Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais familier à la plupart des acheteurs et vendeurs immobiliers. Mais connaissez-vous le diagnostic d’assainissement non collectif (ANC) ? Non? Il est pourtant obligatoire dès lors que le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout. Un arrêt de la Cour de cassation, rendu en mars dernier, rappelle «l’importance de la fiabilité de ce document et les conséquences juridiques graves en cas d’erreur», souligne le cabinet d’avocats Adonis sur son site internet.

Madame I. l’a appris à ses dépens. Par acte authentique signé devant un notaire le 9 décembre 2014, elle avait vendu à madame Z. une maison. En l’absence de raccordement de celle-ci au tout-l’égout, l'acte de vente mentionnait la présence d'une fosse septique «conforme, satisfaisante, complète et en bon état de fonctionnement», selon un rapport rendu le 28 mars 2012 par le service public d'assainissement collectif (SPANC), en l'espèce un syndicat mixte.

Une simple perte de chance de négocier le prix à la baisse ?

Mais une fois la vente conclue, madame Z. a constaté des dysfonctionnements de la fosse septique. Un expert a confirmé la non-conformité de l’installation et la nécessité de travaux de mise aux normes coûteux. En effet, en cas de découverte d’une non-conformité des installations d’assainissement non collectif, le propriétaire du logement doit procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an. Logiquement mécontente, madame Z. a assigné en justice madame I. et le SPANC - auquel elle reprochait de ne pas avoir correctement contrôlé l’installation -, afin d’obtenir réparation de ce préjudice.

Les premiers juges saisis ont condamné le syndicat mixte, contre lequel la vendeuse s’était retournée, mais à hauteur de 10 000 euros seulement alors que le coût de la réfection totale de la fosse septique était évalué à 15 695 euros. Ce, «au motif que le préjudice subi par l’acheteuse se limiterait à une perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente à la baisse», explique le cabinet d’avocats Adonis.

Un préjudice certain

Saisie de l’affaire, la Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement. Pour elle, la responsabilité du SPANC ne fait pas de doute, le préjudice lié au caractère erroné du document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif revêtant «un caractère certain», sur la base de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. «L'erreur contenue dans le document produit par le syndicat mixte constitue un préjudice certain, et non une simple perte de chance», décrypte le cabinet d’avocats Adonis.

La Cour de Cassation a donc estimé que madame Z. pouvait prétendre à être intégralement indemnisée du préjudice causé par l'erreur contenue dans le rapport du SPANC, soit en l'occurrence, du coût de la réfection de la fosse septique, c’est-à-dire 15 695 euros.