Signer un compromis de vente ne signifie pas que l'achat est définitivement acquis. Pour les acquéreurs qui ont besoin d'un financement bancaire, une étape essentielle reste à franchir : obtenir une offre de prêt. Tant que celle-ci n'est pas éditée par la banque, la vente demeure suspendue à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du crédit. Une période parfois source de stress, d'autant que les délais de traitement des dossiers se sont allongés ces dernières années.
Avec la constitution du dossier, les rendez-vous bancaires, l'analyse de la solvabilité de l'emprunteur, les éventuelles négociations sur le taux ou encore la mise en place de l'assurance emprunteur, plusieurs semaines peuvent s'écouler avant qu'une banque ne formule une offre de prêt définitive. C'est pourquoi les notaires recommandent aujourd'hui aux acheteurs d'anticiper au maximum leurs démarches, parfois même avant d'avoir trouvé le bien qu'ils souhaitent acquérir.
Un délai légal minimum de 30 jours pour obtenir un prêt après la signature de la promesse de vente
La protection des acquéreurs emprunteurs est encadrée par le Code de la consommation (Article L313-41). Lorsqu'un achat immobilier est financé par un crédit, le compromis ou la promesse de vente doit prévoir une condition suspensive d'obtention du prêt. La loi impose un délai minimal de 30 jours pour permettre à l'acquéreur d'obtenir son financement.
« Pour obtenir une offre de prêt à titre de condition suspensive, la loi dit qu'on ne peut pas lui laisser moins d’un mois. C'est la loi Scrivener. C'est dans le Code de la consommation », rappelle Maître Céline Deschamps, notaire et porte-parole du Conseil supérieur du notariat. En pratique, toutefois, ce délai constitue davantage un plancher juridique qu'une véritable référence opérationnelle.
Pourquoi un mois ne suffit plus aujourd'hui
Pour les professionnels de l'immobilier, obtenir une offre de prêt en seulement 30 jours relève désormais de l'exception. « En pratique, 1 mois, c'est trop court. C’est devenu quasiment impossible », assure Maître Deschamps. La raison est simple : les banques demandent aujourd'hui davantage de justificatifs et réalisent des analyses plus poussées des dossiers. Les emprunteurs doivent fournir de nombreuses pièces, tandis que les établissements financiers vérifient avec attention le taux d'endettement, la stabilité des revenus ou encore la capacité d'épargne.
À cela s'ajoute le recours croissant aux courtiers, qui multiplie parfois les démarches auprès de plusieurs établissements avant de retenir la meilleure offre. « Il y a le délai de recherche de la banque adéquate, le temps de réunir tous les documents demandés par la banque, le délai d'analyse du dossier et l'obtention des assurances », résume la notaire.
Le plus souvent, les compromis prévoient 45 à 60 jours
Si le délai légal minimal est de 1 mois, le délai réellement inscrit dans les compromis est généralement plus confortable. « Globalement, on laisse deux mois », indique Maître Deschamps. Ce délai reste toutefois contractuel. Les parties peuvent convenir d'un mois et demi, de deux mois, voire davantage lorsqu'une situation particulière le justifie.
« C'est un délai légal minimum d'un mois, mais contractuellement il peut être augmenté d'autant que les parties le souhaitent », précise-t-elle. Dans les faits, les professionnels privilégient souvent des délais de 45 à 60 jours, afin de tenir compte des délais bancaires actuels tout en évitant d'immobiliser trop longtemps le bien du vendeur.
Pourquoi les problèmes d'assurance peuvent rallonger les délais
Certaines situations nécessitent d'être particulièrement vigilantes au moment de fixer le délai d'obtention du prêt. C'est notamment le cas lorsque l'emprunteur présente un risque de santé nécessitant des formalités médicales pour l'assurance emprunteur. « Pour les gens qui se savent déjà atteints de certaines pathologies, il faut en tenir compte et informer le notaire au moment de la promesse. Parce que si on prévoit un délai classique de deux mois, on sait qu’il sera très difficile de boucler le parcours médical et bancaire dans les temps », avertit Maître Deschamps.
Les rendez-vous chez les spécialistes, les examens complémentaires puis l'analyse du dossier par l'assureur peuvent parfois ajouter plusieurs semaines au calendrier initial. D'autres situations peuvent également justifier un délai plus long : un départ à l'étranger déjà programmé, un changement récent de situation professionnelle ou encore la nécessité de rembourser certains crédits avant de solliciter un financement immobilier.
Peut-on prolonger le délai après la signature ?
Oui, mais uniquement avec l'accord du vendeur. « On ne peut pas obliger le vendeur à donner son accord », rappelle Maître Deschamps. Dans la pratique, de nombreux vendeurs acceptent toutefois d'accorder quelques jours ou quelques semaines supplémentaires lorsque l'acquéreur démontre qu'il effectue réellement ses démarches et que le financement semble en bonne voie.
« Un vendeur a toujours intérêt à donner un délai supplémentaire d'une semaine ou deux, parce que sinon il recommence à zéro », souligne-t-elle. La transparence est donc essentielle. Un acquéreur qui informe régulièrement le vendeur de l'avancement de son dossier aura généralement plus de facilité à obtenir une prolongation.
L'erreur la plus fréquente : croire que l'on a le temps
Pour la porte-parole du CSN, le principal écueil consiste à attendre avant d'entamer ses démarches bancaires. « Deux mois, ça ne suffit pas pour commencer à faire le tour des banques et avoir une offre », insiste-t-elle. Selon elle, les futurs acquéreurs devraient même consulter leur banque avant de commencer leurs recherches immobilières.
« Quand on veut acheter un bien immobilier, il faut aller voir la banque avant même d'avoir trouvé l’appartement ou la maison de ses rêves. Il faut savoir si on est finançable et à quelles conditions avant de s'engager dans une promesse de vente », conseille-t-elle. Le meilleur moyen d'éviter une course contre la montre après la signature du compromis reste donc d'avoir préparé son financement en amont. Une précaution qui rassure également les vendeurs, de plus en plus attentifs à la solidité financière des candidats acquéreurs.
