Immobilier locatif : le souplex, un investissement très rentable... mais sous conditions

Car le souplex est un actif immobilier fortement décoté. Comme le rappelle Fabien Garcelon, fondateur de rez-de chaussée.com, une agence immobilière spécialisée sur cette typologie de bien, "à surface égale, le prix au mètre carré d’un logement en rez-de-chaussée est inférieur de 10 % à 15 % par rapport à celui d’un appartement au 2ème étage. Pour la partie en sous-sol, une pondération est opérée pour la prendre en compte en fonction de son degré d’habitabilité. La décote pour cette partie-là va être de 10 % à 50 % par rapport à la valeur du rez-de-chaussée."

Une rentabilité boostée

Ainsi, un studio de 28 mètres carrés loi Carrez avec un espace en sous-sol de 16 mètres carrés à Vincennes va être proposé à la vente à 159 000 euros quand, à superficie équivalente mais en étage, le même appartement sera vendu 250 000 euros. C’est que dans le décompte de la superficie, seuls les mètres carrés habitables (ceux de l’espace de vie en rez-de-chaussée) sont pris en compte dans la fixation du prix et non l’espace en sous-sol considéré comme une surface utile. «Ces biens se louent pourtant au prix du marché voire un peu plus cher. Dans tous les cas l’investisseur est gagnant, même si l’encadrement des loyers est appliqué, car il a payé le logement moins cher. La rentabilité est donc plus importante. Qui plus est, les locataires apprécient ces logements qui paraissent plus grand, même s’il faut rappeler qu’il est interdit de louer uniquement la pièce en sous-sol si ce dernier n'est pas aménager pour un usage d'habitation», prévient Martin Menez, cofondateur de la plateforme Bevouac. Et Fabien Garcelon d’ajouter que "le sous-sol est davantage une pièce annexe qui peut servir de bureau par exemple et donc valoriser à la marge le bien». Dans le cas contraire, le bailleur s’expose à des poursuites judiciaires de la part de son locataire au même titre qu’un marchand de sommeil.

Le souplex doit répondre à des règles de décense pour pouvoir être loué

Pour que le sous-sol soit considérer comme habitable, il doit répondre aux règles de décence édictées au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, c’est-à-dire :

• D’une superficie minimum de 9 mètres carrés avec au moins 2,20 mètres de hauteur sous-plafond ou de 20 mètres cubes de volume avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre ;
• Possédant d’un système de chauffage ;
• Un système électrique
• L’eau courante et les évacuations ;
• Une ouverture sur l’extérieur permettant le passage de la lumière naturelle et la circulation de l’air.

Veillez également à ce que dans le règlement de copropriété, l’espace en sous-sol ne soit pas désigné comme une cave.

Transformer un logement en souplex : des travaux coûteux

Autre option, celle de transformer un logement au rez-de -chaussée en souplex. Sachez que l’opération peut coûter chère : «Pour la partie rez-de-chaussée, il faut au moins une superficie de 13 mètres car vous devrez créer une trémie d’escalier de 1 à 2 mètres pour accéder à l’espace en sous-sol. En bas, il faudra parfois revoir l’isolation et donc perdre en superficie et en hauteur sous plafond. Ensuite, il va falloir installer une VMC. Rénover un tel espace peut coûter entre 1 600 euros et 1 800 euros le mètre carré», précise Fabien Garcelon. Si la surface habitable créée est inférieure à 20 mètres carrés, vous devrez également obtenir une déclaration préalable auprès des services d’urbanisme de votre mairie. Si la surface est supérieure à 20 mètres carrés et modifie l’aspect extérieur du logement, c’est le permis de construire obligatoire avant tous travaux. Enfin, si le bien est en copropriété, vous devrez obtenir un accord préalable de l’ensemble des propriétaires de l’immeuble avant d’entamer le moindre coup de marteau.