur la vente prochaine de votre bien actuel. Notre experte explique : « La banque va préparer un apport pour que vous puissiez acheter d'abord, investir les lieux, et ensuite vous avez douze mois renouvelables une fois pour vendre l'ancien bien. » Soit 24 mois au maximum pour conclure la revente. Pendant ce délai, vous ne remboursez que les intérêts du prêt-relais ; le capital est soldé au moment de la vente.
En 2026, le taux moyen d'un prêt relais tourne autour de 3,70 %, soit 0,20 à 0,80 point au-dessus d'un crédit immobilier classique sur 20 ans (3,26 % en avril 2026 selon CAFPI). La banque retient généralement 70 % de la valeur estimée de votre bien pour calculer le montant de l'avance. « Trois agences immobilières vont estimer le bien, on retient la plus basse, et la banque va regarder si 70 % de la valeur suffira à rembourser le prêt. » C'est ce plafond à 70 % qui détermine si un prêt-relais est faisable ou non. Et c'est là que le contexte de ces cinq dernières années crée un problème pour certains ménages…
Le piège qui guette ceux qui ont acheté en 2021 ou 2022
Le prêt-relais n'est pas accessible à tout le monde. Notre experte alerte sur un cas particulièrement fréquent en ce moment chez Pretto : « J'ai des clients qui veulent racheter autre chose après avoir acheté en 2021, à un bon taux mais avec des prix hauts. » En effet, À l'époque, beaucoup d'emprunteurs avaient profité de taux exceptionnellement bas (autour de 1 %) pour acquérir un bien dans une période où les prix étaient au sommet, notamment à Paris. Des biens qui ont donc perdu de la valeur, encore aujourd'hui.
Mais les propriétaires qui n'avaient pas mis beaucoup d'apport à l'époque et qui n'ont remboursé qu'une faible partie du capital vont se retrouver face à un problème. Les prix ont reculé dans plusieurs grandes villes : Paris a corrigé de 10 à 12 % depuis le pic, et Nantes affiche par exemple encore une baisse de 3,9 % sur un an selon Meilleurs Agents. Résultat : la valeur actuelle de leur bien, déduction faite du capital restant dû, ne couvre plus 70 % du prix du nouveau logement visé. « Dans ce cas-là, on ne peut pas faire de prêt relais », tranche l'experte de Pretto. « Il faut donc d'abord vendre, récupérer le maximum, et repartir sur une location en attendant de pouvoir racheter. » Mais il y a un bon côté, puisqu’éviter un prêt-relais permet une plus grande capacité d'emprunt.
La vente concomitante : tout faire le même jour
Il existe une troisième voie, moins connue, qui évite à la fois le prêt-relais et le double déménagement. On l'appelle la vente concomitante, ou vente « en cascade ». Notre experte l'a déjà vu plusieurs fois : « Il s'agit de commencer à acheter comme si on avait déjà vendu. La vente et l'achat se font le même jour ». Pour que ça marche, le client « doit mettre sur son compromis de vente une clause sur le financement pour l'achat de sa nouvelle maison. Tout se passe dans le même office notarial : l'apport de son client arrive le jour où le prêt de son acquéreur est débloqué ».
« C'est faisable et appréciable », confirme Margaux, mais avec une condition impérative : « Il faut un dossier sûr, sans question à se poser sur le financement. L'acquéreur de l'ancienne maison doit être fiable. » Car si le financement flanche au dernier moment, tout le plan s'effondre. En cas de blocage de dernière minute, il est possible de basculer sur un prêt-relais d'urgence, mais c'est le scénario que tout le monde cherche à éviter.
