Malgré le ralentissement que connaît le marché immobilier, il n’a jamais été aussi intéressant d’investir. Le manque de biens à mettre en location alimente la tension locative dans les métropoles régionales et les autres villes attractives, limitant les risques de vacance locative et donc de perte de rentabilité. Reste à obtenir un prêt immobilier. Un parcours du combattant pour bien des investisseurs dont les moyens ne sont pas exceptionnels.
D’où l’idée d’investir à plusieurs. Soit à travers une société spécialisée dans l’immobilier fractionné, soit en trouvant un mode d’achat comme la SCI ou l’indivision. Si la rentabilité brute est nécessairement moindre qu’en achetant seul, vous pouvez par ce biais faire un premier pas dans l’investissement locatif et commencer à engranger les revenus nécessaires pour développer par la suite votre propre patrimoine. Mais vers quelle option d’achat se tourner ?
L’immobilier fractionné pour les petits budgets
C’est le placement à la mode, notamment depuis la montée en puissance de plateformes comme Tantiem ou Wally. L’idée de l'immobilier fractionné est simple : permettre au plus grand nombre d’accéder à l’investissement locatif avec un ticket d’entrée limité à seulement 10 ou 100 euros pour des rendements cibles allant de 5% à 10%. L’entreprise sélectionne des biens qu’elle estime être à fort potentiel et les met ensuite en location. En investissant, vous détenez une part de l’usufruit du bien en question et percevez des loyers à la hauteur de la part investie. «Les investisseurs doivent toutefois comprendre qu’ils ne sont pas propriétaires d’une fraction du bien», précise Manuel Ravier, cofondateur du groupe Investissement-Locatif.com.
Impossible donc de récupérer un jour le logement en question ou de l’occuper, même partiellement. «De plus, les rendements annoncés sont des rendements cibles et non des rendements garantis», ajoute-t-il. Les revenus locatifs sont distribués mensuellement, tout comme la plus-value au moment de la vente du bien. L’avantage est que ces derniers ne sont pas considérés par l’administration fiscale comme des revenus locatifs, mais comme des revenus financiers. Ils ne sont donc soumis qu’à la flat tax de 30%. Mais ces plateformes étant extrêmement récentes, investir sur de tels sites présente un risque non négligeable, comme celui de perte en capital à la cession du bien ou de vacance locative.
La SCI pour développer un patrimoine immobilier commun
C’est le véhicule le plus courant pour investir à plusieurs. La création d’une SCI permet de transformer le bien immobilier dans lequel vous allez investir en parts d’une société. La distribution des revenus locatifs se fait ensuite sous la forme de quote-parts en fonction de l’investissement de chacun : «Monter une SCI vous permet aussi d’emprunter à la banque au nom de la société et pas au nom de chacun des membres qui la constitue. Cela peut rendre plus facile l’accès à un prêt immobilier pour investir si certains profils dans la SCI sont plus fragiles que d’autres», indique Stéphane van Huffel, conseiller en gestion de patrimoine et cofondateur de Netinvestissement.
Reste, au moment de la répartition des droits de vote, à nommer un gérant. Ce dernier sera chargé de l’ensemble des prises de décision qui touchent à la société (travaux de rénovation, mise en location du bien, etc.). «La question du régime fiscal de la SCI doit également être prise en compte. Doit-on créer une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés, NDLR) ou à l’IR (impôt sur le revenu, NDLR). Si certaines personnes sont fortement fiscalisées dans la bande d’amis, ils vont préférer une SCI à l’IS là où ceux qui ont besoin de revenus réguliers vont préférer une SCI à l’IR», rappelle Stéphane van Huffel. En effet, la SCI à l’IS est dite opaque : au terme de chaque exercice, elle dégage des bénéfices. Ses derniers sont imposés au régime de l’impôt sur les sociétés directement sur l’entreprise. Reste qu’à chaque fois qu’un membre voudra retirer de l’argent pour le mettre sur son propre compte, il sera soumis au prélèvement forfaitaire unitaire (PFU). A contrario, les sommes engrangées sur les SCI à l’IR sont soumises à l’impôt sur le revenu.
L’indivision pour un faible complément de revenus
C’est probablement la solution la plus simple pour acheter à plusieurs : «Vous n’avez pas besoin de créer de véhicule particulier comme la SCI», précise Manuel Ravier. Vous achetez ainsi un bien avec vos amis et êtes plusieurs sur l’acte authentique de vente. Quant aux loyers, ils sont distribués en fonction de la quote-part de chacun.
C’est à vous et vos proches de choisir comment vous allez gérer ce bien. Les décisions se prennent ensemble et aucune règle spécifique ne vient les encadrer. Un mode d’achat pratique pour s’offrir une résidence secondaire à louer de temps en temps en location saisonnière, mais qui peut rapidement être casse-tête si vous louez à l’année le bien à un locataire tant sur le plan de la gestion locative que sur celui de la fiscalité.
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