Immobilier locatif : 4 quartiers où investir à Nantes

Alors que la cote se stabilise, les conditions d’octroi de crédit commencent à pénaliser la clientèle des investisseurs. Notamment ceux de plus de 40 ans, et déjà endettés suite à un premier achat. «Un nombre croissant d’entre eux proposent désormais de payer comptant, entre 100.000 et 200.000 euros», constate Julien Ménard, de Century 21 Talensac.Des surfaces en Pinel+ bientôt commercialisées.

Par Caroline Mathat

Publié le 4 mars 2023 à 10h30.

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Investir dans l’ancien

Pour une grande surface, le rendement varie de 2,7 à 3,5% seulement, les investisseurs pariant plutôt sur l’appréciation de leur bien. Notamment dans les quartiers Graslin, Talensac ou Saint-Félix, proches du centre-ville, où il faut débourser de 3.800 à 6.000 euros le mètre carré. Rue de Bréa, ce quatre-pièces de 114 mètres carrés, datant des années 1900, a ainsi coûté 530.000 euros, et se loue 1.600 euros (3,6% de rendement). Si les petites surfaces servent entre 4,5 et 5,5% de rentabilité, il est possible d’obtenir 7% sur l’Ile de Nantes.

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Exemple avec ce deux-pièces de 30 mètres carrés, dans une résidence de 1984, acquis 95.000 euros, avant une mise en location à 550 euros. A noter: les délais de vente s’allongent pour les passoires thermiques, et les rabais atteignent parfois 20% sur les petites surfaces. Près de l’hôpital Bellier, ce deux-pièces de 33 mètres carrés, proposé à 120.000 euros, alors qu’il nécessiterait 45.000 euros de travaux pour l’amener d’une note G à C, est finalement parti à 96.000 euros. Mais son loyer de 680 euros servira 5,8% de rendement.

Investir en meublé

Studios et deux-pièces meublés partent dans la journée, notamment dans les quartiers Bellier, Croissant ou de la Jonelière, autour des facultés, où les rendements varient de 5 à 6%. Exemple avec ce studio de 20 mètres carrés datant de 1985, quai de la Jonelière, cédé à 90.000 euros, pour un loyer de 450 euros. Prudence en revanche en matière de colocation, dont le nombre a grimpé de 20% en deux ans. «Il faut vérifier le règlement de copropriété, qui peut interdire cette formule», indique par ailleurs Alexandre Bertrand, d’Orpi Cabinet Bertrand. Les rendements restent toutefois alléchants: 4%, au lieu de 3% en location nue, pour ce 123 mètres carrés disposant de trois chambres, au Croissant, facturé 253.000 euros avant 50.000 euros de travaux.

Investir dans le neuf

Le triangle d’or, au sein des quartiers très prisés Saint-Félix et Procé, propose encore quelques programmes en Pinel classique, pour un rendement inférieur à 2%, avant application d’un avantage fiscal lui-même raboté. Dans le programme Cour Monselet de Bouygues, place Anatole-France, un studio de 22,40 mètres carrés nécessite 188.000 euros, pour un loyer espéré, à la livraison en 2025, de 271 euros. C’est mieux vers Saint-Herblain ou Sainte-Luce-sur-Loire, où la rentabilité dépasse 2,5%.

A proximité de ces dernières communes, ce quatre-pièces de 78,35 mètres carrés dans Les Jardins d’Antoine, du promoteur Marignan, proposé à 296.500 euros, pourra par exemple se louer 744 euros. A noter: des biens en Pinel+ devraient être commercialisés fin 2023 dans l’écoquartier en construction de Doulon-Gohards. Mais il faudra attendre 2025 pour la livraison.