Investir dans l’ancien
Les investisseurs s’adaptent à l’encadrement des loyers, qui limite la facture à 22 euros le mètre carré des années 1970 à 1990 vers Vauban, et à 17 euros dans Lille Sud. «Plutôt qu’un petit deux-pièces, mieux vaut viser un grand studio, le prix au mètre carré autorisé y étant plus élevé», préconise Kevin Dotte, responsable immobilier chez Bevouac. Ainsi, ce deux-pièces de 30 mètres carrés de la rue Barthélemy-Delespaul, payé 145.000 euros, ne pourra se louer que 468 euros maximum, quand un studio de superficie identique en vaudra 630.
A l’inverse, les grandes surfaces sont à éviter, et ne peuvent se louer au-delà de 1.000 à 1.100 euros. «Il est sinon possible de viser, en périphérie, les villes de Loos, Ronchin et Faches-Thumesnil, où les loyers sont libres», poursuit Kevin Dotte. Et où le mètre carré varie de 2.000 à 3.000 euros, contre 3.500 à 4.000 intra-muros. De quoi obtenir de 5,5 à 7,5% de rendement pour les studios de 25 mètres carrés, nécessitant 80.000 euros.
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Investir en meublé
Les atouts du meublé séduisent. «Il permet d’exiger un plus gros dépôt de garantie, et de bénéficier d’une meilleure fiscalité», rappelle Kevin Dotte. Reste que le plafonnement des loyers s’exerçant aussi sur ce type de biens, mieux vaudra, là encore, viser des petites surfaces. Au centre-ville, un trois-pièces meublé de 50 mètres carrés, acheté 245.000 euros, pourra en effet se louer 695 euros, tandis qu’un studio de 30 mètres carrés en rapportera tout autant, à 699 euros. Autre option: la colocation. «A condition d’opérer dans les villes périphériques, qui échappent à l’encadrement», précise Kevin Dotte. Un 80 mètres carrés, facturé 250.000 euros, et divisé en 4 à 5 chambres, pourra alors rapporter de 1.600 à 2.000 euros par mois. Rendement brut: entre 7,5 et 9,5%!
Investir dans le neuf
Pour l’heure, en l’absence de programmes en Pinel+, les amateurs de neuf doivent se contenter de la version classique de ce bonus, aux rabais d’impôts rabotés. Autre contrainte: le manque de petites surfaces étudiantes. «La mairie entend en effet favoriser le retour des salariés et des familles en centre-ville», explique Jean-Michel Sede, directeur général de Loger Habitat. Pas étonnant, dès lors, que les prix soient à la hausse, à plus de 5.000 euros le mètre carré en centre-ville, pour les deux et trois-pièces. Mieux vaut prospecter la périphérie: à Croix, les deux-pièces s’emportent dès 4.800 euros le mètre carré, et les trois-pièces dès 3.800 euros.
4 quartiers ou villes où investir
Les professionnels qui ont participé à notre enquête: Bevouac, Loger Habitat.
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