Vous pensiez qu’échanger votre logement n’avait pas de conséquences fiscales ? Ce n'est pas le cas, puisqu'un échange sans argent n’est pas fiscalement neutre. « La DGFiP (Ndlr : la Direction Générale des Finances Publiques) l'appréhende selon deux grilles d’analyse alternatives, détaille Franck Lobe, avocat fiscaliste. Soit comme un échange de services à titre onéreux — chaque partie rendant un service de logement à l’autre en contrepartie d’un service équivalent reçu — soit comme deux mises à disposition gratuites, sans contrepartie imposable ».
Concrètement ? Tout dépend des modalités de l’échange : Est-il simultané ou décalé dans le temps ? Y a-t-il un système de points, de crédits ou de compensation géré par une plateforme ? Les biens ont-ils une valeur différente ou bien la même valeur ? « En l’absence de doctrine administrative publiée spécifique au home exchange, la DGFiP dispose d’une latitude d’interprétation que le contribuable doit anticiper », renchérit l’expert.
Trois régimes possibles
Trois régimes peuvent être mobilisés selon la nature et les conditions de l’échange. Le régime des revenus accessoires imposables est celui applicable aux montants n’entrant dans aucune autre catégorie. « Si le fisc considère que l’échange constitue un service rendu à titre onéreux, l’avantage reçu — valorisé par référence aux loyers de marché — est imposable dans cette catégorie, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sans oublier les prélèvements sociaux, précise Franck Lobe. Le bulletin officiel confirme que la liste des produits imposables dans cette catégorie est non limitative».
En cas de contrepartie (système de points par exemple), la mise à disposition peut être requalifiée en avantage en nature, ce serait alors la valeur de l’hébergement qui constituerait un gain imposable selon le prix de marché de la location. En cas d’échange habituel et organisé, « plusieurs échanges par an, recours à une ou plusieurs plateformes, démarche systématique », résume-t-il, cela peut être considéré comme des revenus industriels et commerciaux, comme une location meublée de courte durée. « À ce jour, la DGFiP n’a pas publié de doctrine précisant le régime applicable au home exchange pur (sans point ni système de compensation monétaire), révèle le fiscaliste. C’est donc une zone grise, mais pas sans risque».
Tout à déclarer
Dans le cas d’un avantage en nature ou un revenu valorisable, il doit être porté sur la déclaration d’impôt sur le revenu dans la catégorie applicable (revenus accessoires BNC ou BIC). « Aujourd’hui, la démarche la plus sécurisante consiste à documenter l’opération (contrat d’échange, prix du marché du logement reçu, durée) et à anticiper la position de la DGFiP lors d’un contrôle, conseille Franck Lobe. D’autant que les plateformes numériques établies dans l’Union européenne sont tenues de déclarer les transactions de leurs utilisateurs résidents fiscaux français. Même lorsque l’échange est non monétaire, les données de mise à disposition sont susceptibles d’être transmises ».
À noter que les sommes tirées d’un bien situé en France sont en principe imposables en France, sous réserve des conventions fiscales applicables, pour les non-résidents fiscaux français propriétaires d’un bien mis à disposition via un échange. Quels sont les risques en cas de non-déclaration ? Redressement fiscal sur les trois dernières années, prélèvements sociaux et intérêts de retard : « Si le manquement délibéré est avéré, la majoration est de 40 % ; 80 % pour des manœuvres frauduleuses, alerte l’avocat. Les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du patrimoine, ainsi que les intérêts de retard de 0,20 % par mois, s’ajoutent aux rappels d’impôt ».
