C’est pour le moins surprenant. Par les temps qui courent, une mesure fiscale de nature à déclencher des investissements de la part des ménages ne peut être obtenue que de haute lutte : il a fallu beaucoup d’opiniâtreté à la ministre du logement, Valérie Létard, et un soutien de Matignon, pour que voie le jour la suppression de droits de don manuel jusqu’à un montant de 100 000 euros à des enfants, des petits enfants, des arrière-petits enfants ou des collatéraux pour l’achat d’un logement neuf appelé à être une résidence principale, ou pour des travaux de rénovation énergétique de leur propre résidence principale existante. Ce dispositif restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Curieusement, alors qu’on peut en bénéficier depuis le 15 février 2025, il ne se passe rien. En fait, aucune communication ou presque n’est faite de la mesure, inconnue du grand public, auquel elle est pourtant destinée. Diagnostic d’une fâcheuse situation.
La mesure est pourtant bien née. Elle a été inspirée par la filière elle-même et le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, Pascal Boulanger, en revendique la paternité légitimement. Souvent, les mesures fiscales viennent d’en haut, du gouvernement ou du parlement, manquent parfois de simplicité ou de lisibilité, et ratent leur cible concrète. Il n’est pas rare non plus que le ministère de l’économie ajoute des critères pour limiter le coût budgétaire d’un dispositif et le compliquent au point que le public peine à le comprendre et à l’adopter. Rien de semblable ici, et là encore, il faut reconnaître le travail de conviction interne au gouvernement que Valérie Létard a accompli et le pragmatisme des députés et des sénateurs, qui eux-mêmes n’ont pas déformé la mesure par des amendements visant à l’élargir ou au contraire à en réduire la portée. Bref, c’est une mesure comme on les aime, rustique et forte. On ajoutera qu’elle a un passé glorieux : elle a existé et a prouvé son efficacité alors qu’Édouard Balladur était Premier ministre…et l’on doit son invention à Antoine Pinay, ministre des finances et des affaires économiques de la France de 1958 à 1960. Elle ne sort pas de nulle part en clair, loin d’être un gadget expérimental.
Assimilée à une mesure de riche ?
En revanche elle a pu être mal comprise et assimilée à une mesure de riche, avec cet affichage d’un plafond de 100 000 euros, finalement assimilé à une toise. Certaines présentation de la mesure ont aggravé le phénomène en rappelant que la disposition actuelle se cumulait avec les abattements de 100 000€ par parent utilisables tous les quinze ans. En réalité, 100 000 euros est un maximum, comme pour le dispositif pré-existant. Or, bien des parents, grands parents ou arrière grands parents disposent des 10 000, 20 000 ou 40 000 euros qu’il transmettent fréquemment par des dons échelonnés, et qui serviront d’amorce à une opération d’accession ou d’investissement, ou couvriront la rénovation écologique globale d’une maison ou d’un appartement. La mesure est parfaitement adaptée à la situation sociologique et économique de notre pays et de ses familles. En outre, la fenêtre de tir est bien pensée aussi : le don doit être fait devant la fin de 2026, mais les récipiendaires disposent de 6 mois pour employer comme il se doit la somme reçue.
Alors pourquoi une si faible notoriété de la mesure? Elle ne fait pas l’objet d’une communication forte de la part des professions qui sont au bon endroit dans la chaine de valeur, promoteurs, constructeurs, agents immobiliers, administrateurs de biens, notaires. Pas de campagne véritablement orchestrée et tapageuse et peu de gestes ponctuels d’information des clients. Le ministère du logement va lancer une opération de promotion de la mesure, avec des moyens évidemment comptés. Il appartient aux acteurs professionnels privés de donner de la voix pour que des donations en masse entraînent des acquisitions de logements neufs, en accession ou investissement locatif, ou encore pour que de jeunes ménages achètent des logements mal classés et moins chers, pour les mettre aux normes.
Valoriser la dispostion
À ce train-là, les rentrées fiscales à attendre de la mesure ne seront pas aux rendez-vous, qu’on parle de TVA sur les achats neufs ou sur les travaux, et il y a fort à parier que Bercy y trouve argument pour ne pas proroger la mesure au-delà de 2026. Sans doute les professionnels concernés attendent-ils le statut fiscal de l’investisseur, qui succèderait à des générations de dispositifs de défiscalisation, et lui réservent-ils leurs efforts de communication. Ils ont tort : entre les hypothèques sur le futur statut, qui n’emporte pas spontanément l’enthousiasme de Bercy et la complémentarité entre le futur statut de l’investisseur et la possibilité de recevoir des dons manuels pour y accéder, il est urgent de rendre la mesure relative aux donations populaire et embarquer les familles françaises dans son utilisation sans modération.
Certes, par différence avec d’autres dispositifs, le prêt à taux zéro ou le Pinel, la promotion de la mesure ne s’adresse pas directement à ses bénéficiaires, mais à des ménages qu’elle incite à aider de potentiels acquéreurs, ascendants ou collatéraux. Les spécialistes de communication commerciale sauraient trouver les slogans qui font mouche. Il est certain en tout cas que les acteurs de la filière ne peuvent se soustraire à l’obligation de valoriser la disposition en question et ne doivent pas risquer de la gâcher. Ils doivent aussi comprendre que l’heure est moins à prendre des mesures puissantes et coûteuses pour le budget, exsangue, qu’à choisir des décisions pertinentes dont l’efficacité tiendra à l’amplification marketing. Au fond, les entreprises de service sont intimes avec cette logique : le succès d’un produit tiendra davantage à son appropriation par le public qu’à son originalité et à sa différenciation réelles. Les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles, les agents immobiliers et les gestionnaires locatifs ne peuvent pas ne pas être au rendez-vous de l’histoire. Qui plus est, dans le contexte budgétaire actuel de notre pays, il est indispensable de faire feu de tout bois et de ne mésestimer aucune disposition favorable. Il en va du crédit de la filière et de son salut.
