L’investissement locatif, plus jamais, pour Martial ! Enfin parvenu à obtenir le départ de son locataire après deux ans de loyers impayés, ce quarantenaire a revendu son studio. Mais il croit toujours dur comme fer à la pertinence de l’investissement dans la pierre, notamment pour compléter une retraite qui sera bien inférieure à son salaire actuel. Son conseiller bancaire lui souffle l’idée de l’investissement en viager. Instantanément, Martial revoit les visages déconfits de Rosy Varte et Michel Galabru, dans le film Le viager, à chaque Noël, en voyant Michel Serrault, qui leur a vendu sa jolie maison en viager, se porter comme un charme.
«Ce film n’a pas aidé à populariser le viager», sourit Stanley Nahon, co-dirigeant de Renée Costes, lors d’une conférence de presse ce mercredi 11 juin. Jeanne Calment non plus, le notaire qui a acheté sa maison en viager ne se doutant pas qu’elle décèderait…32 ans plus tard. «Il y avait une chance sur 6 milliards pour qu’il tombe sur la doyenne de l’humanité !», nuance Stanley Nahon.
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L’investisseur en viager, un particulier dans 93% des cas
En dehors de ces cas quelque peu extrêmes, l’investissement en viager présente moult avantages, assure-t-il. A commencer par un achat immobilier à un prix très décoté. «Dans le cas d’un viager occupé, si le bien vaut 100, je l’achète 50, puisque le vendeur garde l’usufruit», explique Stanley Nahon. Et ces 50, vous ne les payez pas d’un seul coup. A la signature de la vente, sur ce total de 50, vous versez 20 à l’acquéreur. Il s’agit du bouquet, évalué à 76 252 euros en moyenne par Renée Costes. Une somme qui, pour un investisseur CSP+, ne nécessite pas de contracter un crédit immobilier.
L’investisseur - un particulier dans 93% des cas - verse ensuite le solde de 30 au vendeur sous la forme d’une rente mensuelle durant une quinzaine d’années, soit peu ou prou son espérance de vie. Au décès du vendeur, l’investisseur récupère la totalité du bien, qui vaut alors 150 grâce au remembrement de propriété et à l’augmentation de sa valeur au fil des ans.
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Près de 7% de rentabilité pour un investissement en viager
Comme Martial, nombre d’investisseurs qui sollicitent Renées Costes sont des quadras échaudés par l’investissement locatif classique. «Grâce au viager, l’investisseur achète un bien à la moitié de sa valeur, ce qui compense les loyers qu’il ne touche pas, il n’a pas besoin de recourir au crédit et, surtout, il fait de l’investissement locatif sans locataire ! Ce qui le met à l’abri des impayés de loyer, de la vacance locative et des impôts sur les revenus fonciers», résume Stanley Nahon.
Des arguments qui commencent à faire mouche alors que le marché centenaire du viager ne compte toujours que 6 000 opérations par an, contre près de 800 000 transactions sur le marché des logements anciens. Après que la loi de finances pour 2025 a sucré l’un des avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle, «beaucoup d’investisseurs nous ont contactés pour se renseigner sur le viager», indique Stanley Nahon. Le quadruplement des taux de crédit immobilier, en 2022 et 2023, a également conduit nombre d’investisseurs locatifs à envisager le viager, complète Igal Natan, l’autre co-dirigeant de Renée Costes. Au point «qu’il y a désormais encore plus d’investisseurs que de vendeurs intéressés par le viager», assure-t-il, chiffres à l’appui : chaque année, Renées Costes est contactée par 12 000 retraités et par 60 000 investisseurs. Il faut dire que la rentabilité annuelle moyenne d’un investissement en viager s’élève à près de 7%, selon Stanley Nahon. Dans le cas du notaire de Jeanne Calment, en revanche, «c’était 2,5%», glisse-t-il.
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