«Rendre utile» le patrimoine immobilier de l'Etat «improductif». C'est l'un des objectifs de François Bayrou. Lors de sa communication sur les moyens de trouver 40 milliards d'euros d'économies dans un contexte de finances publiques très dégradées, ce mardi 15 juillet, le Premier ministre a annoncé «la création d'une société foncière pour réduire, gérer, rendre utile le patrimoine public improductif, par exemple pour financer la recherche». Il y a de quoi faire. «L'Etat dispose de plusieurs centaines de milliards d'euros de patrimoine», a précisé le chef du gouvernement. «L'envergure du patrimoine immobilier de l'Etat est considérable en comparaison d'autres pays européens», avait souligné le député Horizons François Jolivet, lors de la présentation d'un rapport sur l'immobilier de l'Etat à l'Assemblée nationale, en novembre dernier. Le parc immobilier de l'Etat compte en effet quelque 200 000 bâtiments, pour environ 95 millions de mètres carrés de surface, contre environ 60 millions de mètres carrés en Allemagne. Un patrimoine dont la valorisation dépasserait les 70 milliards d'euros.
Un parc «remarquablement valorisé» en 2023, avait estimé le ministère de l'Economie en avril 2024, faisant état d'une hausse de 37% du montant des cessions immobilières cette année-là, par rapport à 2022, correspondant à une réduction de surface de 203 000 mètres carrés. En 2023, 645 biens immobiliers de l'État avaient ainsi été cédés, pour un gain total de 279 millions d'euros. Il s’agissait là de «la meilleure année depuis 2019, dans un contexte de marché immobilier pourtant dégradé», avait souligné Bercy. Parmi les ventes notables de 2023 figuraient l’ancienne école d’architecture à la Défense, vendue pour 11 millions d’euros et un centre de vacances à Saint-Raphaël, pour 9 millions. Un bilan traduisant la mise en œuvre des objectifs de la politique immobilière de l’Etat, notamment la réduction de 25% des surfaces de bureaux d’ici 2032.
En 2024, en revanche, «les ventes du parc immobilier de l’État ont atteint un plancher historique, avec 549 cessions seulement, pour 222 millions d'euros de recettes», souligne la société Expertimo dans un récent communiqué. Selon elle, «l'Etat, vend mal, peu, ou trop tard. L’histoire de l’Hôtel Mezzara (qui sera bientôt transformé en musée Guimard), dans le 16e arrondissement de Paris, en est l’illustration flagrante». «Ce n’est pas un problème d’offre. C’est un problème de méthode, d’angle d’attaque, de narration du bien », insiste Agnès Weil, mandataire Expertimo à Paris.
Ce monument historique, symbole des difficulté de l’Etat à valoriser son immobilier
Transférer l'immobilier de l'Etat à une foncière
La Cour des comptes s'était montrée moins louangeuse, dans un rapport publié le 7 décembre 2023. Depuis une quinzaine d’années, la politique immobilière de l’État s’articule autour de deux axes : la rationalisation du parc et la prise en compte du changement climatique. «Ces objectifs présentent à ce jour des résultats décevants», tacle la Cour des comptes, estimant que «la rationalisation des surfaces n’a que peu progressé, que le ratio d’occupation des bureaux ne s’est pas amélioré et que la mutualisation interministérielle des bâtiments demeure faible». De plus, «la rénovation énergétique des bâtiments, difficile à évaluer, n’a pas été inscrite dans une stratégie pluriannuelle et les objectifs chiffrés se sont additionnés pour être ensuite repoussés dans le temps», grondait la Cour. Et d'ajouter que «d’autres réglementations - en matière d’accessibilité, de désamiantage et d’état sanitaire - accusent elles aussi des retards et carences». La Cour des comptes concluait que «l’immobilier de l’État voit donc se dresser devant lui un mur de mise aux normes et d’investissement qui nécessite une réponse ne faisant pas aujourd’hui l’objet d’une stratégie explicite».
Elle avait alors identifié plusieurs scénarios d’évolution, dont «le plus réformateur» proposait de transférer la propriété des biens immobiliers de l'Etat à une ou plusieurs foncières, externes à l’administration mais détenues par l’État et soumises à son contrôle, qui factureraient des loyers réels aux ministères occupants. Un scénario qui gagnerait à être en priorité appliqué au parc de bureaux, puis dans un second temps aux logements, indiquait la Cour. «De nombreuses mises en place de telles foncières ont fait leurs preuves au niveau national (La Poste et la SNCF) comme international (Pays-Bas, Danemark, Finlande)», soulignent les sénateurs Corinne Bourcier et Emmanuel Capus, dans l'exposé des motifs d'une proposition de loi déposée au Sénat le 11 juillet visant à «rationaliser la gestion du parc immobilier de l'Etat» via la création, justement, d'une foncière d'Etat. «Les services ministériels deviendraient ainsi locataires des espaces qu’ils occupent, les obligeant à rationaliser les surfaces occupées», argumentent les deux parlementaires.
Cette villa inscrite aux monuments historiques est en vente pour 4 millions... sur Leboncoin !
Un projet de foncière publique déjà évoqué dans le Budget 2025
Ce projet de création d'une foncière pour mieux gérer le patrimoine immobilier de l'Etat avait fait l'objet d'un amendement au projet de loi de finances pour 2025, avant que l'Assemblée nationale ne rejette le volet recettes du budget. Ce texte prévoyait que l'agence de gestion de l'immobilier de l'Etat soit transformée en un Epic (établissement public à caractère industriel et commercial), présidé par le directeur ou la directrice de l'immobilier de l'Etat (DIE), et qui se verrait confier la gestion d'une partie de son patrimoine immobilier. L'établissement percevrait en contrepartie des loyers. «Il convient de remettre l’ouvrage sur le métier pour que cette réforme structurelle soit enfin adoptée et produise, dans les années à venir, des effets bénéfiques pour tous : accessibilité aux personnes en situation de handicap, mises aux normes écologiques et économies budgétaires», insistent Corinne Bourcier et Emmanuel Capus.
«Il n’est que temps que la France ait une stratégie immobilière éclairée et compétente», approuve Henry Buzy-Cazaux, président-fondateur de l'Institut du management des services immobiliers. Qui «compte sur le directeur de l’immobilier de l’État, Alain Resplandy-Bernard, et sur le président du Conseil de l’immobilier de l’État, le député Jean-François Mattéi, pour mettre en œuvre cette politique avec discernement et succès».
