Décidé à profiter de la baisse des taux de crédit pour acheter votre premier logement, vous ciblez le neuf pour ses performances énergétiques et l’absence de travaux. Vous avez d’autant plus raison que deux coups de pouce financiers s’offrent à vous en 2025 pour acquérir un bien neuf. A commencer par l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ). Depuis le 1er avril, ce prêt sans intérêt, complémentaire à un crédit immobilier classique et réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, permet de financer l’achat d’un bien neuf partout en France, et non plus seulement dans les zones dites tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Le PTZ a parallèlement été étendu à l’achat de maisons individuelles neuves alors que seuls les appartements neufs y étaient éligibles en 2024.

«En prenant en charge jusqu’à 50% du montant de l’acquisition, le PTZ améliore à la fois la capacité d’emprunt des acheteurs et leur permet de faire des économies sur le coût de leur crédit», souligne Pretto. Le courtier cite l’exemple d’un couple de primo-accédants souhaitant acheter un appartement à Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine), disposant de 70 000 euros de revenus annuels net et de 40 000 euros d’apport. Dans l’ancien, ils peuvent viser un bien de 300 000 euros, calcule le courtier. Une somme à laquelle il faut ajouter les frais de notaire, qui représentent en moyenne 7% à 8% de la valeur du bien, mais également les frais de courtage et de garantie du prêt. Des frais que Pretto estime à 28 000 euros au total. Selon le courtier, le couple devra ainsi emprunter 288 000 euros, d’où une mensualité de 1 410 euros à rembourser, sur la base d’un crédit sur 25 ans au taux de 3,2%.

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Le PTZ permet d'économiser gros

Que se passe-t-il si le couple achète dans le neuf ? Compte tenu de ses revenus, il est éligible au PTZ à hauteur de 110 000 euros, calcule Pretto. S’y ajoutent 30 000 euros de prêt Action logement à 1%, le couple étant salarié. Soit un total de 140 000 euros de prêts bonifiés, c’est-à-dire à des taux inférieurs à ceux du marché. «A 360 000 euros, leur capacité d’emprunt prend un sérieux coup de boost, avec 60 000 euros de plus» que pour un achat dans l’ancien, chiffre Pretto. Très concrètement, le couple peut s’offrir 9 mètres carrés supplémentaires, l’équivalent d’une chambre, sur la base des prix moyens à Asnières.

Par ailleurs, les frais de notaire représentant seulement 2% à 3% de la valeur du bien dans le neuf, ils n’excèdent pas 16 000 euros. Le couple emprunte donc 336 000 euros au total. Leur mensualité de remboursement s’élève toujours à 1 410 euros mais, grâce aux 140 000 euros de prêts bonifiés, le taux moyen de leur financement tombe à 1,92%, d’après les simulations de Pretto. «L’impact sur le coût total du crédit est énorme, avec une économie de 44 000 euros» en achetant dans le neuf plutôt que dans l’ancien, souligne le courtier.

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Jusqu’à 300 000 euros de donations exonérées d’impôt

Autre coup de pouce à l’achat dans le neuf prévu par la loi de finances pour 2025, l’exonération d’impôt des donations familiales. Entrée en vigueur mi-février, cette mesure court jusqu'au 31 décembre 2026. Elle est plafonnée à 100 000 euros par donateur et à 300 000 euros par donataire (celui qui reçoit), celui-ci pouvant être un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou un neveu ou une nièce en l’absence de descendance.

«Votre enfant peut recevoir au maximum 200 000 euros au total de vous-même et de votre conjoint, et 100 000 euros supplémentaires de son grand-père ou sa grand-mère», illustre Pascale Gloser, présidente de CNCEF Patrimoine. Des conditions sont toutefois à respecter. Ces sommes doivent servir à l’achat d’un logement neuf dans les six mois suivant le don. Ce bien devra être l'habitation principale de l’acquéreur ou d’un locataire. Enfin, l’acheteur devra conserver le logement pendant les cinq années suivant le don.

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Des mesures méconnues

Une mesure que Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), appelait de ses vœux depuis plusieurs années. Son entrée en vigueur est certes récente mais il s’avoue «très déçu» pour le moment. «Sur les donations, comme sur l’élargissement du PTZ, les retours des promoteurs adhérents de la FPI ne sont pas bons. Ils sont même mauvais. C’est très insuffisant» pour relancer la construction de logements, constate-t-il. Sans doute les acquéreurs ne sont-ils pas encore familiers de ces innovations. Des acquéreurs auxquels «le climat géopolitique et économique n’inspire pas confiance», ajoute Pascal Boulanger.

Dans un communiqué publié fin avril, le ministère du Logement faisait état de quelque «8 000 offres de PTZ déclarées, une dynamique stable» par rapport à l’an dernier. Reconnaissant «une mise en mouvement progressive du dispositif», il estime que ses effets «seront pleinement visibles à partir du second semestre, une fois les délais techniques et administratifs absorbés».